Newsom胜选为加州的区域规划改革铺平了道路 - 彭博社

在一场地震中，加利福尼亚州成功通过了一次罢免投票，选民们重新选举了2018年轻松当选的州长。随着政治混乱在后视镜中消失，立法者们更有可能重新关注导致居民陷入分裂状态的问题之一：住房危机。

在投票支持或反对罢免现任州长加文·纽森的过程中，人们可能忽略了一个事实，即在8月份，经过多年努力，加利福尼亚州立法机构通过了两项法案，这两项法案可能改变加利福尼亚州的住房建设方式。参议院法案9号和10号共同将在整个州范围内实质性地取消单户住宅区划，这两项法案一直在纽森的办公桌上等待签署或否决。

彭博社CityLab英国不断拆除并重建历史悠久的酒吧为什么白宫资助办公楼改建为住房计划尚未见成效无印良品为日本的孤独流行病开出了药方爱它还是恨它：纽约人对交通拥堵收费发表看法现在选举结束后，人们期待他会签署这些法案，引入一个期待已久且颇具争议的变化：为这个饱受住房短缺之苦的州进行上调区划。SB9允许业主在大多数住宅用地上建造双联和四联住宅，而这些用地以前只能划分为一户住宅。SB10将使城市更容易为靠近公共交通和就业地点的小型多户住宅项目重新划分土地。这两项法案将允许在一个超过三分之二土地被划分为单户住宅的州内建造更密集的住房，而根据最新估计，州内需要数百万套额外住房来满足需求。

“这些法案随着时间的推移将创造更多的住房，”加利福尼亚州参议员斯科特·维纳说道，他推动了SB10并一直是该州放宽区域规划限制的倡导者。“不会有立即的转变。区域规划改革是为未来播下种子。”

尽管住房倡导者对SB9和10如何直接推动真正可负担得起的发展存在分歧，但两派都普遍认为纽森的失利可能会阻碍缓解该州住房危机的进展。

当这位民主党州长在2019年上任时，他制定了到2025年建造350万套住房的目标。两年后，经历了一场大流行病，该州有超过15万无家可归的居民，而在实现这一高产量目标方面取得的进展很少。但在其他领域取得了进展：在大流行病期间将空置的酒店客房改建为无家可归者的住房后，纽森最近宣布计划将120亿美元的加利福尼亚预算盈余投入扩大该计划，同时投资于永久性无家可归者住房、无家可归者预防和租金支持计划。另外103亿美元将用于在全州建造经济适用房。

加利福尼亚农村住房联盟执行董事罗布·维纳在投票前表示，纽森的失利将成为“任何实质性的可负担得起住房战略和未来一年任何变革性住房政策变革的丧钟。” 尽管维纳对SB9和10的有效性表示怀疑，但他表示，几乎50名候选人中没有一个有一个“真正有意义且能够产生任何显著差异的住房政策。”

新闻姆的右翼最高知名挑战者之一，电台主持人拉里·埃尔德和前圣地亚哥市长凯文·福尔科纳承诺通过清理户外无家可归者营地和建造更多的无家可归者收容所来解决无家可归问题。但他们对为无家可归者创造长期住房机会的看法较少。埃尔德和福尔科纳还反对改革单户住宅区划，在竞选途中承诺将多户开发项目排除在低密度社区之外。

有一位反对在任的州长，像SB9和SB10这样的州政策可能已经被削弱或未被执行，即使新闻姆在离任前的过渡期内签署了这项立法，加利福尼亚YIMBY的传播主任马修·刘易斯说。加利福尼亚YIMBY。

刘易斯描述了一个潜在的“末日情景”，在那种情况下，像埃尔德这样的州长可能会与民主党的超级多数派陷入僵局，无法执行这些政策。他说：“我们会失去我们没有的时间。”

多年来，加利福尼亚州改革区划的努力在州立法机构和选民中遭到反对。最近，由威纳参议员提出的提案，该提案将允许在公共交通或工作中心附近大规模建造多户住宅，在2020年的第三次修订中未能通过，即使其他美国城市和州，包括加利福尼亚州的城市，加入了一种趋势，即合法化更密集的开发。

随着SB9和SB10的通过，州立法机构已经表明了利用国家权力实现区域变革的新意愿，Lewis说。虽然这些法案比以往的法案更为温和，但它们可能为未来更重大的区域变革铺平道路。《洛杉矶时报》社论部门称SB9为“概念验证法案”，写道，与其改变整个街区，“它是要向人们展示，增加一点密度和一些更多的住房不会摧毁他们的社区。”

与此同时，对SB9和10提出了熟悉的担忧，不仅来自那些抵制在他们的后院建设更密集住宅的人，还来自争取负担得起住房的倡导者，他们认为建设更多住房本身不会为最低收入租户或目前居无定所的成千上万人创造机会。“我们相信，是的，我们需要建造更多住房，”加利福尼亚住房执行董事Lisa Hershey说。但她认为这些法案主要会帮助“中等或更高收入”的人，因为它并没有明确激励负担得起的住房建设。

Hershey表示，住房加利福尼亚反而支持像1043号议案这样的法案，该法案将为那些收入低于或等于当地收入中位数15%的人群创建一个新的负担得起住房类别，以及1304号议案，她表示该法案将加强住房歧视规定。

住房是人权，一家一直领导反对这些法案的倡导团体，委托进行了自己的民意调查，结果显示多数受访者反对SB9和SB10。该团体还发布广告强调，46%的加利福尼亚人表示如果纽森签署这些法案，他们将更不愿支持他。（这项由David Binder Research进行的民意调查的方法论已受到加州YIMBY的质疑。）

“我们希望有一个首先帮助无家可归者的住房法案，而不是已经有住房的人，” 住房是人权政策总监苏西·香农说。“如果要解决经济负担重的住房危机，就必须要求建造经济负担得起的住房，但这并没有发生。”

即使是最看好扩大区域规划的人也承认这并非解决经济负担问题的灵丹妙药。但支持这些法案的人认为，放宽这些限制是增加供应和改善住房经济负担的重要工具。刘易斯表示，纽森设定的雄心勃勃的住房建设目标，以及在一个名为区域住房需求分配（RHNA）的规划过程中概述的地方建设要求，如果没有这些变化，将无法实现。

SB9的影响可能最初是温和的：七月份，加州大学伯克利分校的Terner中心估计该法案将使大约70万个住房项目成为可能，否则不可行，Lewis表示，对该法案进行的修正引入业主自住要求可能会将这一数字降至62万。其中，目前尚不确定有多少业主实际上会进行建设。但自2016年以来，加州已经采取了类似的措施放宽辅助住房单位建设限制，引发了后院建筑热潮：从2016年到2019年，该州辅助住房单位的建设数量增加了十倍。

与此同时，SB10将允许城市在某些情况下绕过像加州环境质量法案（CEQA）这样的官僚程序，迅速进行密集化。

“肯定有一些城市希望为更多的住房划定区域。由于CEQA的原因，他们很困难。这个程序太冗长、太昂贵，而且他们经常被起诉，”参议员Wiener说。“他们告诉我们他们希望有一个更简化的流程。因此，我认为，随着时间的推移，我们会看到越来越多的城市使用SB10。”

这次罢免选举使得一些对SB9和10持进步批评态度的人陷入了困境：虽然他们与Elder一样反对区域规划改革，但他们承认共和党州长对该州住房目标将是灾难性的。

Shannon上周表示，即使她继续敦促Newsom否决这些法案，她也会对罢免投反对票。“我认为州长对租户和急需社会服务、租户援助、刺激法案和计划的人会更好，比起任何参选人，”她说。

加利福尼亚农村住房联盟的韦纳怀疑这些法案是否能够创造足够的供应来降低房价，并担心它们会导致投资者或业主增加更多市场价格单位。但他希望随着罢免结束，纽瑟姆将会被激励“在住房方面更加积极和变革性，”他说。“希望我们会看到真正的改变，因为目前，加利福尼亚的住房系统完全破碎了。”