房东奖金旨在改革第8节住房 - 彭博社

许多房东不愿接受低收入租户持有的联邦住房券。一项新的参议院法案可能会提供一些过期的激励。

摄影师：迈克尔·S·威廉姆森/华盛顿邮报通过盖蒂图片社

房东们纷纷退出被称为第8节的联邦住房援助计划。每年在2010年至2016年之间，大约有1万名房地产业主退出住房选择券计划，该计划帮助低收入家庭、老年人和残疾人从私人市场租房。这种减少削弱了联邦援助的覆盖范围，减少了提供给使用券的人的房源数量。这也使家庭陷入贫困和隔离的循环中，因为尤其是更富裕社区的房东倾向于拒绝接纳有援助的家庭。

BloombergCityLab为什么巴黎奥运会将成为木质建筑的谦逊展示哈拉雷承诺最终修复（部分）布满坑洼的道路迈阿密海滩花费25万美元告诉春假者远离现在成为两党共同事业的区划改革试图扩大更大的帐篷尽管“第8节”长期以来一直被用作种族主义者对福利的暗示，但最近的研究表明，不情愿的房东并非完全出于偏见。通过一些鼓励，房东甚至可能被说服重返该计划，这意味着对有住房援助的家庭更好的机会，尤其对孩子来说尤为重要，因为哈佛经济学家拉吉·切蒂的机会洞察项目的研究表明。这一理论是参议院一项两党法案的基础，该法案将为房东增加新的功能，试图吸引他们重返该计划，包括为房东提供签约奖金。

负担得起的住房选择法案由特拉华州参议员克里斯·库恩斯和北达科他州参议员凯文·克莱默于周四提出，旨在解决住房券计划中最大的问题之一：太多房东不愿参与其中。无论对错，他们对该计划的看法都很重要。因此，该法案为那些已经退出该计划的房地产所有者提供了诱因，同时也为决定加入的其他人提供了直接的现金福利。

“住房是安全、健康和富有成效生活的基础，通过增加接受住房选择券的房东数量，更多美国人将有更多选择和机会找到一个建立基础的家，”库恩斯在一份声明中告诉彭博城市实验室。“这是一个明智的解决方案，将为低收入家庭打开大门，这是解决全国范围内住房可负担性问题的重要一步。”

该法案出台之际，租户的焦虑情绪加剧，联邦驱逐暂停的未来不确定，完全经济复苏仍需数月甚至数年。这项提案可能成为美国就业计划的一部分 — 住房是基础设施，正如许多拜登政府官员所强调的那样。但它也可以作为一项改革法案独立存在，用于解决长期以来备受困扰的联邦住房援助计划的等待名单和行政负担问题。负担得起的住房选择法案将旨在解决这两个问题。

例如，对于在贫困率低于20%的人口普查区拥有房产的房东，将提供签约奖金。奖金将以一个月联邦补贴价值的两倍为上限（每位房东限制一个奖励）。这是立法者希望扩大第8条款计划的地理范围并将券持有者引入目前被排除在外的社区的一种方式。

这项法案依据最近对房东需求的研究而制定 — 这是关于住房援助讨论中一个至关重要但常常被忽视的问题。

库恩斯和克莱默的法案将为此类激励措施拨款5亿美元。除了签约奖金外，这个以北达科他州法戈市已故市长赫舍尔·拉什科维茨命名的新住房合作基金还将包括安全押金援助，这是为了扩大寻找住所的券持有人的选择范围。该基金还将向当地公共住房机构发放奖金，这些机构是管理券的运营商，以留住一名房东联络员。其他调整将解决美国住房和城市发展部管理联邦方面的问题。

该提议法案中的激励措施依据最近对房东需求的研究而制定 — 这是关于住房援助讨论中一个至关重要但常常被忽视的问题。根据约翰斯·霍普金斯大学社会学和社会政策教授斯蒂芬妮·德卢卡的说法，尽管第8条款计划是一种公私合作伙伴关系，但立法者和倡导者通常忽视了等式的房东一边。德卢卡与同事菲利普·M·E·加博登、伊娃·罗森和凯瑟琳·伊丁一起对巴尔的摩、克利夫兰和达拉斯的房东进行了抽样调查。“我们做了一些不同寻常的事情，”德卢卡说。“我们与房东谈论了寻找租户和与住房机构合作的情况。”

房东 — 尤其是巴尔的摩和克利夫兰的老房产所有者 — 告诉研究人员，券计划规定的定期检查是繁琐且不可预测的，这只是其中一个问题。他们也不希望因使用联邦援助的租户对他们的单位造成任何损坏而被追责（房东严重夸大了券持有人的潜在责任）。他们也不喜欢在有关该计划的问题上很难联系到相关人员。库恩斯和克莱默的新法案包括涉及这些问题的条款：如果一套住房已通过另一个联邦计划的检查，它将获得券检查的互惠性。新的当地房东联络员将有一个与HUD的热线。

“许多在高机会地区拥有房产的房东愿意出租给券户家庭，”支持该法案的德卢卡说。“通过提供适当的服务，房东们非常乐意参与券计划。”

当然，许多拒绝券持有者的房东会基于一些可能与计划设计无关的原因而拒绝他们。虽然一些住房援助接受者属于《公平住房法》保护的类别，但作为一个整体，券持有者在联邦法律下并没有受到保护，房地产所有者对此并没有隐瞒。 （前总统唐纳德·特朗普，作为一名房东，曾在1973年被美国司法部起诉违反《公平住房法》，在他1987年的自传中宣称，“我们不会租给福利案例，无论是白人还是黑人。”）

许多美国州缺乏旨在遏制对住房券持有者歧视的收入来源（SOI）法律。注：爱荷华州在四月改变了其法律，预先阻止了地方法令，并使房东可以歧视券持有者。摄影师：国家多户家庭住房委员会近年来，这种仍然合法的住房歧视形式引起了州和地方立法者的关注。一些州和几十个城市现在禁止基于收入来源的歧视，而弗吉尼亚参议员（也是公平住房的坚定支持者）蒂姆·凯恩一直在领导将这种保护写入联邦法律的努力。倡导者表示，更好地执行这些法律是必要的，以向这些地方的房东们强调这一点。然而，这个问题在法律上还远未解决。在爱荷华州，州长金·雷诺兹在四月份签署了一项法案，允许爱荷华州的房东歧视持有房券的租户。

提出的《经济适用住房选择法案》的理念是通过改善房东的体验来化解对第8款房券的一味批评。对于租户来说也是如此：在该计划促成的根深蒂固的贫困中长大的人并不怀念房券。一个技术性的修正可以通过使用基于邮政编码的公式来增加补贴的价值（被称为“小区域公平市场租金”，由CityLab的Brentin Mock撰写了这篇有用的解释）。这项新的两党法案将把使用SAFMR公式的大都会地区数量从24个扩大到72个。

家庭获得机会至关重要。 住房券可能是更大机会的关键，只要房东让他们进来。通过为房东增加服务来增加吸引力，可能会让他们更愿意接受券。这是理论，而且实际上可能会进行测试。库恩斯是参议院拨款委员会成员，克莱默是参议院银行委员会成员，他们理想地位于将第8条修正案变为法律，即使在一个两极分化的参议院中也是如此。

正如哈佛大学的切蒂所指出的那样，在疫情后的经济中，该计划的成功可能会更加重要。切蒂领导的西雅图实验，他研究了搬到资源更丰富的地方的好处，显示住房选择券确实可以推动社会流动性 —— 并通过增加服务来帮助租户和房东充分利用该计划。受疫情影响最严重的极低收入家庭将需要帮助才能重新上轨道。

“研究表明，增加家庭进入高机会地区的机会是通往上升通道的重要途径，”切蒂在一份声明中说。“在机会丰富的社区长大的孩子更有可能上大学并在成年后赚更多钱。让房东更容易参与住房选择券计划对于增加机会丰富地区的住房供应至关重要，从而支持家庭的长期成功。”