Buckhead反对亚特兰大的多户住宅推动 - 彭博社

亚特兰大Buckhead社区的住宅。一项新提议将允许在城市的某些地区建造更小型的公寓楼。

摄影师：Elijah Nouvelage/Bloomberg

对于那些领导从亚特兰大市分裂的运动的人来说，犯罪率的上升一直是一个抓人眼球的方式，以拉拢居民站在他们这一边。但在这个问题的背后，还有一个同样激发人心的问题：住房。

亚特兰大北部被统称为Buckhead的地区的居民正试图阻止一些正在城市规划渠道中推进的新提议，这些提议将允许建造更多的多户住宅，而其中许多人愿意创建一个新城市来阻止这种情况发生。

BloombergCityLab +Equality首尔将加大对单身人士的支持，提供更便宜的合租单元标志性的黑豹党气候变化将使非洲GDP减少7.1%，研究显示移民潮使纽约市、芝加哥和丹佛的预算紧张，标普表示“亚特兰大市目前提出的变革将细分住宅用地面积，增加住房密度，破坏树冠，拥堵交通，并消耗资源，”Buckhead City Committee的网站上写道，这个组织正在游说成立一个新城市。“这种毁灭，表面上是为了增加‘经济适用房’，实际上只会以Buckhead的宜居性为代价，使开发商受益。”

那个论点正在与亚特兰大的住房紧缩问题相冲突。亚特兰大的规划者预计到2050年，该市的人口可能会增加到120万，领导人正在考虑将更多的独栋住宅转变为多户住宅。目前，该市近60%的住宅区限制这种安排。他们还希望重新划分距离公共交通站点半英里范围内的区域，以便附近可以建造中等规模的公寓楼。每栋建筑物的单位数将是1到4个，但如果其中一个低于市场价格，开发商可以建造多达8个单位，如果有两个或更多低于市场价格的单位，可以建造多达12个单位。

‘手术式提案’

提议的区域规划修改与美国一些城市已经通过的规划相一致，有些城市的规划范围更广。尽管亚特兰大只是想修改围绕交通站点的单户住宅区规划和附属住宅单位，但明尼阿波利斯最近投票决定终结整个城市的单户住宅区规划，俄勒冈州和加利福尼亚州整个州也是如此。理论是，随着住房供应和密度的增加，住房价格会更加负担得起。

“这不是将外国的极端想法带到桌面上的提案 — 这些是手术式的提案，” 亚特兰大规划专员蒂姆·基恩说。“认为这种重新划分区域将导致独栋和历史悠久的房屋被摧毁，改变社区整体动态的想法是错误的。在城市的各个角落，你都可以看到更大豪宅取代更小更实惠的独栋房屋 — 这种情况正在发生。”

要理解亚特兰大目前关于住房的争论，你必须回溯近100年。1929年之前，亚特兰大分为两个住宅区： “R-1白人区” 和 “R-2有色区”。在一项美国最高法院的裁决禁止这种明确的种族隔离后，“R-1” 成为了 “住宅区”，“R-2” 成为了 “公寓区”。直到今天，亚特兰大的很大一部分仍然按照这种方式组织，导致了廉价住房的匮乏 — 以及住房的普遍匮乏 — 随着城市的扩张。

而尽管Buckhead市的支持者们积极抵制了区域划分的变化，但提出的区域划分改革并不适用于该地区的大部分地区。由亚特兰大市议员阿米尔·法罗基起草的立法豁免了几种单独家庭区划 — 恰好覆盖了Buckhead大部分社区，那里以67.5万美元以上挂牌的3000平方英尺房屋为常态。

法罗基和规划委员基恩表示，决定将几个单户家庭区排除在提案之外，这与邻里团体的压力关系较小，更多地是为了保护亚特兰大以多样化的社区类型而闻名。但是一些人担心，保护社区多样性是以牺牲住房多样性为代价。

“坦率地说，我们应该在整个城市寻找这样的方法，但这就是良好政策制定有时会遇到政治现实的地方 —— 这样做整个城市范围内的方法实际上是不可行的，”法罗基说。“我会说，决定集中对靠近火车站的地产进行重新划分是一个好政策。这正是你希望看到的人们居住或选择居住的地方，因为那里有更多可步行的社区和交通工具。”

‘温和密度’

亚特兰大拥有近11万套单户家庭住宅，和7.6万套50个或更多单元的公寓大楼，但小型公寓楼却不足：根据最近的一份备忘录，2019年该市仅有约1.5万套小型公寓楼。最近的一次区划审查委员会会议记录显示。如果仅有15%的单户家庭区的属性可以进行修改以增加新住宅，该市可以创造出额外的1.15万套新单位。

亚特兰大的白克黑德市中心。该市的许多住宅区划为单户住宅。摄影师：伊莱贾·努维拉格/彭博社如果这听起来并不像是很多新单元，那是因为它确实不是，这是有意为之的。基恩表示，“温和密度”是这里首选的方法，这样社区可以基本保持其特色，同时也可以避免加剧的新兴地产阶层化。他们提出的修改几乎不会改变任何社区的景观，事实上，它们只是为数千名房地产业主过去一直在做的事情提供了法律保护 —— 将他们的住宅细分为更小的出租单元 —— 直到新的区划规则在1982年禁止了这种做法。

基恩和阿米尔希望撤销1982年的规定，作为与导致其制定的历史种族主义进行清算的一部分。但他们明确表示，这只是一个更大的改革方案的开始，需要真正面对那种种族主义遗产，并为城市带来一些小幅的经济负担。正是这个更大改革方案的威胁使那些想要将白克黑德从亚特兰大分离出去的人感到恐慌。

“你有区划的原因是为了保持和维护购买该土地的个人想要的生活质量，”白克黑德市委员会主席萨姆·莱纳斯说，他是一名驻扎在白克黑德的房地产经纪人。“这不是为了拒绝任何人。这不是为了限制谁可以在这里生活。我们是一个非常多元化的社区，我们将继续有很多方式为那些想要在这个社区生活和工作的人提供负担得起的住房。”

一个种族历史

对于亚特兰大的一些人来说，提议建立巴克黑德市的潜在动机之一是种族主义。根据《亚特兰大宪章报》九月份的一项民意调查，亚特兰大范围内，但不包括巴克黑德市范围内的选民中，有21.8%表示，种族是第二大主导因素，而巴克黑德居民中有13.5%也持相同观点。考虑到巴克黑德社区是亚特兰大大部分白人居民的历史居住地，以及今天仍然是他们的居住地，种族因素是很难忽视的。这是该市最保守的地区，也是唯一在2020年特朗普赢得选举的亚特兰大地区。

实际上，巴克黑德直到1952年才成为亚特兰大的一部分，之前该地区的几个黑人社区 — 约翰斯敦、派尼格罗夫、萨瓦吉镇和马其顿公园 — 被拆除以建造莱诺克斯广场，这个商业区如今坐落在巴克黑德最大的商业区之一的中心。根据乔治亚大学的城市地理学家科尔曼·阿伦斯的说法，将巴克黑德并入亚特兰大是为了吸引更多的白人和富裕居民，因为亚特兰大的黑人人口开始增加，低收入居民由于白人外流而成为城市人口的较大比例。

和美国南部许多地区一样，这个地区的种族主义遗产根深蒂固。位于巴克黑德市中心的基督君王大教堂是亚特兰大最大的天主教堂区，也是美国最大的之一，它建在曾经是三K党的总部的土地上。天主教堂从三K党手中购买了这块土地和随之而来的“帝国宫”大厦，三K党曾在这些地产上设立了他们的全国总部，从1922年到上世纪三十年代中期。

“Buckhead有这种特定的种族历史，而在关于是否应该放宽区划限制的辩论中被忽视的部分是：Buckhead看起来为什么会是这个样子？” Allums说。“它看起来是有原因的，并且与种族公平和通过拥有住房来积累财富的问题不无关系。”

‘亲和城市’

Buckhead市的运动只是埃默里大学城市政治学家迈克尔·利奥·欧文斯所称的在亚特兰大都会区周围创造“亲和城市”的最新尝试，这些城市通过划定新的市辖边界来吸引那些收入、就餐、购物和外貌相似的人。自2005年以来，亚特兰大都会区周围已经形成了一些新城市，这被称为“城市自治运动”，始于北部的Sandy Springs市的建立。

在Allums的研究中，他发现大多数新城市都是以白人为多数（然而，最近形成的两个新城市Stonecrest和South Fulton并非以白人为多数），通常包括富裕和商业集中的地区。虽然所有这些城市形成的原因各不相同，但几乎所有这些城市的共同点是，它们都希望更多地控制他们的社区的区划方式以及他们的税金如何使用。

“在本质上，关于巴克黑德的问题是关于谁控制某一块领土以及谁有权决定可以从该领土中获得租金和资源的问题，” Allums说道。“这一切都关乎谁能够进入特定领土，谁不能。我认为这个新的有点特朗普风格的项目正在利用人们对这些领土问题和权力问题的焦虑。”

“在将一个未设市的地区建成城市和在一个已有城市中进行划分是有区别的。”

之前所有新城市运动的共同点是它们都是建立在未设市的土地上 —— 这些土地不属于任何市政单位。而巴克黑德市尝试如此具有争议的原因在于居民试图利用已经属于亚特兰大的土地和财产来建立新城市。他们想要进行脱离市政区的行动，在乔治亚州以及大部分美国来说都是前所未有的。就在几年前，亚特兰大南部郊区的斯托克布里奇也曾有过一次失败的尝试。

在前乔治亚州众议院多数党领袖 Ed Lindsey 担任代表巴克黑德所在地区的议员时，他完全支持建立新城市，事实上他还赞助了负责创建桑迪斯普林斯的立法，这掀起了新城市运动。然而，如今他反对巴克黑德市的建立，并且共同主持了联合亚特兰大委员会，该委员会致力于削弱和击败巴克黑德市的运动。

他对这次建城尝试的主要抱怨是，由于Buckhead贡献了大量的税收收入，这将对亚特兰大市造成财务上的毁灭性打击。根据由KB咨询集团为联合亚特兰大委员会进行的一项财务影响研究显示，独立将导致每年净财政损失在8000万至1.16亿美元之间，亚特兰大学校还将损失更多资金。更不用说，由于目前将Buckhead居民与亚特兰大捆绑在一起的债券债务，分离可能不仅会对亚特兰大的债券评级产生负面影响，而且还会对乔治亚州的每个城市造成风险，因为其他社区决定脱离他们所在城市的风险。

Lindsey还对州立法机构允许Buckhead市政进程继续推进感到恼火，尽管当地亚特兰大代表团的任何一名州议员都不支持这一分裂。支持Buckhead市的立法由一名代表发起，而该代表的选区距亚特兰大数十英里之外。

“在将一个未合并地区建成城市和将现有城市切割成片有很大不同，”林赛说。“另一方喜欢使用‘离婚’这个词，但在离婚中，双方都有权决定事物的样子。因此，亚特兰大市代表团应该有权签字。”

然而，尽管他反对巴克黑德市的运动，但他认为支持者对于单一家庭住宅区规划变化的怀疑是正确的。林赛是亚特兰大德汤斯律师事务所的合伙人，他认为巴克黑德应该保持其住房特色不变。

“这通过法令改变了这些社区内房屋的复杂性和价值，这是一个合理的担忧，”林赛谈到修改单一家庭住宅区规划的提议时说。“亚特兰大由不同类型的社区组成，每个社区都需要决定适合自己的方式。”

林赛的“憎恶罪行（脱离亚特兰大）而不憎恶罪犯（喜欢单一住宅区规划的人）”的方法展示了巴克黑德市政治格局的复杂性。许多居民希望保留一种生活方式，这种生活方式可能使巴克黑德对低收入家庭和移民来说价格过高，这些群体中有许多是有色人种，同时他们也认为巴克黑德分裂的动机可能受到种族主义的推动。

下一任市长

与此同时，单一家庭住宅区规划问题正在悄悄地成为一个更加尖锐的分裂议题，甚至在巴克黑德之外。在亚特兰大最近的市长竞选中，两名领先者费利西亚·摩尔和安德烈·狄更斯，他们将在决选中竞争，他们在住宅区规划方面处于截然相反的立场。目前担任市议会主席的摩尔表示反对这些计划，并发誓如果当选市长，她将阻止任何相关立法。阻止任何提交给她的相关立法。

穆尔签署了“巴克黑德誓言” — 一份由巴克黑德市议员J.P. Matzigkeit称为“所谓的巴克黑德市运动核心”的议题清单，其中包括同意反对可能取消单一家庭住宅区划并允许附属住宅单位（ADUs）的区域规划变更。

狄更斯回应称他“致力于扩大全市的经济适用房选择，同时不会驱逐传统居民或对我们社区的特色产生重大影响”，并表示支持“在有意义且有助于提高我们的经济适用性的地方支持ADUs和复式住宅。” 在他的竞选网站上，他表示如果当选市长，他将在全市范围内扩大包容性区域规划政策。

11月30日决选的胜者很可能决定亚特兰大的住房和区域规划的未来 — 间接地，也决定了巴克黑德市的未来。最终，如果州议员在明年春季投票通过，关于分离的问题将在2022年11月的全民公投中决定。只有居住在拟议的巴克黑德市边界内的人才能对此进行投票，这意味着大多数亚特兰大居民将无法对这项拟议的分离发表意见，尽管他们将受到严重影响。

反对重新划分区域的运动超越了巴克黑德。驾车穿过位于亚特兰大中城的繁荣的安斯利公园社区 — 就在拟议的巴克黑德市南边 — 你会看到豪华别墅草坪上的“反对重新划分区域”标识，以及标语如“支持树木”或“支持家庭友好社区”。这是该社区的一部分运动，旨在阻止亚特兰大干预单一家庭住宅区划。

“这是什么意思？对谁来说是家庭友好的？” Keane 说。“就好像城市里的一棵树比一片广阔的森林更重要一样。”