加州和纽约如何将酒店改建为住房 - 彭博社

去年11月，Breaking Ground开始将布鲁克林Dumbo社区的一家前耶和华见证人旅馆改建，创建大约500个单位，其中包括300个供过去无家可归者使用。

摄影师：Jeenah Moon/Bloomberg新冠疫情期间的酒店空置为美国一些最昂贵地区迅速扩大经济适用房提供了一次千载难逢的机会。

加州和纽约的立法者已经采取了新政策来抓住这一时机。但倡导者表示，到目前为止，纽约提议的支出太少，速度太慢，无法抓住这一机会。与此同时，加州采取了更积极的方法，已经帮助创造了约6000个新的住房单位。

在纽约，州议员们在6月批准了一个计划，通过非营利组织购买陷入困境的酒店并将其转换为永久性住房。但纽约州长安德鲁·科莫尚未签署该法案，他的发言人表示该提案仍在审查中。

BloombergCityLab现在成为两党共同事业的区划改革试图扩大更大的帐篷电动汽车无法解决全球“汽车危害”流行病，研究发现纽约将部署国民警卫队到纽约市地铁打击犯罪美国无法投保的房屋正在酝酿一场新的金融危机该法案要求收购的单位中有一半用于无家可归者，另一半租给低收入家庭。但它并没有推翻限制在服装区和长岛城等酒店密集区进行转换的当地区划规定。它拨款1亿美元，倡导者表示这笔妥协金额不足以利用这一机会的规模。

“一亿美元并不是微不足道的，但在购买和开发大量单位时并不重要，”无家可归人士社会服务住房发展非营利组织Breaking Ground的首席执行官布伦达·罗森说。纽约州参议员迈克尔·吉安纳里斯，一位支持该法案的皇后区民主党人，称一亿美元是一个“开始”，并表示希望能得到联邦资金的补充。

随着疫苗接种继续进行，采取任何行动的窗口可能正在关闭。尽管预计纽约市的酒店业要到2025年才能完全复苏，但百老汇将于9月重新开放，国内和商务旅行的复苏可能会说服酒店业主坚持下去。根据酒店数据公司STR的数据，自一月以来，纽约市的酒店入住率已经上升了近20个百分点，达到48.4%。

“这是一个不会永远持续的时刻，”罗森说。

加州推进

相比之下，加州已经拨出8亿美元给地方政府购买酒店和汽车旅馆，并将它们改建成永久性住房，供处于或面临无家可归风险的人士使用。这个名为Homekey的项目主要由联邦冠状病毒救济基金资助。地方政府已购买了94处物业，创造了约6000个住房单位，其中包括湾区的1600个。据该州称，每个单位的平均成本为13万美元，而新建筑的成本为38万至57万美元。

到目前为止，加州计划的特点是速度。加州必须在2020年底之前花掉联邦救济基金，该州推翻了当地的区域规划规则，中和了“不要在我家后院”类型的反对意见。加州还专注于预算和带有小厨房的长期住宿酒店和汽车旅馆——这在纽约市很少见——只需要进行轻微翻新。

“他们真的在极力推动他们可以迅速转换的项目，并给予他们特殊的特权来实现这一目标，”纽约大学弗曼房地产与城市政策中心的法律研究员诺亚·卡齐斯说。

加利福尼亚州州长加文·纽森提出的从7月1日开始的财政年度预算中，又提议为Homekey拨款70亿美元，用于购买额外的46,000个单位，作为一项为解决无家可归问题而制定的120亿美元两年计划的一部分。

这是一个雄心勃勃的数字，但是批评者对州长对Homekey的强调表示担忧，担心在政府花完所有这笔钱之前，购买加利福尼亚州的酒店的时机也将关闭。

即使再增加46,000个单位也无法满足该州住房危机的压倒性需求。根据一份三月份发布的联邦报告，2020年1月加利福尼亚州的无家可归人口估计为161,548人。根据加利福尼亚住房合作伙伴关系的一份报告，该州需要在2030年之前建造1.2百万套新的经济适用房，以跟上需求。而Homekey只是旨在增加加利福尼亚州经济适用房产量的更广泛战略中的一个方面。

纽约转换的高成本

在纽约市，该州需要和机会将酒店转为住房的需求集中，约有50,000人住在收容所里，还有成千上万人住在街上。根据纽约住房会议的数据，超过450,000名市民支付超过他们收入50%的房租，这是严重房租负担的衡量标准。

但是改建酒店的成本很高。根据PWC的曼哈顿住宿指数数据，2020年第四季度，曼哈顿的酒店单位的中位售价约为每单位27.5万美元。五月份，皇后区长岛城的Z NYC酒店每间客房售价为38.4万美元。

除了更高的酒店收购价格外，纽约法案中还规定转换后的酒店单位必须配备小厨房和私人浴室，这将进一步提高成本。而且它并没有放宽制造区酒店改建的区域规定，该市720家酒店中约有160家位于制造区。城市土地利用法律还限制了建筑物中公寓的数量。

经济适用房观察人士表示，用于购买酒店的1亿美元拨款很可能会用来撬动其他市、州和联邦资金。根据该市住房保护和发展部的数据，纽约市的1美元资金可以撬动另外4美元的公共和私人资金。

如果改建成本足够低，以每单位25万美元收购酒店可能是有道理的，Breaking Ground的首席执行官罗森说。然而，如果物业需要大量维修或区域规划变更，非营利开发商能够承受的每单位收购价格可能会降至酒店业主愿意接受的水平，即使是对于一家处于困境的物业，她说。

罗森表示她看到有“几千个”酒店单位可以改建。

“真正的问题是这些酒店的要价是否会降低到足以由寻求购买它们的非营利机构融资。”罗森说。“迄今为止，我们还没有看到这些潜在机会中的许多价格下降到足以推动项目前进的水平。”

纽约市的酒店转为住房并不是什么新鲜事。该市住房保护和发展部通过其支持性住房贷款计划为个别项目提供资金支持。

前耶和华见证人在布鲁克林的酒店。摄影师：Jeenah Moon/Bloomberg去年11月，Breaking Ground开始将布鲁克林达姆博社区的前耶和华见证人酒店改建，创建约500个单位，其中包括300个供过去无家可归者使用。住房配有现场社会服务，如药物成瘾和心理健康治疗。

Breaking Ground从市政府获得了1.55亿美元的贷款，以帮助2018年收购该酒店，并使用另外7000万美元的市政债务来资助改建。该项目总成本约为2.45亿美元，还获得了慈善机构和市议会的资助。按照每单位50万美元的价格，预计施工将于2022年初完成，这与新建筑相比是一个快速的时间表。

罗森表示，耶和华见证人酒店是改建的理想候选，因为它是一座大型、相对现代的建筑，不需要进行重大翻新。

最有可能进行转换的候选人是拥有大型投资组合的酒店业主，他们可能有兴趣剥离资产，尼克松·皮博迪律师事务所的经济适用房和房地产业务合伙人Meghan Altidor说。

“我们合作的开发商对这种可能性感到兴奋，”Altidor说。“但他们确实感到需要有一个资金来源来收购酒店并将其改建为经济适用住房。这似乎是最大的缺失环节。”