梅西百货（M）纽约市赫拉尔德广场摩天大楼是一场昂贵的赌博 - 彭博社

纽约 Herald Square 地区的 Macy’s 旗舰百货商店。

摄影师：Amir Hamja/Bloomberg梅西百货公司的董事长兼首席执行官 Jeff Gennette 知道人们在谈论他对纽约市的重大赌注。他们甚至可能认为他疯了。

本月，Gennette 表示他仍致力于在公司 Herald Square 旗舰店的顶部建造一座价值数十亿美元的摩天大楼 —— 城市官员、开发商和零售行业原以为疫情可能迫使他放弃这些计划。他还表示 Macy’s 将在该商店周围投资 2.35 亿美元。

按照 Gennette 的设想，这些项目将把一条以令人不快的交通枢纽和 99 美分披萨店为标志的街道，转变为一个光亮、适合行人的、致力于美国风格和消费的城市绿洲。

然而，Gennette 的蓝图上不仅仅是一座办公大楼和一个社区复兴。随着纽约市在经历了 14 个月的疫情休眠后开始重新苏醒，Gennette 认为 Macy’s 的复苏取决于城市的复苏，反之亦然。

“纽约市就是 Macy’s，Macy’s 就是纽约市，” Gennette 说道。“这是正确的项目。这是正确的资产。我们希望谨慎对待。这是我们的皇冠明珠。”

梅西百货提议在其赫拉尔德广场旗舰店顶部进行开发项目计划。来源：梅西百货公司。梅西百货的命运长期以来一直与其最佳表现店铺和最有价值的房地产所在城市的活力密切相关。作为美国最大的百货公司，赫拉尔德广场母舰位于美国两个最繁忙的人行交叉口之一。它已经占地250万平方英尺，略大于巴黎卢浮宫，拥有八层楼高的手提包、连衣裙和家居用品，吸引着来自世界各地的本地人和游客。新塔楼将增加额外的150万平方英尺办公空间。

成为房地产开发商很可能是梅西百货最佳的生存策略。美国各地的百货商店和它们所锚定的购物中心正在自由落体。当根内特于2017年担任最高职务时，公司已经在考虑在某些地方变现其房地产并在其他地方削减损失的方式。

在大流行爆发之前宣布的一项重组中，公司表示将关闭其当时的525家店中的125家。它还放弃了辛辛那提的第二个总部，并关闭了旧金山的数字部门。纽约现在是梅西百货唯一的总部。

“纽约市是梅西百货，梅西百货是纽约市”

说服市政官员支持这些发展将是一个艰难的过程，正如两年前让亚马逊公司失败的那样。根内特的时机也不是最佳的。与其他城市中心一样，纽约市看到居民外流、枪支暴力事件激增、房产税收下降以及大流行导致的餐厅和小企业倒闭潮。

纽约大都会区的工作人员中，截至5月19日，只有17%回到了他们的办公桌前，根据Kastle Systems的数据。目前尚不清楚，曾经每天涌入这座城市的160万名通勤者是否会大规模回归。

梅西百货也遭受了严重打击。截至1月30日结束的财政年度，净销售额同比下降了近30%，公司也被剔除出标普500指数。为了维持总部的运转，Gennette筹集了45亿美元的新融资，让门店员工休假，并裁减了近4000名公司员工。

梅西百货首席执行官Jeff Gennette摄影师：Ismail Ferdous/Bloomberg一位关注零售行业的分析师对新的房地产策略提出了质疑。“他们的优先事项似乎不是我们希望看到的，尤其是对于一家试图实施转型的公司而言，”CFRA研究的高级股票分析师Camilla Yanushevsky表示。

最近放宽的口罩和社交距离规定，以及百老汇剧院将于9月重开，都让人对这座城市的复苏充满了乐观。然而，一些城市专家质疑远程办公和网购的转变是否会持久，从而减少了对另一座写字楼的需求，更不用说一个巨大的百货商店了。

“关于我们现在是否需要更多的办公空间，已经有很多讨论，”60岁的Gennette说。“这是长期的打算。”

首席执行官信心满满地在梅西百货总部13楼的同一间橡木镶板房间里喝着咖啡，这里曾是1947年电影《第34街的奇迹》的拍摄地。Gennette经常来办公室，穿着西装但不系领带，在布鲁克林的家和地区门店之间往返通勤。

埃德蒙·格温和娜塔莉·伍德在《第34街的奇迹》中，1918年的梅西百货公司。来源：20世纪福克斯/Kobal/Shutterstock；埃德温·莱维克/Hulton档案馆/盖蒂图片社他查看了闪闪发光的玻璃塔的3D模型，以及它将如何重塑天际线，建筑师们正在进行最终设计。他已经开始与开发商进行谈判，尽管根尼特没有透露是哪些开发商或这个项目将花费多少。他们还没有达成协议。

近年来，随着哈德逊城和宾夕法尼亚车站等新开发项目的出现，地铁和火车枢纽就在附近，曼哈顿中城的重心正在向南移动至赫拉德广场，根尼特说。如果他要利用这种转变，他将需要克服许多障碍，包括城市多层次的重新规划红线。他还需要安抚相互冲突的社区利益，从社区活动人士和小企业到环保团体和工会。

“对于这样一个庞大的项目，”律师事务所Davidoff Hutcher & Citron的土地使用组高级合伙人和主席霍华德·韦斯说，“当地居民肯定会从一开始就反对。”

一个疑问是疫情是否改变了官员们的思维方式，从增加更多遮光摩天大楼转向创造更多开放的绿色空间和娱乐区域。“障碍在于让我们的城市政府重新运转起来，并询问在后疫情时代我们的一些新优先事项是什么，”曼哈顿市议会议员基思·鲍尔斯说。

即将到来的市长选举又是一个未知数。梅西百货已经为此做好了准备四年，期间一直在与市长比尔·德布拉西奥的办公室进行讨论。很快，该公司将不得不与一位新的市长重新开始，可能是一个更倾向于少开发、更多监管和税收的人。候选人迪安娜·莫拉莱斯说：“开发商获得了过多的补贴和拨款”，她在民意调查中落后，但却反映了市民心中的共鸣。

还有一个问题，纽约市是否需要在哈德逊城市综合体附近再建一座大型办公楼。

建筑狂潮

曼哈顿西区的新开发项目越来越多

来源：萨维尔斯

注：包括项目、提议或正在建设中的，面积等于或大于500,000平方英尺。

自去年三月以来，纽约的摩天大楼大多处于空置状态。根据经纪公司萨维尔斯的数据，2021年第一季度办公空间供应量达到了大约7900万平方英尺，至少三十年来最高。大型雇主可能选择不强迫员工通勤进城。这可能意味着更少的购物者和对新大楼的需求减少。

更有实力的公司曾试图在该市进行大规模开发，但失败了。2018年，亚马逊著名地宣布将在长岛城建立其第二总部，横跨东河，位于皇后区，此前经过数十亿美元的政府补贴谈判。

电子商务巨头很快放弃了这些计划，因为公众对这家科技巨头获得的财政激励感到愤怒。社区活动人士还担心，一座闪亮的新科技园区将压倒当地的服务和学校，并导致租金飙升，使该地区的蓝领居民被迫搬离。

梅西百货首席执行官表示大多数店铺“状态良好”

首席执行官决心不让梅西百货被亚马逊击败。该公司对于是否寻求其项目的税收激励保持沉默，尽管土地利用组织的魏斯表示，他认为“关于对于这样一个对于店铺未来和所在交叉路口至关重要的项目可能有哪些税收激励方面的讨论”。根内特更倾向于宣扬为改善该地区公共空间而进行的2.35亿美元投资。

目前，梅西百货第一季度的表现证明了他的乐观态度。销售超过了华尔街的预期，导致公司提高了全年的盈利预测。作为关键零售指标的可比店铺销售额，与一年前相比，公司自有店铺的销售额激增了62.5%。

回到赫拉德广场

随着疫情逐渐减退，该地区的人流量正在回升

来源：Orbital Insight

注：数据为梅西百货或赫拉德广场地区拥有手机的人口月度百分比，与2020年2月相比。2021年5月的数据截至5月10日。

不断上升的疫苗接种率和刺激支票正在激励美国人重新开始购物。赫拉德广场店的人流量一直在增加——在5月中旬，它约为2020年2月（城市封锁前）水平的四分之三。

根内特在梅西百货工作了37年，几乎是他整个成年生活的时间。2009年搬到纽约时，他已经看到梅西经历了几次变革，包括2005年联邦百货公司（当时拥有梅西品牌）与梅百货公司以170亿美元的价格合并。

梅西广场广场计划的提议。来源：梅西百货公司。为了巩固他的遗产并赢得项目的支持，根内特打出了历史牌：他指出梅西并不是后来居上，梅西在1858年就在这座城市开设了第一家商店，早于内战。标志性的赫拉德广场商店已经存在将近120年。他向投资者、市政官员和附近社区推销的项目是关于未来100年。

他声称，这些发展将为纽约做出同样多的贡献 —— 每年创造2.69亿美元的税收收入，同时每年刺激429亿美元的经济产出 —— 就像对梅西一样。当然，这假设办公市场在梅西大楼建成时已经复苏，这可能还需要几年时间。

开发商和经纪人们重复了根内特的论点。他们表示，位于交通枢纽附近的新塔楼在经济衰退期间将比老建筑更有优势。一流租户已经开始向高端场所聚集。例如，在疫情期间，Facebook公司签署了一份巨额租约，租用了沃诺多房地产信托公司在宾夕法尼亚车站旁边的法利大楼的改建项目。苹果公司也在附近的11宾大厦增加了其存在。

Gennette说他意识到所有的陷阱。他打赌纽约将重现疫情前的辉煌，而这座办公楼将是他成功的点睛之笔，将数千名员工引向楼下仅需乘坐电梯的百货商店。

“这就是未来几十年的样子，”他说。“而且每当你押注纽约市，都是一个安全的押注。”