房东是否提起驱逐诉讼以加快租金救济？- 彭博社

哦亚利桑那州哥伦布市，2020年3月的一次公寓驱逐。尽管刚刚延长的联邦驱逐禁令，自疫情爆发以来，哥伦布地区的房东已经提起了近17,000起驱逐诉讼。

摄影师：Stephen Zenner/Getty Images 北美去年夏天，在国会发布的早期疫情禁止租房驱逐令到期后，俄亥俄州中部的一家法院采取了弹出式模式，以便恢复正常业务。2020年6月，富兰克林县市政法院在一个空荡荡的哥伦布大会议中心设立了办公室，以社交距离的方式处理大量的驱逐案件。

租户倡导者试图从积极的一面看问题：法律援助团体也能在会议中心设立分支机构。一年多来，住房法院一直在会议中心运作，直到2021年7月才返回法院。驱逐的轮回从未停止。尽管包括疾病控制和预防中心最近恢复的禁令在内，富兰克林县几乎一直在审理案件。根据普林斯顿大学的驱逐实验室的数据，自疫情爆发以来的16个月里，哥伦布地区的房东已经提起了近17,000起驱逐诉讼。

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“那些不出庭的人被驱逐了。那些出庭的人得到了帮助，”哥伦布Willis律师事务所的管理合伙人迪米特里·哈齐方蒂诺斯说，该律所代表哥伦布公寓协会和40个县拥有超过17.5万套租赁单位的业主。“这里的讽刺是，在这里，你在驱逐法庭上更有可能得到帮助。”

这不仅仅是一种观察，而是该公司推荐的一种策略。对于哥伦布市和富兰克林县，租金救助资金由IMPACT社区行动组织分发，这是一个非营利组织（过去一年一直在会议中心运营）。哥伦布公寓协会网站上日期为3月11日的Willis律师事务所备忘录建议急于为拖欠租金的租户获得联邦救助的房东立即采取驱逐行动。

“在过去一年与大流行和IMPACT打交道的经验中，建议房东对居民提起驱逐诉讼以获得租金援助，”备忘录写道。“在未提起驱逐诉讼之前，IMPACT通常支付租金援助的速度较慢。我们发现，为了帮助租户获得援助，最有效且最快的方法是实际上提起驱逐诉讼，因为租户可以在法庭上与IMPACT面对面交流。”

在一封电子邮件中，IMPACT的参与和倡导经理凯文·L·琼斯（Kevin L. Jones）回答说：“不幸的是，当房东试图为他们的租户获得租金援助时，我们无法评论他们的动机。”

在正常情况下，威利斯律师事务所每月会提起大约800到1,000起驱逐诉讼，主要在哥伦布和代顿地区，使其成为富兰克林县按数量最多的提起者。

租户倡导者表示，这种法律策略与大型房东长期以来依赖法院解决纠纷的做法一致。租户很少能像房东那样获得相同的资源，尤其是大型物业管理公司，其“疏远关系和官僚化程序使得驱逐成为一种常规做法，” 根据亨利·戈莫里（Henry Gomory），普林斯顿大学社会学博士生，在六月发表了一篇 论文，论文中提到大型房东的驱逐率是小业主的两倍以上。

企业房东是否在提起驱逐诉讼的唯一目的是为了获得联邦救助资金？在某种程度上，紧急租金援助计划并没有阻止他们诉诸驱逐以获取报酬。

“我们一直听到的是房东不想再等钱了。”

其中一个因素是联邦救助努力的临时设计，这些努力优先考虑那些已经在法庭上的人。例如，根据CARES法案的一些援助计划要求租户必须有驱逐通知才能获得租金援助。到那个时候，即使房东得到全额赔偿，一些损害也已经造成，因为即使案件被驳回或者租户赢得案件，租户的租赁记录上仍然会有驱逐诉讼的标记。新的联邦紧急租金援助计划没有同样的要求，尽管至少有23个州的计划优先考虑面临驱逐的申请人，包括路易斯安那州、马里兰州和德克萨斯州。

“有可能一些人继续这种做法，或者如果有驱逐诉讼，他们会加快租金援助的进程，”非营利性国家住房法律项目的执行董事沙姆斯·罗勒说。

另一个因素是联邦援助的速度缓慢。根据美国财政部最新数据，截至6月底，首轮紧急租金援助中为俄亥俄州指定的5.65亿美元中，仅有7%到达了俄亥俄州的租户手中。专门为哥伦布市和富兰克林县设立的基金中，仅有不到1%的资金被发放。即使是拥有律师团队的房东，也很难从旨在支付拖欠租金的计划中取回资金。

富兰克林县市政法院对联邦驱逐禁令持宽松态度，哥伦布法律援助协会住房团队的管理律师梅丽莎·本森表示。 （全国各地的法院选择忽视甚至违抗联邦命令。）在整个大流行期间，哥伦布的房东继续提起驱逐诉讼，法院继续审理那些没有依据疾控中心命令提出上诉权的租户案件，导致成千上万人被驱逐。她说，法官几乎没有暂停很少案件 —— 她回忆起整个大流行期间少于50次的暂停 —— 尽管一些租户找到了与房东协商的筹码。

本森表示，联邦保护在哥伦布几乎没有起到作用，迄今为止联邦援助也没有。随着驱逐禁令再延长八周，有更多时间将资金发放给有需要的租户。根据费城联邦储备银行的估计，俄亥俄州大约有59,000个租户家庭拖欠租金，拖欠平均约为5,100美元。费城联邦储备银行。但本森表示，房东感到沮丧并准备继续前进：“我们一直听到的是房东不想再等待资金了。”

或者房东确实想要这笔钱，他们有耐心和资源来获得它。本森补充说：“房东可能认为提起驱逐诉讼以获取资金对他们更有利。”“我相信在大流行期间没有提起驱逐诉讼的房东。就我个人而言，我不知道有哪些房东是以获取租金援助为首要策略而没有提起驱逐诉讼的。”