纽约市人口外流后，廉价住房选择增加 - 彭博社

一幢标有“出租”的公寓大楼矗立在曼哈顿的切尔西社区。

摄影师：Drew Angerer/Getty Images 北美2019年下半年，纽约市五个行政区中只有不到3万套公寓房源适用于使用联邦住房券寻求帮助的家庭。一年后，随着富裕的纽约人匆忙撤离，曼哈顿、布鲁克林和皇后区的租金暴跌 腰斩，适用于住房券的房源数量激增至近72,000套 — 年度增长率达142%。

这是根据 StreetEasy 的一份新报告得出的结论，该报告探讨了新冠疫情如何重塑了依赖第8节住房选择券的低收入纽约家庭的住房选择范围。

BloombergCityLab为什么巴黎奥运会将成为木质建筑的一次适度展示哈拉雷承诺最终修复（部分）布满坑洼的道路迈阿密海滩花费25万美元告诉春假者远离区划改革，现在是一项跨党派的事业，试图扩大支持范围“由于租金大幅下降，券在整个市场的购买力增加，许多有券的家庭可以以与以前相同的价格找到更好的公寓，” StreetEasy的经济学家兼报告作者南希·吴说。

大流行库存的租金下降为布朗克斯以外的低收入家庭提供了选择。全市最大的增长出现在曼哈顿，那里的券持有者比例最低：例如，在切尔西社区，2020年券可负担的库存增加了400%以上，有超过450个单位可供选择。曼哈顿下城的部分地区出现了巨大增长，这是因为大流行之前几乎没有廉价公寓。特里贝卡的券可负担单位数量激增了6300%，从2个增加到128个。

皇后区的长岛城、阿斯托利亚以及布鲁克林西部也出现了类似的增长。对于寻找更好公寓或者搬到更有机会的地区的低收入家庭来说，新的房源就像春天的郁金香一样绽放。

这份报告加入了越来越多关于冠状病毒引发的迁徙方式对纽约市产生持久影响的研究。甚至在Covid到来之前，每周有大约2600人离开这座城市，这一趋势线被大流行加剧。郊区的租金比城市核心地带略好一点。疫情后的纽约市看起来更年轻，更便宜，可能甚至更不平等，而且拥有更少的充满活力的商店和夜生活地标 —— 这座独特城市的又一次重塑，或许更接近早期更为粗糙的版本。

然而，新的大流行租金下限并不一定意味着低收入家庭会很快搬到高线公园。即使在像纽约这样有强有力的租户保护法的城市，券持有人也面临偏见，房东基于租户的收入来源歧视是违法的。房东可能对参与联邦计划或处理检查感到犹豫；许多人对Section 8的运作方式存在错误的看法。尽管法律可能站在租户这边，但社会污名和种族歧视是强大的力量，正在对他们产生影响。

“如果不解决市场上发生的歧视问题，比如房东和中介拒绝券 — 即使他们在法律上是不允许的 — 如果不消除这些障碍，那么那些想使用这些券的人仍然会遇到很多阻碍，”吴说。

受大流行影响最严重的地方的房东可能会看到按时支付并由联邦政府担保的租金的价值。

此外，对于符合住房援助资格的家庭来说，券数量根本不够，这是一个早在冠状病毒爆发之前就存在的问题。纽约市住房局管理着全国最大的Section 8计划，2009年停止接受新券申请；其等待名单目前至少有148,000个名字。拜登政府承诺提供50亿美元的紧急住房券，因此纽约可能很快会得到一些帮助，但批评者表示这远远不够。

即使有足够的代金券供应，其他障碍也会阻止低收入家庭搬入更好的住所。缺乏关于经济实惠选择或与追求更多机会相关的好处的信息使得低收入家庭留在原地，通常是在贫困严重的隔离区域。在纽约，许多租金下降都被构建为优惠，这也对代金券持有者不利。例如，建筑业主可能会免除首月和最后一个月的租金以吸引租户，但这并不一定会改变租户需要符合的收入标准，即使有代金券的补助。根据StreetEasy的分析，布鲁克林和皇后区的房源中超过四分之一提供优惠，曼哈顿的房源中近一半提供优惠。

然而，有理由认为纽约的房东现在可能想要吸引代金券持有者。关于Section 8计划的研究发现，房东倾向于将持有代金券的租户与假想的非持有代金券的租户进行比较。在市场强劲时，Bed Stuy或长岛城的房东可能不会有任何困难找到租户，因此他们没有参与该计划的动机。而现在，纽约的租赁市场正在衰退，这使得持有代金券的租户比没有租户更具吸引力。

不仅仅是在纽约。在美国各地，核心城市的租金已经下跌，而郊区的租金保持稳定。随着新的房租补贴上线，受疫情影响最严重的地方的房东可能会看到按时支付并由联邦政府担保的租金价值。而疫苗接种带来了恢复正常的前景，房租将是一个滞后指标。

“根据我们的数据，我们预计房租会在2021年保持下降水平，”吴说道。“我们预计短期和中期内房租会保持在较低水平。房租要恢复到之前的水平还需要一段时间。”