美国的住房危机有学生版 - 彭博社

2013年，一名在加州大学尔湾分校睡在车里的学生。加州普遍缺乏经济适用房，使得学生无家可归成为一个长期问题。

摄影师：MediaNews Group/Orange County Re/MediaNews Group RM via Getty Images

长滩市立学院的新停车楼不仅是员工和学生停放汽车的地方：这座位于太平洋海岸公路旁的四层停车楼于2020年开放，还充当临时宿舍。

强调经济适用性的严峻现实，长滩市立学院太平洋海岸校区启动了一个实验性的安全停车计划，为住房不安全的社区学生提供帮助，这些学生因为没有其他选择而不得不在车内过夜。最近的一项调查发现，在大约2.4万名学生中，有3,000名住房不安全，1,000名无家可归或沙发冲浪，大约有70人在车里睡觉。这个停车计划提供过夜安全保障、电源插座和附近的洗手间，可容纳15人。

临时校长迈克尔·穆尼奥斯在疫情期间启动了这个项目，作为学校在紧急援助方面进行全面努力的一部分。他表示，这种替代住所的实验是因为意识到学生住房问题是迫在眉睫的，而帮助并不会来得够快。学校正在进行一个价值9000万美元的计划，在距离校园五英里的地点建造经济适用房，但这需要数年时间才能完成。

“在加利福尼亚，住房可负担性是一个超越社区学院的问题，”穆尼奥斯说。“再加上学生援助模式，根据除住房外的总费用来奖助金，社区学院的学生因为学费便宜而得到的援助更少。所有这些问题都因为疫情而恶化。”

根据2020年UCLA的报告，每5名社区学院学生中就有1名，每10名加州州立大学学生中就有1名，每20名加州大学学生中就有1名在那一年经历了无家可归。州立议会在2021-2022年的预算中拨款了五亿美元来帮助解决这个持续存在的问题。

穆尼奥斯亲身体会到住房挑战如何侵蚀向上流动性。当他作为一个单亲家长在东洛杉矶学院和富勒顿学院上社区学院时，他回忆起在工作、育儿和学习之间的挣扎。“我是买食物还是教科书，”他说。“哪些水电可以不用？”当穆尼奥斯后来转入加州大学欧文分校时，这开启了额外的援助机会，这个变化“让他感觉自己中了彩票。”

“我通过了这个体系，”他说。“我感到内疚，因为很多无法通过社区学院的同龄人都有我曾经经历过的生活经历。我们失去了学生 — 有着希望和梦想的人类正在被挫败。”

他努力解决学生贫困和住房问题，与佛罗里达大西洋大学和阿马里洛学院成功的项目相呼应，显示低收入学生在高等教育的潜力与住房和学费成本的现实之间面临的挑战。根据每年一次的2021年Hope Center RealCollege调查，在美国近20万名参与调查的两年制和四年制大学生中，有48%的学生在调查中表示存在住房不安全问题，14%曾经无家可归。

穆尼奥斯的经历是当今大学住房的一面，一个存在着显著不平等、供应和成本问题的双重市场。

圣地亚哥州立大学学生在加利福尼亚圣地亚哥的校外公寓楼。摄影师：Bing Guan/Bloomberg对于许多学生来说，与新室友分享简易宿舍或合租廉价校外公寓的怀旧刻板印象是一个无法实现的场景。一方面，有像穆尼奥斯试图帮助的学生，他们是新一波进入高等教育的大量新生代，比过去几代学生更加财务上不安全且更加多元化，通常作为第一步进入社区学院。这是一个更具财务风险的学生群体：超过20%的本科生本身是父母，例如。约44%就读于社区学院，通常是城市地区的通勤校园，缺乏宿舍，更受到全国租金上涨的影响，以及缺乏负担得起和可靠的交通工具。

但现有的援助系统——针对那种过时的设想，即一个有着充足家庭支持的中产阶级18岁学生在校园中闲逛——并没有调整以适应那些需要支付住房费用的学生，根据住房和城市发展部的报告，这些费用占学生债务的“相当大比例”。

在学生住房领域的另一边是大型州立学校和私立大学。这些学生的住房正在稳步建设，并已成为许多机构投资者青睐的资产。像黑石集团这样的私募股权集团，他们在八月份以7.84亿美元收购了一个拥有5,400张床位的学生公寓组合，将住房视为当今疫情时代不确定性下的低风险、稳定投资，并已向新的校内外单位投入了数十亿美元，通常由CA Ventures和Greystar等公司开发商建造。学校本身通常更倾向于避免动用资本储备或承担债务。

国家多户住宅委员会的学生住房主管戴夫·博索斯表示，在2020年表现超出预期之后——学生可能不得不在疫情期间离开宿舍，但他们更愿意搬到街对面的学生公寓，而不是回家——这被视为一个“具有弹性、表现强劲的资产”。在学生及其家长的支持下，一个经常支付账单的受限市场，以及对校园附近可步行区域内豪华单位的需求和兴趣不断增加，新的学生公寓综合体——有些配备了过度豪华的设施，比如懒人河道、宠物洗浴站和攀岩墙——一直是稳定的收入来源。“经历了两次重大经济冲击后，它们已超出我们的预期，”博索斯说。

Borsos预计，在Covid期间的大学经历意味着许多更加轻松的学生设施将被学习室和功能性公共空间所取代，但靠近课程的主要、可步行的空间仍然可以收取溢价。

增长模式反映了全国范围内的住房情况，主要集中在大型、不断增长的校园内或附近，特别是在城市地区。 Borsos表示，像亚特兰大、凤凰城和阳光带城市这样的市场正在见证大量新的学生住房建设和充足的需求。由于Covid限制导致2021年交付的单位数量约为22,000个，是近年来约40,000个的平均水平的一半，需求应进一步增加。这是一个持续的故事，要么是不够，要么是太多：对于许多历史悠久的黑人学院和大学来说，他们在2020年种族正义示威后看到了入学人数的增加，不断增长的学生群体已经使现有的住房资源紧张。今年10月，华盛顿特区霍华德大学的学生在校园宿舍的糟糕条件上举行了为期一个月的抗议活动。

学生们在十月份在华盛顿特区霍华德大学校园内抗议糟糕的住房条件。摄影师：Drew Angerer/Getty Images North America与此同时，根据国家学生清算研究中心的数据，公立两年制学院的入学人数在2020年下降了9.5％。而那些也在争夺学生的规模较小的农村私立学校，面临着没有新的机构资助建设。许多现在有多余的房间。

“将会有富人和穷人，” Borsos 说。“尽管大型学校的入学人数正在增长，但有几千所第二和第三梯队的学校正在挣扎，入学人数下降，财政支持不足。绝大多数的投资都集中在大学校。”

在过去的十年里，Real Capital Analytics 的高级副总裁 James Costello 表示，学生住房作为机构投资的工具出现了“一次世代性的转变”。投资者已经从零售和商业资产中心商业区撤出，转而关注多户住宅、工业和学生住房。因此，就像更大的房地产市场一样，资本正在帮助支持一个并未为所有学生提供住房解决方案的市场。

“一旦机构资金发现了一个领域，它就会不断壮大，” 他说。

“但是，想要增加住房的大学往往会遇到与扼杀其他类型公寓建设的相同限制：邻里不愿意和限制性的区划法规。这在高成本的城市地区尤其明显 — 尤其是在加利福尼亚州，那里的努力在 UC Berkeley 和 UC Santa Barbara 遭到了当地的抵制。UCSB 愿意追求建造如今臭名昭著的“Dormzilla”计划的原因之一是，它已经没有其他选择来满足其长期发展计划中的住宿需求，并且押注于这座超大建筑（部分由其亿万富翁设计师 Berkshire Hathaway 副主席 Charlie Munger 赞助）可能成为住房的最后一根稻草。

增加学生住房供应可能会变得更加困难。Costello预测，未来几年建筑活动将会减少，因为许多吸引投资者的校园在住房容量方面已经达到平衡，绩效将保持稳定。Borsos甚至质疑是否有足够的供应来满足投资者的需求。

但是，如果没有更多资金来帮助扩大学生住房在利润较低的地点，并在全面投资可负担住房的情况下，很难想象像长滩市立学院这样的学校如何克服他们的住房挑战。Muñoz认为这是未能看到这种支出的长期好处。

“当我年轻时是一个单身父亲时，我曾是福利和助学金的受益者，现在看看我现在交的税。”他说。“帮助学生摆脱贫困是有回报的，而且有很多社会利益。对加利福尼亚州来说，对加州人进行长期投资是有益的。”