美国住房缺口扩大，新建筑蓬勃发展 - 彭博社

单户住宅在加利福尼亚州尔湾市建设。2020年，炙手可热的市场只加剧了现有的住房短缺。

摄影师：彭冠/Bloomberg

这可能听起来令人惊讶 — 高房价、木材短缺以及似乎在全国各地都在进行竞标的战斗 — 但美国的住房建设一直在蓬勃发展。去年，单户住宅开工量首次突破了100万套，这是自2007年以来首次发生，而公寓建设正接近“80年代的水平”，国家多户住宅委员会（NMHC）研究主任克里斯托弗·布鲁恩表示。

尽管受到新冠疫情的影响，2020年仍有超过389,000套公寓单位开始建设 — 这是自1990年以来最好的一年之一。按照目前的速度，建筑商将在2021年结束前开始建造446,000套单位。

问题在于，这股建筑热潮并没有帮助缓解国家的住房短缺问题，根据房地美的数据，住房短缺已经达到了380万套，这一数字比2018年的250万套有所增加。而且这些潜在问题在疫情期间只变得更加严重。哈佛大学住房研究中心每年发布的《国家住房状况》报告显示，疫情暴露了美国住房的不稳定基础，而这并不仅仅是个比喻：根据报告中费城联邦储备银行和PolicyMap在2019年的分析，老化的租赁单位存在着450亿美元的维修积压。

“新冠疫情放大的不平等问题仍然是报告引言中的重点，”作者们在报告的开头就这样说道。其中包括就业附近住房短缺、负担得起的住房和首次购房，以及围绕所有权、获取和财富的种族不平等不断扩大。房价的显著上涨——2020年9月至2021年2月，现有房屋销售平均上涨了20%，新的单户住宅销售额在2020年上涨了20.4%——给现有房主带来了巨大的财富增长，他们经常利用创纪录的低利率进行抵押贷款再融资，并削减他们的月供。与此同时，绝望的买家看到首付成本飙升。实际上，新冠房地产市场安抚了舒适的人群；“房屋供应急剧短缺”反映了第二套房销售的激增。

某些人的意外之财

在100个最大都会区中，85个地区的房价都出现了两位数增长，这种财富支撑了现有房主，哈佛大学住房研究联合中心的高级研究助理丹尼尔·麦克休说道：那些首次购房的人需要更多的努力。去年，一个地区的房价收入比，即该地区的中位房价与中位收入的比值，达到了4.4，是自2006年以来最高的，有23个市场达到了5.0。在圣何塞，这个比率达到了10.9，是全国最高的。哈佛大学住房研究联合中心

哈佛大学住房研究联合中心长期存在的不平等现象，比如2019年达到30年来的最高水平的黑人和白人之间的住房拥有差距，已经被疫情恶化，他说。代沟也在加剧：2016年至2019年间，婴儿潮一代的房主数量每年增长80万，超过了其他所有代人群每年增长50万的总和。

“低购买力是一个很好的标题，但实际上，这种情况为某些人创造了一个住房机会，他们正在抓住这个机会，”一家同名房地产咨询公司的创始人约翰·伯恩斯说。已经富裕的人能够利用疫情对住房市场的干扰；他的公司估计，疫情后远程工作的人数将增加80%，为富裕阶层提供了通过远程搬迁赚钱的机会。“对于那些能够搬迁的人来说，这是一个很好的机会，但对于那些不能搬迁的人来说，这是一个真正的问题。”

麦克尤说，建筑水平可能相对较高，但这仅仅是因为自大萧条以来低产量的几年。即使处于全速运转状态，由于现有的劳动力和材料短缺，“即使我们目前的水平，也需要一段时间才能赶上表现不佳的情况。”对于正值购房年龄的千禧一代来说，新单位不一定是攀登房地产阶梯的好第一步；由于它们的溢价价格相对于现有单位，根据CoreLogic的数据，它们仅占首次购房销售的6%。

全国家居建筑商协会（NAHB）首席经济学家罗伯特·迪茨表示，增加建筑规模的空间并不多。要增加数十万套住房的产量，需要数十万新工人，而此时劳动力短缺导致了近纪录数量的空缺工作岗位。NAHB的研究发现，一篮子常见的建筑材料的价格同比上涨了19%，导致租金和房价上涨。

“该系统擅长在有足够空间的地方大量建造独栋住宅。”

正在建造的新住宅并不一定建在最需要的地方：2020年新建住宅许可证在非大都市地区上涨了9%，在大都市郊区上涨了12%。“无论你谈论的是哪个市场，那些地区最远的地方都是最强劲的，”Burns说。“即使是租户也想搬出去，花更少的钱得到更多。”

这要归功于普遍支持独栋住宅的区划法律。“该系统擅长在有足够空间的地方大量建造独栋住宅，”哈佛大学的McCue说。“当涉及到在已有开发地区进行填充式开发时，要以相同的速度生产相同数量是困难的。”

报告和其他地方的数据和分析证实，最近大部分独栋住宅建设都发生在远郊和市郊，而不是在靠近工作中心和机会的密集开发区。

“你可以轻松建造的地方是市郊的绿地，远离工作中心，这将导致依赖汽车的生活方式固化，”布鲁金斯都会政策项目的高级研究员和住房政策专家Jenny Schuetz说。“为了满足短期需求而急于在市郊和远郊生产住房，意味着我们将来会认为这是一个错失的机会。”

租户、建筑商度过过山车般的时期

疫情也对多户住宅市场产生了影响，在大部分疫情期间推动了大多数城市地区的租金下降。但报告的作者得出结论，这只是一个暂时的波动。事实上，就在哈佛报告发布的同时，Realtor.com发布了其2021年5月租金报告，发现美国的租金价格刚刚达到了两年来的最高点。尽管2020年高端公寓租金出现大幅下降，但它们在2021年初开始回升。

在经济条件加剧对低收入租户的压力的同时，租金再次上涨。哈佛大学的麦克尤表示，研究人员发现，2021年第一季度有17%的租户拖欠租金。拖欠租金对小房东的影响最大，他们经营的通常是自然形成的、无补贴的、经济实惠的住房。

疫情的影响正好在成本负担上升到更高收入阶层之际出现。2019年，超过80%的收入低于25000美元的租户负担成本，意味着他们花费超过收入的三分之一用于租金。70%的年收入在25000美元至34999美元之间的租户家庭也面临类似的压力，年收入在35000美元至49999美元之间的租户家庭中，黑人和西班牙裔租户分别更有可能承担这种负担的12%和10%。（请记住，15美元的最低工资相当于31000美元的年薪。）

许多租户将因疫情而留下长期的财务伤痕。联合中心对调查数据的审查发现，大约四分之一因新冠疫情失去工作的租户报告称“储蓄大幅减少”，四分之一的人向亲朋好友借钱，10%求助于高利息的“发薪日”贷款或个人贷款。除了食品和公用事业，住房成本吸收了低收入家庭刺激支票的相当份额。

哈佛大学住房研究中心对于提供经济适用房的机构和开发商来说，疫情“使一切变得更加困难，”纽约社区保护协会总裁兼首席执行官拉斐尔·塞斯特罗说。尽管存在建筑材料短缺，项目仍然完成了，但由于经济适用房的租金受到监管，开发商无法将成本增加转嫁给租户，这意味着项目将受到挤压，储备将被动用。他还担心州和地方预算中的补贴可能在未来几年减少。

如果这里有一线希望，那就是租户、购房者和建筑商在2020年和2021年初所受到的极端压力使人们更难忽视住房短缺的规模，布鲁金斯研究所的舒茨说。“如果只有穷人和二十多岁试图购买第一套公寓的人感受到痛苦，那就不会引起政策的关注，”她说。“足够多的人因痛苦而呼喊，政策制定者开始醒悟并关注。”

她指出，一些州范围内的变革旨在促进住房建设，最近在马萨诸塞州和康涅狄克州进行了最新的立法变革，人们开始意识到住房挑战对商业环境造成损害，并影响就业和经济增长。这可能会推动其他州改变财政激励措施和改革区域规划。拜登政府的到来使地方、州和联邦住房政策制定者之间更加协调，希望基础设施协议可以向经济适用房建设注入数十亿美元。

但真正的影响可能在于大流行的经济冲击凸显了改变的必要性。

“我们看到为了稳定因大流行而受到经济影响的数百万家庭，需要多少联邦支出，”麦克尤说。“这是我们所有人都受到影响的事实，许多家庭面临风险，失去第一份工资后无法支付住房费用。令人惊讶的是，这很快演变成了一个住房问题。这表明了许多家庭有多么紧张，当一份工资让你落后那么多时。”