对富人征税：空置第二套房屋征税会导致房价下跌吗？- 彭博社

温哥华的科尔港，是北美第一个实施空置房屋税的城市。

摄影师：Jennifer Gauthier/Bloomberg随着政策制定者努力控制住房紧缩问题，一些世界上最大的城市官员将目光投向了一种策略：对富人的空置房征税。

面对不断加剧的无家可归危机，洛杉矶计划在2022年的选举中提出对空置房征税。香港官员正在考虑对公寓开发商征税，以阻止他们囤积新单位。爱尔兰正在探讨其选择。巴塞罗那甚至威胁要没收房东的空置公寓，并支付市场价的一半，将单位转为可负担得起的租赁住房。巴黎在2017年将其对第二套房屋的税收提高了三倍。

各种理由不一：阻止人们将现金投入房屋而不是居住在其中，或者阻止因房产被挂起而扭曲供需指标。立法者表示，这些趋势正在减少库存，使本已紧张和昂贵的全球市场对低至中等收入的租房者和购房者变得更加困难。希望是这些税款用于资助可负担得起的住房项目，或者促使房东和富人将他们的房产放到市场上。

并非每个人都被说服。

墨尔本智库Grattan Institute的经济政策项目主任布伦丹·科茨表示：“空置物业税属于听起来不错但实际上不会产生太大影响的范畴。这是一种让人分心的手段，而非主要策略。”

2017年7月，在墨尔本Docklands地区的墨尔本之星观景轮附近的住宅建筑，几个月后政府实施了对“鬼房”的征税。摄影师：卡拉·戈特根斯/彭博社经济学家表示，创纪录的低利率、人口增长、供需不平衡以及缺乏可负担住房建设等因素产生了更大的影响。批评者称，这些税收更多是政治姿态，而非有意义的收入来源，更不用说这种方法会在全球可负担住房危机中产生影响。一些问题在于设计，一些在于执行。其他人担心这个概念本身存在缺陷。那么，这些税收能成功吗？

至少一些答案可能在世界上两个最不可负担的城市中，它们最近都对“鬼房”征收了税。在2017年实施了这项税收的温哥华，收入超出预期，但租赁库存没有变化。在2018年实施了这项税收的墨尔本，收入微乎其微。在这两个城市中，都没有令人信服的证据表明住房变得更加可负担。

无库存

一个几乎没有库存的租赁市场推动温哥华实施了一个按照房产评估价值的1%计算的空置税。

2019年，该市的房东将超过5,000个现有的公寓单位转变为长期租赁单位 —— 加拿大联邦住房机构部分归因于新税收。该税收从2017年到2019年共产生了超过8400万加元（6700万美元）的收入，超过了最初估计的每年200万加元。

选择稀少

多年来，温哥华的空置率一直低于1%

来源：加拿大抵押贷款与住房公司

注：数据适用于温哥华人口普查统计区的公寓市场

尽管这些数据令人鼓舞，温哥华最初预计有超过10,000套房屋是空置或“利用不足”的。事实上，该市在2017年只确认了2,538个符合该描述的单位。在接下来的两年里，这个数字减少了25%，即645个单位 —— 在近20万套房产的住房市场中，这只是一个四舍五入误差。

尽管这项税收在政治上在市民中间表现良好，但肯尼迪·斯图尔特市长表示还有改进的空间。

“这一开创性的工具已经帮助将数千套住房重新投放到租赁市场，以帮助安置我们的邻居，但仍然有太多的空置住房，”他在去年宣布将税收翻了三倍时说。

公寓出租的可用性也没有明显改善。根据联邦住房机构的数据，2020年温哥华大都会区的空置率为0.8%，略高于前一年的0.3%。市政府曾希望这项税收能将空置率推高至5%，但任何新的房源都很快被吸收。

与此同时，房租继续上涨。即使在疫情期间需求下降、学生离开城市和迁入该地区的人数减少的情况下，去年该地区的平均公寓租金上涨了1.1%，达到了1914加元。

上涨中

自2015年以来，温哥华的月租金每年都在增加

来源：加拿大抵押与住房公司

注：数据适用于温哥华人口普查大都会区的公寓市场

尽管温哥华没有提供空置物业价值的详细分析，但综合数据表明这些物业主要集中在高端。根据2019年可获得数据，空置独栋住宅的平均评估价值为350万加元，而整个城市的这类房屋的平均价值为230万加元。

这些房屋并没有转化为廉价租金。

“不要以为通过征收这些税就能解决工人阶级的住房负担能力问题，”不列颠哥伦比亚大学房地产金融教授托马斯·大卫多夫说。“外国购买，尤其是空置房屋拥有权，主要集中在高端。”

一项由统计学家詹斯·冯·贝格曼和不列颠哥伦比亚大学副教授纳撒尼尔·劳斯特进行的对税收数据的分析发现，由海外业主空置的零星住宅在加拿大可能并不像人们想象的那样普遍。研究称，相比之下，迈阿密、纽约、休斯顿、凤凰城、芝加哥和旧金山的空置率比温哥华高得多。

空巢

在温哥华，空置房屋通常位于市场的高端

来源：温哥华市，2019年空置房屋税年度报告

许多看似空置的房屋实际上符合税收豁免条件，比如业主正在接受医疗护理或旅行，或者房产正在进行重大建设工作。

“我们对空置房屋税是否被过度宣传为解决更广泛住房危机的方案表示怀疑，”冯·贝格曼和劳斯特写道。“空置房屋税是一种相当不错的税收。可以将其视为对房产税的提升。”

他们警告说：“只需确保期望值设置正确。”

没有执行

在墨尔本，中产阶级家庭在经历了长达二十年的房地产繁荣后发现自己无法承受价格。而在整个澳大利亚，租金压力过大的低收入家庭数量在这段时间内增加了一倍以上。翻了一番。

墨尔本的税收，就像全球其他地方提出的一样，旨在增加待售和出租的房源。此外，空置房屋的外国业主也面临国家税收。

让人失望

墨尔本的空置税并没有达到预期的效果

来源：繁荣组织，维多利亚州国家税务局，维多利亚州政府出版物

但很少有人不得不付款。在疫情爆发前的一年，墨尔本对587处房产征收了620万澳元（450万美元）的税款。最初的预测是四年内达到8,000万澳元。

这对像卡尔·菲茨杰拉德这样的倡导者来说是一个巨大的失望，他是澳大利亚繁荣组织的研究主任，这是一个专注于税收改革的非营利组织。他估计，2019年，墨尔本有24,042处房产每天消耗零升水，这意味着它们不可能被占用。在税收引入之前，房地产专业人士指出，雇人进来开灯让房屋看起来有人居住是非常容易的。

“如果温哥华是执行最好的空置税，那么墨尔本就是最差的，” 菲茨杰拉德说。“根本没有执行。”

Fitzgerald现在认为，加强土地征税，无论用途如何，每年都要对土地和房产征税，可能是一种更简单的方法，可以阻止投机购买，鼓励开发商和业主提供更多的房产供使用。

维多利亚州主要依赖业主的自我申报，那些故意违反法律的人面临罚款税率高达90%。Fitzgerald表示，他没有发现有人因不遵守规定而被罚款的证据。

相比之下，温哥华对虚假声明罚款高达每天10,000加元，从2019年11月到2020年11月进行了9,310次审计，根据城市数据，创造了1820万加元的收入。

稳步上升

墨尔本的租金在疫情前稳步上涨

来源：SQM研究

在墨尔本，租金价格和库存在疫情爆发前基本保持不变：根据SQM研究的数据显示，2019年12月空置率为2.5%，而2017年12月为2.1%。平均每周公寓租金为409澳元，与两年前的396澳元几乎没有变化。

与许多其他城市一样，疫情打乱了局面，空置率飙升，租金下跌。关闭国际边界意味着外国学生等主要群体的需求下降，而广泛采用远程办公政策导致租户为寻求更有价值的房源而搬到更远的地方。

小清单

墨尔本的空置率在Covid-19之前一直保持着顽固的低水平

来源：SQM研究

注：高峰显示季节变化

至于全国税收，2019至2020财政年度在澳大利亚共征收了340处房产，为该国带来了总额达370万澳元的收入。这相当于每处房产平均获得10882澳元，根据所使用的分级制度，表明受税收影响的典型房产价值接近200万澳元。因此，即使这些房屋被列在公开市场上，困难的租户也很难负担得起。

目前，墨尔本已暂停其税收，而在国家层面上，澳大利亚税务局表示，对于那些因无法在所需的183天内占据其房产而被阻止的人可以申请豁免。

道德视角

在洛杉矶，明年将有一个空置税供居民投票表决，洛杉矶总部的正义经济战略行动研究与政策倡导主任乔·唐林表示，“我们社区中的空置单位比我们无家可归的成员还要多。”

该非营利组织去年发表了一份报告，主张该市应实施自己的空置房屋税，称温哥华是一个值得效仿的地方。报告指出，虽然税收本身不足以扭转局势，但指出更昂贵的房产的空置率更高，这样的立法将传递一个重要信息。

温哥华今年将其空置税提高至3%。摄影师：Jennifer Gauthier/Bloomberg“有一个很好的机会影响那些让单位空置的投机者的行为，并产生收入来开发那种必要用于容纳我们社区所有成员的负担得起的住房，” Donlin说。

对于一些城市来说，问题不仅仅是住房或税收再分配，而是在其他人难以保留一套住房的情况下，没有比你需要的更多住房的政治和道德视角。

“这些税收更多关乎房地产市场的完整性和国内政治问题，比如住房的可负担性和可获得性，而不是一个有效的税收基础，”彭博智库驻悉尼的经济学家詹姆斯·麦金太尔说。“真正推动住房可负担性的是利率、规划限制和整体税收设置等因素。”

今年，温哥华将其空置税提高至房产评估价值的3%。

“通过自税收推出以来将税收从1%提高到3%，”温哥华市长肯尼迪·斯图尔特在宣布提高时说，“我们正在传递一个更加强烈的信息，即房屋是为人们而不是投机者而设的。”