租金控制在选举之夜取得了重大胜利-彭博社

在选举日，美国三个城市的选民拉动了一个政策的杠杆，这个政策通常是由进步派和租户协会支持的，让许多经济学家感到不安 — 租金控制。

明尼阿波利斯的选民批准了问题3，这是对城市章程的修正案，通过满足州法律中的一个例外，使未来的租金控制条例成为可能；未来，市议会可以直接制定租金控制条例，或者将这个问题提交给选民进行另一次投票。在圣保罗，选民通过了全国最严格的租金控制政策之一。以6个百分点的优势通过了问题1，该政策规定每年租金涨幅不得超过3%。

彭博社CityLab如何找到观看日食的最佳城市生活在地球上污染最严重的地方是什么感觉新一代女性建筑师接过倡导的大旗拉各斯开通第二条铁路线以缓解世界上最糟糕的交通拥堵与此同时，在波士顿，租金控制在即将上任的市长吴弭的支持下得到了强有力的新盟友，她将住房可负担性作为竞选的中心议题之一。与她的竞争对手不同，她支持租金控制。根据十月份的民意调查，大多数波士顿人也支持租金控制。

租金控制正在卷土重来。正如布鲁金斯学会高级研究员珍妮·舒茨在2019年所观察到的，全国各地城市中缺乏经济适用房已促使租户和立法者回顾上世纪70年代，寻找更严厉的工具来控制成本。近年来，加利福尼亚和俄勒冈已经采纳了租金稳定政策，而纽约则扩大了其租金控制制度。这些政策可能特别吸引那些受到巨额租金飙升冲击的城市选民：例如，在波士顿，租金在2020年3月至2021年10月疫情期间下降后飙升了14.5%，根据租房市场Zumper的数据。

但是经济学家们对租金控制的负面评价从未改变，这是一个可靠的经济学101例子，即一种限制价格上限，会降低产品数量和质量。瑞典经济学家阿萨·林德贝克曾尖刻地将租金控制描述为“除了轰炸之外摧毁一个城市的最佳方式”。

根据这种思想流派，租金控制将负担转嫁给房东，要求他们收取低于市场承受能力的租金提供经济适用房。这些限制可能有助于收入增长不如当地租金快的租户留在原地，但对于未来的租户却几乎无济于事，如果他们没有运气租到受租金控制的单位，将会支付更高的价格。如果房东决定出售或改建他们的物业，或者节省维护和升级建筑的投资，租金控制对任何人都没有帮助。严格的租金控制可能会阻止开发商建造公寓楼，这种结果将使当前美国的住房可负担性问题变得更加严重。

在明尼阿波利斯的情况下，关于接下来会发生什么存在一些争议：该市宪章委员会表示，任何未来的租金控制法令必须作为另一项公投提交给选民，而市议会对此提出异议，根据 明尼阿波利斯星论。市议会尚未表示其计划。在11月2日险胜连任的市长雅各布·弗雷（Jacob Frey）否决了早前的一项选票措施，该措施本应允许市民直接起草租金控制政策。弗雷让当前的措施在没有他的签名的情况下继续进行。（弗雷的所有挑战者都支持第3问题。）

在圣保罗，这个问题要清楚得多，其政策在几个方面都很特殊。首先，它只有一页长，毫无疑问，这对希望削减红线以限制业主利润的租户倡导者来说是一个梦想。对房东来说几乎没有安慰：即使租户更换单位，租金上限也适用，因此没有空置解控措施（或空置“奖励”），让建筑业主提高租金以支付升级或翻新。圣保罗的租金控制不仅适用于旧建筑，如大多数城市，还适用于所有未来的建筑。多位经济学家发表意见，一致认为这将阻碍对新公寓的投资。

其他对手表达了类似的担忧。 “尽管目前的居民将从可预测的、适度的每年3%的增长中受益，但建筑行业工会和房地产行业的联盟认为，寻求对已经投资的房地产获得更好回报的房东们将把公寓和租房转变为公寓套房，从而减少已经短缺的租房供应，” Max Nesterak 在 Minnesota Reformer 的报道中写道。 “与此同时，他们认为，新投资者不会在对租金增长规定如此严格的市场上建造新公寓。”

此外，圣保罗的租金控制措施与通货膨胀没有挂钩，这意味着如果通货膨胀继续上升，房东可能会遭受重大损失。即使在加利福尼亚州，州租金稳定法令允许租金上涨5%，再加上通货膨胀率；在俄勒冈州，上限是7%，再加上CPI。在华盛顿特区等实行类似租金控制政策的城市中，租金控制为2%，再加上CPI或10%，以较低者为准，适用范围更为狭窄，仅限于较老的建筑。

“租金控制会产生意想不到的后果，” 国家物业管理软件公司 RealPage 的副首席经济学家 Jay Parsons 表示。“每个人都对缺乏经济适用房感到同情。不幸的是，当你通过租金控制时，它所做的只是保护目前的居民，以牺牲未来的租户为代价。”

尽管吴支持这个想法并且它在波士顿居民中很受欢迎，但她推进租金管制的前景并不明朗。自1994年以来，波士顿就不可能出台这样的法规，当时受挫的房东们绕过当地政策制定者，推动了一项在州一级进行表决的提案，以取代租金管制。（当时，只有波士顿、布鲁克线和剑桥有租金管制措施。）2020年，两名州代表提出了一项法案，将这一权力重新交给地方管辖区，但没有任何进展。正如Politico的Lisa Kashinsky 报道的那样，租金管制很可能成为民主党市长和共和党州长（以及民主党立法机构）之间将会展开争论的几个问题之一。

波士顿和其他地方新租金管制运动的命运可能取决于圣保罗的开创性实验的成效。进步派对这些政策表现出相当大的兴趣：2019年，纽约众议员亚历山德里娅·奥卡西奥-科尔特兹甚至建议将租金管制推广到全国范围。如果这一代住房监管要比70年代的前辈表现得更好，圣保罗和其他城市将不得不展示，这项旨在帮助租户的政策能够避免让城市陷入更深的困境。