费城尝试新模式遏制驱逐行为 - 彭博社

费城的示威者在2020年9月从市政厅游行到市政法院，抗议驱逐行动。疫情期间启动的一个城市计划已经阻止了数百起驱逐行动。

摄影师：Rachel Wisniewksi/Bloomberg

7月4日假期前的星期五晚些时候，美国财政部发布了有关联邦租金援助的初步调查结果。消息令人沮丧：截至5月底，各州平均只使用了近470亿美元的紧急租金援助基金的4%。城市和县市的情况稍微好一些，为13%。随着联邦驱逐禁令将于7月底到期，处境困难的租户们的时间所剩无几。

BloombergCityLab纽约将部署国民警卫队到纽约地铁打击犯罪美国无法获得保险的住宅正在酝酿一场新的金融危机纽约未来拥堵收费区域的交通拥堵率上升6%，报告显示拥抱开放的设计师山本理研获得2024年普利兹克建筑奖与其他城市一样，费城正在竞相发放资金。约有35,000名租户申请了紧急援助，截至7月初，当地住房官员已批准了16%的申请。费城能否在资金使用期限临近或在紧急保护措施失效后继续坚持下去，这是一个悬而未决的问题。

然而，在费城拖欠租金的租户可能会避免今年夏天其他地方租户面临的灾难命运。该市建立了一个独特的计划，已经避免了许多起驱逐，并承诺将避免成千上万起。白宫急于避免一场驱逐潮，正在指向费城的驱逐转移计划，作为地方法院和机构效仿的模范——而且是越早越好。

“在这里，费城的计划是从这场紧急情况中发展出来的，但我们正在努力建立一个模式，这个模式将在长期内为租户和房东提供帮助，即使在疫情之后也是如此，”社区法律服务机构住房部门的管理律师雷切尔·加兰德说，该机构为费城低收入居民提供免费法律服务。

该计划旨在将房东和租户聚集在一起，在一个比住房法庭风险更低的环境中解决彼此的分歧。对于房东来说，驱逐可能会很昂贵；对于租户来说，驱逐可能是毁灭性的。因此，在他们进入最后阶段之前，各方必须经过调解并申请紧急租金救济。这创造了一个寻找付款安排、维修和维护、自愿离开以及其他不需要法警的解决方案的论坛。

自从该计划于九月启动以来，费城的房东和租户已经与调解员或顾问进行了超过2300次会议。到目前为止，费城的驱逐转移计划已经导致了1500多次成功的调解，根据加兰德的说法，其中90%已经达成了付款安排或其他积极的解决方案。她说，现在还有更多的会议即将到来，一旦联邦租金救济的管道完全畅通，这些会议的大多数也将以双赢的结果解决。

“我们看到，随着房东开始在他们的账户中收到钱，紧张情绪有所减轻，” Garland 说。

在整个疫情期间，费城加强了对租户的保护措施。2020年7月，市议会通过了紧急住房保护法案，要求房东必须进入驱逐转移计划，如果他们的租户证明他们经历了新冠疫情的困难。该计划于9月1日启动；房东的要求很快被延长至2021年3月。4月1日生效——与费城提供的1亿美元紧急租金援助资金同时推出——费城市法院 下令，要求房东在申请紧急租金援助以及进入驱逐转移计划之前不能提出驱逐申请。这一要求至少持续到8月底。

根据宾夕法尼亚大学城市和区域规划系副教授文森特·雷纳的说法，结果是，费城不会允许房东进行驱逐，直到他们证明已尝试使用可用资源解决拖欠租金和其他问题，无论是联邦租金援助还是当地住房调解员。实质上，费城将车放在马前面——要求房东在升级到可能的最困难途径之前尝试更低成本的替代方案。

“在我们的住房政策大计划中，我们经常关注执行机制，而缺乏创造激励的资源，” 雷纳说。“如果地方政府希望积极保护家庭免受驱逐，他们可以将驱逐的执行与这些资源联系起来。”

加兰德承认，物业所有者对新要求并不满意。到了房东们准备雇佣律师并在法庭上提交文件的时候，与租户的关系往往已经到了无法挽回的地步。在这个项目启动之前，许多房东申请驱逐，后来才发现这并不是一个选项。然而，通过政令重新开启沟通渠道帮助房东和租户达成了他们自己无法或无法达成的协议。在疫情期间，这个项目还帮助房东收回了租金，因为疫情使得寻找替代租户变得异常困难。

“对房东来说，保留租户而不驱逐租户并尝试下一个租户的计算方式发生了变化，”加兰德说。

费城的驱逐转移计划建立在其备受赞誉的 抵押贷款避免程序之上。这个项目由市法官安妮特·M·里佐于2008年发起，任何面临抵押贷款追加的房主都有权与住房顾问或律师进行“调解会议”，然后与抵押贷款公司的律师协商解决方案，通常是贷款修改、短售或其他优雅的退出方式。这个全国首创的项目在大萧条期间阻止了超过11,000起抵押贷款追加，并持续至今。

驱逐防止计划的运作方式基本相同 —— 甚至有一些相同的工作人员。随着城市加大驱逐防止计划的力度，非营利组织社区法律服务重新培训了抵押贷款取消辅导员和调解员，让他们了解驱逐问题。（目前，由于联邦暂停令，抵押贷款取消仍然暂停，该暂停令也将于7月31日到期。）然而，驱逐和抵押取消计划在一个关键方面有所不同：房东和租户在任何驱逐申请之前进入调解。

对于租户来说，提前解决是至关重要的，因为即使申请并未导致驱逐，但有驱逐记录在案可能会阻止租户找到安全和负担得起的住房。社区法律服务住房政策主任拉希达·菲利普斯表示，驱逐防止是阻止驱逐的三个必要因素之一，另外两个是封存驱逐记录和为租户提供法律援助。

“受驱逐影响最严重的是黑人妇女、她们的孩子和非裔美国家庭，甚至不考虑收入，”菲利普斯在白宫于6月30日举办的驱逐峰会上表示。“这已经超越了贫困问题 —— 这是一个种族正义和残疾正义问题。所有这些工具共同作用来解决这些问题。”

费城可以说在许多这些问题上走在了前列。6月底，费城市议会通过了租户获取法案，这是一项禁止询问前科风格的法律，阻止房东仅仅基于驱逐历史、信用评分或其他记录拒绝租房申请。费城还拨款300万美元用于驱逐防止，菲利普斯将其描述为其他城市效仿的驱逐权援助计划的种子。

白宫急切地鼓励其他城市关注费城项目。美国司法部在致全国各州法院的一封信中强调了该市的驱逐转移计划，白宫邀请了《被驱逐》作者马修·戴斯蒙德在驱逐峰会上解释该计划的运作方式。《纽约时报》的社论板曾在五月份大肆赞扬费城的项目。

然而，该市仍然面临困境。费城租户的时间正在流逝，就像其他地方一样。费城市政法院已经授权在待处理的驱逐案件中执行了大约2000起锁定，至少还有900起订单即将生效，一旦适用的驱逐禁令到期。加兰德表示，《时报》社论在赞扬费城的驱逐转移计划的同时谴责了州和联邦对驱逐的禁令，错过了重点。住房机构和法院需要时间来建立转移驱逐的基础设施。或者确保房东们知道救援即将到来：数十亿美元的联邦租金援助资金正在闲置，即使成功的转移努力也依赖于这笔资金及时到位。联邦的驱逐禁令不会再阻止法院太久。

“暂停令使我们能够做到这一点，”加兰德说。“如果没有暂停令，我们就无法建立这个项目。”