布鲁克林住房失误暴露了财产税差异 - 彭博社

在纽约市的累退税制中，豪华公寓的税务评估价格仅为其实际价格的一小部分。

摄影师：Mark Abramson/Bloomberg希望成为纽约市下一任市长的两位候选人本周在接受New York Times编辑部采访时在关于布鲁克林房价的问题上出现失误。其中一位候选人肖恩·多诺万（Shaun Donovan）曾是美国住房和城市发展部的前部长，他估计布鲁克林的中位销售价格为$100,000。

他和前花旗集团高管雷·麦奎尔（Ray McGuire）应该更清楚。纽约最大行政区的房屋销售价格的时代早已远去，就像布鲁克林道奇队的时代一样。其他候选人至少接近了正确答案（正确答案为$900,000），包括安德鲁·杨（Andrew Yang），以及凯瑟琳·加西亚（Kathryn Garcia），后者赢得了Times的认可，她的猜测（$800,000）与多诺万的答案错误的金额相同。

彭博社CityLab为什么巴黎奥运会将成为木质建筑的谦逊展示哈拉雷承诺最终修复（部分）布满坑洼的道路迈阿密海滩花费25万美元告诉春假者远离现在成为两党共同事业的区划改革试图扩大更大的帐篷候选人在更大的舞台上曾经在消费价格的小测验中失败过。多诺万在这一领域的独特专业知识使他的错误显得更加严重，尤其是因为10万美元根本不足以覆盖美国任何地方的房屋中位数价格，更不用说他自己所在地区了以230万美元购买了一栋房屋。在采访结束后，多诺万告诉The Times他当时在考虑的是评估价值，而不是销售价值。

“肖恩误解了问题，犯了一个错误，”多诺万的代表在一份声明中补充道，解释说多诺万是一个自称的住房负担能力迷，一直在处理一起住房评估诉讼，并把数字搞混了。

无论这是否可信（社交媒体用户似乎并不相信），多诺万的解释触及了纽约的一个真正问题。这次交流中最引人注目的或许是10万美元实际上可能是布鲁克林一栋价值90万美元的房屋被评估用于计算房产税的价值。

这是因为该州的财产税评估方案严重有问题，修复计划陷入僵局。

纽约州不像大多数州那样根据房屋的全市场价值来评估财产税。该市在1940年代偏离了这条直接的道路，冻结了财产税率，以保护房主免受房价在二战后住房短缺期间飙升时的税收冲击。在随后的几年里，纽约一直坚持这一政策，保持低财产税，以吸引房主留在城市，因为中产阶级逃往郊区。纽约州在20世纪70年代和80年代进行了几次未遂的财产税改革努力，导致了两种评估方案：一种适用于纽约市和附近的拿骚县，另一种适用于该州其他地区。

当前政策的结果是，如果多诺万实际上考虑的是评估价值（这不是问题所在），他可能有点正确。根据该州极其复杂的公式，布鲁克林（金县）的所谓布鲁克林的等值率为12%。这意味着布鲁克林一套平均价值90万美元的房屋的评估价值（然后征税的略显武断的财产价值）可能约为10.8万美元。

纽约市的系统将房产分为四类，是递减的，对富裕房主征收的税率远低于中产阶级房主，而对公寓和合作公寓业主征收的税率甚至更低。这是一个触及纽约人生活的问题，从房屋所有权中的种族公平到写在天际线上的阶级分歧。

考虑公寓。纽约州法律要求共管公寓和合作公寓物业 — 在适用于纽约市和拿骚县的复杂系统中属于第2类 — 被评估时必须被视为出租物业。为了遵守法律，评估员根据类似公寓建筑的租金来推定公寓的价值。这导致公寓被大幅低估，原因有两个。

首先，大多数公寓楼都受租金管制，因此根据类似公寓楼的租金来推定公寓建筑的评估价值会导致巨大的差异。这就是为什么苏荷（SoHo）一套价值580万美元的公寓被评估为95,000美元，意味着比布鲁克林的房主要交更少的房产税，甚至比布朗克斯的房主还要少。

其次，往往 实际上 没有真正可比的出租物业。哪栋公寓楼可以与像 432 Park Avenue 这样的细长公寓大楼相匹配呢？这就是为什么亿万富翁几乎不用为纽约市最特权的物业交任何房产税，使得中央公园的顶层公寓成为外国投资者存放现金的绝佳选择。

像以前的许多市长一样，从埃德·科赫（Ed Koch）开始，纽约市市长比尔·德布拉西奥承诺修复这一制度。2018年，他和纽约市议会议长科里·约翰逊 召集了一个备受关注的委员会 来审查该市复杂的房产税制度。该委员会于2020年1月发布了 初步调查结果。

“当前系统并不公平，”委员会的初步报告写道。“导致这种不公平的最显著原因之一是由于州法律对合作公寓和公寓的估值要求不均匀地捕获市场价值，以及扭曲了税款相对于各个社区财产价值之间关系的公式。”

委员会建议修改系统，以捕获相同数量的房产税，但重新分配谁支付多少。听证会原定于2020年3月举行，然后疫情爆发了。这些社区会议最终将于本月重新加入日程安排，但白思豪政府要根据这些会议的结果采取行动的时间大大缩短了。（委员会未回复有关其工作的评论请求。）

对纽约财产评估的有意义变革不仅需要市议会的支持，还需要州立法机构和州长的支持。很可能将由下一任市长来制定方向。由于纽约市一些最富有的居民可能面临更高的税单，可能会受到潜在压力，这将不会是一条容易的道路。