1亿美元的投资者资金是如何被一场房地产推销活动所抹去的 - 彭博社

前苏联武装部队总部的空置建筑，即所谓的“白宫”，位于柏林附近的佐森，被推销给韩国投资者作为豪华房地产开发机会。

摄影师：Stefanie Loos/Bloomberg这个推销活动既引人入胜又戏剧性：一位德国出生的英国军官之子将把古老修道院、历史悠久的军事遗址和城堡改建成闪闪发光的公寓。

潜在投资者将在两到五年内获得两位数的回报，而德国作为一个安全的商业场所的声誉提供了额外的保障。

现实情况却截然不同。

如今，英国的投资者面临着超过4.18亿美元的损失。在韩国，这个数字是4.36亿美元。加上新加坡、爱尔兰和其他地方——全球范围内被抹去的资金超过10亿美元。

自2008年以来运营，这场丑闻的中心地产公司去年申请破产。投资者现在质疑任何事情——从早期回报到在光鲜的营销材料中展示的开发项目——是否真实。

三月份，德国检察官突袭了该公司创始人查尔斯·斯梅赫斯特的住所，以及一家相关企业的办公室——这是对欺诈指控的持续刑事调查，怀疑该业务是一个庞氏骗局。韩国、新加坡和英国的当局也已经启动了调查。在爱尔兰议会中也有人提出了问题。

德国房地产集团在柏林附近的韦尔德拥有的空置的前弗里德里希斯霍伊度假餐厅。原计划将其改建成豪华公寓。摄影师：Stefanie Loos/Bloomberg尚未提起任何指控。Smethurst通过他的律师Gerhard Strate表示，他正在配合调查，并拒绝就任何具体问题或指控发表评论。

Smethurst及其德国房地产集团（前身为Dolphin Trust）的投资吸引了越来越多投资者对跨境和另类资产的兴趣。视频会议和在线交易平台打破了个人投资者传统的地理限制，为分散投资和获取更高回报提供了新工具，但也使尽职调查变得更具挑战性。

随着利率的暴跌，专业人士将越来越多的资金投入到房地产等另类资产类别中，而零售投资者，特别是退休人员，也纷纷效仿。

根据发送给投资者的宣传册，弗里德里希斯霍伊原本应该是什么样子。根据彭博社看到的营销文件，GPG的投资被描述为一个安全的选择。投资者收到了详细的财务信息，有时包括特定项目的预期现金流。GPG向那些能够访问德国的人提供了现场参观。

资金以贷款协议的形式筹集。但该基金在监管方面存在盲点。根据一位熟悉监管流程的人士称，在德国，由于其专注于债务，该国的金融监管机构BaFin并未监督其活动。

由于投资者几乎全部来自海外，这也意味着该国内的投资者保护组织并未给予太多关注。外国当局也无权对该公司进行监管。在大多数国家，尽管零售投资者进入市场的数量不断增加，但贷款票据并不是受监管的产品。

“就监管机构而言，我感到非常愤怒，”现居葡萄牙的59岁英国退休人士马克·汉布林说道，他正带领约2000名GPG投资者要求赔偿。他表示自己投入了约80万英镑（110万美元）。“那本应是孩子们的遗产。”

GPG从亚洲投资者那里筹集资金的Salzgitter-Thiede项目。摄影师：Krisztian Bocsi/Bloomberg最初一切顺利。汉布林获得了四年按时支付的利息。在世界的另一端，新加坡退休人士大卫·劳说，他的妻子在最初投资2.9万美元后两年赚取了24%的回报。

“这让我感到更有信心，”劳说道，然后在2016年根据当地投资公司Shenton Holdings的销售人员的推荐投资了2.25万美元。“那是个诱饵。”

2018年，韩国新韩银行的一名私人银行家说服了62岁的林元孝投资17.8万美元的遣散费，这笔钱原本是为了他女儿即将到来的婚礼和房租押金而准备的。“我甚至从来没有在股市投资过，”他说。“我很怀疑，但他们说他们已经去过那个地方五次了。”

对投资者的承诺是可靠的。该银行的一个附属机构表示，他们在评估产品时依赖第三方尽职调查和法律建议。“我们相信，如果基金经理、发行人和开发商按照正常预期的方式运作，我们不会达到这一点，”该机构在一份声明中表示。它承认他们去过德国五次，“但商务旅行的目的是参观物业现场和参加活动，而不是尽职调查。”

2018年，欧洲和新加坡的投资者都报告了收回他们的本金和承诺的利息的问题。根据彭博社看到的信件，去年8月，在新加坡，斯梅斯特承诺会解决问题。几乎一年后，GPG向新加坡投资者发送了一份重组的付款计划。彭博社采访的新加坡投资者中没有人收到这些付款。

到2020年7月，当GPG在德国不来梅申请破产时，它已经陷入混乱。法院指定的清算人聘请了德勤德国对公司进行初步评估。根据彭博社看到的报告副本，德勤发现GPG涵盖了来自德国、开曼群岛和新加坡的200多家独立公司，这些公司之间纠缠在复杂的关系网中。

查尔斯·斯梅斯特和他的妻子Manou Lenz于2015年。摄影师：Franziska Krug/German Select/Getty Iimages向投资者介绍该公司的代理商获得了超过15%的佣金。报告称，该公司向斯梅斯特的一些家庭转移了数百万欧元作为贷款或直接支付。安永拒绝置评。

对于那些相信他们的资金有实际资产支持的投资者来说，最令人担忧的可能是，该公司的房地产投资组合充其量是不明朗的。管理员尚未确定GPG拥有多少房产，一位管理员的发言人表示。

已经确定的那些房产中，许多与广告宣传的情况大相径庭。例如，有几处位于贫困偏远地区，不太可能是豪华公寓的理想地点。一份为债权人委员会准备的专家报告并被彭博社看到表明，已经确定的那些房产仅价值约1.81亿美元。

首尔Hannuri律师事务所的律师林镇成表示，他的两名客户总共投资了102亿韩元（900万美元）用于由韩亚银行提供的交易，表面上是为了重新开发包括位于莱比锡市中心附近的一处巨大的前印刷厂在内的10个地块。去年，他们得知其中九个是空置的，没有任何规划许可的前景。

GPG的问题在疫情爆发之前就已经开始，德国检察官表示，他们认为新冠疫情并没有影响其发展计划。

2021年4月，彭博社访问了从亚洲投资者分享的合同和营销手册中确定的另外三个地点，分别是Werder、Zossen — 这两个东德老城镇已经越来越受中产家庭欢迎 — 以及Salzgitter。所有这些地点看起来都被遗弃了。

特别让投资者恼火的是，当专业人士深入挖掘时，发现了警告信号。台湾元大证券的韩国分部在2017年向客户出售了一笔为期两年的产品。两年后，当考虑再次提供该产品时，它要求基金分销商提供实际抵押品的详细信息和房地产登记费用的证据。一位发言人告诉彭博社说，由于没有任何消息，他们撤回了该产品。

在韩国，通过受监管的金融公司购买产品的投资者，包括新韩、汉亚、NH投资证券和友利银行，最终可能会收回部分损失。

新韩和汉亚已向客户提供了本金的50%临时支付，同时等待他们是否能从德国破产申请中收回任何资金。两家公司表示致力于保护客户。汉亚表示正在努力从房地产资产的销售中收回尽可能多的资金。

前俄罗斯军队总部之一“白宫”位于佐森。摄影师：Stefanie Loos/BloombergNH投资拒绝置评。友利银行表示正在努力保护客户利益。

投资者的律师向该国检察官正式投诉新韩投资和汉亚银行，这两家基金的最大销售商，要求进行刑事调查。

在世界其他地方，投资者几乎没有可以求助的地方。在新加坡，零售投资者的主要入口是透过Shenton Holdings和Shenton Wealth Holdings。Shenton Wealth已不再交易，而Shenton Holdings没有回复要求评论的电话和电子邮件。

韩国投资者收到了有关潜在项目的详细报告Shenton没有受新加坡金融管理局监管。2015年，它被列入投资者观察名单，警告公众可能错误地认为它已获得许可或授权。新加坡警方发言人表示，他们正在调查投资者对Shenton提出的投诉。

与新加坡一样，将资金通过未受监管公司投入的英国和爱尔兰投资者不受官方补偿计划的保护。尽管他们正敦促监管机构调查资金是如何通过中间人进入主流金融部门的，但对许多人来说，收回资金的最佳机会取决于德国的破产程序。

“当我们投资时，最坏的情况看起来是我们最终会拥有一栋我们并不真正想要的建筑，”汉布林说。“现在看来，资产可能一文不值。”

对一些人来说，损失并没有停止。英国金融行为监管局最近发出警告，称有骗子针对GPG的滞留投资者，承诺解锁部分失踪资金。其中一个声称有兴趣购买GPG的未清投资。在某个时候，他们要求支付一笔费用 — 通过电汇发送到马来西亚。