低收入业主的次级太阳能陷阱 - 彭博社

摄影师：图片插图：731；图片：Getty Images（2）他们中的一些人认为他们正在参加一个免费的政府项目，以使他们的家更节能。其他人被承诺，他们的装修节能将很快抵消成本，结果却得到了不起作用的太阳能板，或者数量太少，无法产生太大的影响。有些人被登记参加了本不应该有资格获得融资的项目，比如将他们的车库改建成出租单元。有人接听了一通关于消除他们电费的自动拨号电话，结果得到了一个无法运行的太阳能阵列，欠下了2万多美元的债务。

所有这些房主都被销售了一种名为财产评估清洁能源（PACE）的融资形式，该融资利用地方政府的征税权来支付气候友好型家庭翻新的高昂前期成本。

PACE不是抵押贷款，也不是传统贷款；相反，房主通过对其年度房产税的附加费用偿还余额及利息。在美国大型县市，房主使用PACE的地区，如佛罗里达州的布罗沃德、迈阿密-戴德和希尔斯伯勒县，以及加利福尼亚州的洛杉矶、橙县和圣迭戈县，消费者律师和法律援助团体表示，PACE已成为低收入房主的严重问题。那些无法承担融资高额利率的人可能无法偿还房产税，或陷入抵押贷款违约；律师看到老年人申请新抵押贷款或以亏损出售房屋以摆脱债务。

超过20个州为商业物业提供PACE融资，但只有佛罗里达、加利福尼亚和密苏里这三个州将其用于住宅。然而，PACE的使用者中，居民远远超过企业所有者。根据行业数据，过去十几年中至少有28万名居民使用这笔资金来资助太阳能电池板、节能窗户和其他改进工程的安装。大多数地方计划将融资外包给私人管理者，后者通常通过家居装修承包商网络进行市场推广和销售。他们将债务本身重新打包成绿色债券，具有吸引人的回报。

至少还有三个州正在制定住宅PACE计划，随着乔·拜登入主白宫，这一模式可能会进一步扩大。在竞选过程中，他承诺升级总共600万座老化建筑，这些建筑占美国能源消耗的近40%。对于一支渴望动员私人资本参与气候斗争的政府来说，PACE是一个现成的工具。

Bloomberg Green & Equality

• 解决美国太阳能不平等问题始于社区• 优步未支付部分电动汽车奖金，称其为故障• 深南部城镇指望拜登信守气候承诺• 为实现气候目标，美国需要制定公平政策，专家表示

但消费者倡导者表示，在实践中，向房主提供的可能是带有绿色外观的掠夺性贷款。 PACE融资主要由挨家挨户的承包商销售，他们充当事实上的抵押贷款经纪人，其中一些据称针对老年人、非英语人士和其他弱势消费者。

洛杉矶的艾伦·鲍恩。 一名陆军退伍军人和退休邮政工人，鲍恩于2017年利用PACE在洛杉矶国际机场附近的1500平方英尺住宅安装太阳能电池板和节能窗户。 Renovate America的挨家挨户承包商告诉鲍恩，PACE是一个政府支持的项目，他说，并急于开始工作，直到鲍恩了解到成本为止：增加到他每年的房产税款项中的10331美元。 这超过了他从养老金和社会保障中获得的三分之一以上的金额。 太阳能电池板没有起作用。摄影师：彭博绿色“我已经退休了。我希望现在能够放松享受生活，也许去度个假。现在我整天都在担心”

鲍恩位于洛杉矶南部的家。 鲍恩通过向家人借钱支付了头三年的付款。 他现在是2018年对洛杉矶县和Renovate America提起的集体诉讼的首席原告。 去年，该县建议取消他的抵押权，但他无法收回已支付的超过30000美元。 Renovate America没有回应评论请求。摄影师：Philip Cheung（彭博绿色）**逆变器，光伏系统的一部分，安装在鲍恩（Bowen）家的一侧。**摄影师：Philip Cheung（彭博绿色）**鲍恩家屋顶上的太阳能电池板。**摄影师：Philip Cheung（彭博绿色）圣地亚哥法律援助协会的高级律师Alysson Snow表示，她首次接触到该项目是在2016年，当时一位年迈客户的年度房产税由约300美元飙升至超过17,000美元，原因是一系列清洁能源评估。 PACE“基本上是一个哄抬价格、剥夺公平的计划，特别是对那些房屋净值最高的老年人进行攫取”，她说。她目前代表圣地亚哥地区的十几位不同房主进行诉讼，针对主要融资提供商。

没有政府机构追踪融资使借款人陷入失去住房的危险的频率。该计划的支持者表示，当按照预期实施时，PACE可以成为对抗气候变化的重要工具。 劳伦斯伯克利国家实验室的研究人员在2018年的一项研究中发现，采用PACE的加利福尼亚城市的住宅太阳能系统安装量增加了7%至12%。

“PACE是美国迄今为止唯一取得实质性规模的能源效率和韧性融资计划，”行业贸易团体PACENation的执行董事Colin Bishopp表示。“绝大多数选择PACE的房主都有积极的体验。”

大约在2010年，明尼阿波利斯市考虑启动住宅PACE计划。明尼苏达大学法学教授普伦蒂斯·考克斯（Prentiss Cox）曾是明尼苏达州助理检察官，曾起诉次级贷款，他与他的学生一起评估了这项计划。他说：“当你审查这些计划时，没有一个优势是真实的。这里的基本概念是有缺陷的。” 计划的支持者告诉他：“‘我们可以为那些否则无法获得贷款资格的人提供太阳能’”，考克斯回忆道。“但它已经演变成一个非常激进的次级营销方案。”

明尼阿波利斯的计划从未实施。

加利福尼亚州伯克利市在2008年启动了全国第一个PACE计划，这是在该市选民批准要求制定当地气候行动计划的公民投票倡议两年后。PACE被《科学美国人》称为“改变世界的想法”，它采用了“特殊评估区”模型，即地方政府发行债券筹集资金用于特定位置的改进，如公园和人行道，然后通过财产税征收偿还这些债务。伯克利的计划筹集了150万美元用于资助住宅屋顶太阳能安装。该计划引起了全国关注，试点申请在15分钟内就满额。加利福尼亚州索诺玛县和科罗拉多州博尔德县等地方迅速效仿。

当时的副总统拜登注意到了PACE，并将其视为创造绿色就业的途径，同时帮助房主节省能源费用。2010年，美国能源部宣布提供1.5亿美元的刺激资金，帮助社区支付启动自己计划的运营成本，这是“通过翻新实现复苏”倡议的一部分，旨在在房地产市场崩溃后重振建筑行业。PACE必须得到州立法机构的授权；到2011年，超过40%的州已经批准了这一计划。

这个想法对于渴望宣称环境胜利的政策制定者和急于在仍不稳定的市场中找到安全投资的投资者来说是双赢的。但从一开始，这些项目对于房主的好处就不那么明显。

到2010年伯克利发布其试点项目的初步评估时，那里的热情已经消退。最初接受的40名房主中只有13人选择继续进行PACE融资。许多人在了解到提供的条件时犹豫不决——PACE模式依赖于通常需要较高利率来吸引投资者的私人债券，导致几乎8%的利率持续20年。“城市表现得好像他们在帮助居民，但实际上没有帮助。利率太高了，”根据一份城市报告，一位退出该项目的房主写道。虽然一些公司宣传的利率低至4%，但根据加州金融保护和创新部门的数据，2019年加州40%的新评估利率为8%至12%，这是传统抵押贷款利率的两倍多，几乎是大多数家庭资产贷款利率的两倍。

PACE支持债券的另一个关键卖点——偿还的安全性——也对房主有不利影响。大多数项目将PACE评估指定为“第一优先”留置权，这意味着在传统抵押贷款之前得到偿还。这引起了抵押贷款人的愤怒，他们反对PACE投资者在其他债权人之前获得偿还。因此，拥有清洁能源评估的房主可能发现自己无法再融资抵押贷款或出售房屋，除非他们首先完全偿还评估。

佛罗里达州开普科勒尔的桑德拉·迪亚兹摄影师：扎克·维特曼，彭博绿色“他们把我们的手都捆住了。如果有紧急情况，我们就束手无策了”

**迪亚兹家后面的空调装置。**桑德拉·迪亚兹在2018年接受了一家承包公司的访问，该公司的所有者后来因涉嫌参与该项目的欺诈活动而被逮捕。迪亚兹原本只是想清洁空调管道，结果却换了整套新系统，并且被征收了高达35700美元的税款。她和丈夫已经在经济上挣扎。迪亚兹患有多发性硬化症，领取残疾金；她的丈夫在一家文件粉碎公司工作。摄影师：扎克·维特曼，彭博绿色**迪亚兹的后院。**由于房屋上有抵押，迪亚兹无法重新贷款支付她随着疾病进展所需的额外护理和住宿费用。提供融资的Ygrene Energy Fund表示，他们正在逐案处理承包商客户的投诉，但他们不对承包商的行为负责。摄影师：扎克·维特曼，彭博绿色2010年，联邦住房金融局宣布，处于政府托管之下的房利美和房地美将不再为带有PACE抵押的房产提供新的抵押贷款或重新融资现有贷款，理由是“对[抵押]贷款人存在重大风险”。这一早期挫折削弱了该计划的势头，并引发了一些不同寻常的争端。包括几家国家绿色团体在内的PACE支持者将该计划描绘为抵押行业的贪婪受害者，并指出其尚未实现的环境潜力。Sierra Club和自然资源保护委员会都曾起诉，但未能推翻FHFA的规定。

“我们无法浪费我们节约能源的最佳创意，”Sierra Club的执行主任迈克尔·布鲁恩在2012年的一篇Huffington Post专栏中写道，鼓励读者提交反对FHFA“误导性”政策的评论。Sierra Club拒绝就其当前立场发表评论。彭博美国城市气候挑战的建筑和能源总监杰伊·奥菲尔德表示，他团队目前在PACE上的主要工作集中在商业项目上，而不是住宅项目，后者“更加棘手”。彭博LP的创始人和大股东迈克尔·R·彭博通过美国城市气候挑战推广了PACE。

尽管得到进步和环保团体的支持，消费者倡导者表示他们从一开始就看到了红旗。“至少在运作方式上，从房主的角度看，PACE本质上是一种抵押产品，”国家消费者法律中心的律师约翰·劳说。但由于它并非技术上的抵押贷款，融资不受2010年多德-弗兰克法案规定的消费者保护约束，包括在发放贷款前评估借款人偿还能力的要求以及禁止强制仲裁条款。一些PACE合同在纠纷发生时要求仲裁，大多数包含联邦贸易委员会在银行融资的标准家居改善合同中禁止的一揽子责任豁免条款。“PACE没有理由被特殊对待，”劳说。

该计划的支持者承认承包商欺诈的发生，但将其归咎于少数不良分子的案例。然而，至少有八个美国县因消费者担忧而终止了他们的住宅PACE计划，主要提供商因欺诈、违约和相关索赔而多次被起诉。

房主们对美国最大的PACE提供商之一Ygrene Energy Fund提起了40多起此类诉讼，其中至少有25起仍在州法院审理中。Ygrene（“energy”倒拼）表示，他们被“毫无必要地”卷入了针对与其合作推广融资的承包商的诉讼，并试图将其中一些案件驳回为滋扰诉讼。

另一家主要提供商，Renovate America Inc.，在去年12月宣布破产时面临着50多起诉讼。其中之一是由洛杉矶县房主提起的集体诉讼，该县于2020年5月终止了其PACE计划，称其“受到了越来越多的批评和关注”，涉及消费者保护。在一起相关诉讼中，洛杉矶县房主正在追究另一家PACE提供商Renew Financial Group LLC，寻求取消2018年加州实施偿还能力规定之前发放的所有评估。在文件中，原告称融资协议是“掠夺性贷款的典范”。Renovate America和Renew Financial均未回应置评请求，但在法庭文件中，每家公司都质疑了诉讼的依据。

尽管洛杉矶县将不再允许新的PACE评估，但约有2万名房主仍然要为未清偿的抵押负责。“我们几乎所有的客户都是固定收入或有限收入，”洛杉矶非营利法律诊所Bet Tzedek的律师Jennifer Sperling代表房主原告表示。“他们从未有能力偿还他们所获得的贷款。” 该县的一位发言人建议房主直接与PACE管理员提出任何问题。加州金融保护和创新部门还表示致力于帮助房主解决投诉。

加州社区赋权联盟帮助洛杉矶地区的房主抵抗被迫害。该团体大约三年前开始关注PACE，此前接到了一连串来自房主的电话，他们不明白为什么他们的房产税翻了一番还是翻了两番，据ACCE洛杉矶办公室主任乔·德尔加多称。

这些故事有一个共同的主题：承包商在低收入社区挨家挨户承诺节能。大多数PACE公司试图通过在他们签署的合同中隐藏广泛的豁免条款来阻止房主因任何原因挑战他们的评估。这些协议还使地方政府和PACE管理员免责。

ACCE接触的许多房主只会说西班牙语，但在压力下，他们签署了英文文件，德尔加多说。一些人在承包商携带的平板电脑上电子签名，然后承包商消失了，留下房主欠下数万美元的债务，但没有任何书面记录。“那时我们甚至从未听说过PACE，”他补充说。“不久我们的会议上有100人，都在处理同一种骗局的变种。”

通过调整其与银行作斗争的方法——电话呼叫、在公司办公室抗议、与当选官员举行市政厅会议——该团体已经成功撤销了大约十几名房主的PACE评估。德尔加多表示，还有数十名房主面临着即将失去住房的风险。

根据圣地亚哥法律援助协会的斯诺说，除了采取这些策略或上法庭外，被欺骗的房主没有明确的救济途径。“我们有一些案例，根本没有进行任何工作——没有一根钉子被举起——但是PACE管理员仍然不会在没有诉讼的情况下取消留置权，”她说。

根据大多数PACE计划的规定，管理员应在承包商开始工作之前向业主提供融资协议供其审查，以及签署证书以证明工作已完成。但是，快速且通常是数字化的融资流程为承包商提供了伪造申请和伪造签名的机会，然后迅速兑现，将业主困在一堆文件和债务中。这个问题让人想起了房屋市场崩盘前的疯狂放贷。Snow说她的许多客户将这些文件发送到虚假的电子邮件地址，并通过电子签名进行签署，据推测是由承包商完成的。一位客户使用通过yopmail.com生成的一次性电子邮件地址，通过诉讼获得的副本显示，与Renovate America签署了协议。

PACE管理员“想要把责任归咎于这些挨家挨户的推销员，”Snow说。“但这是他们采纳的商业模式。”

佛罗里达州布劳沃德县的PACE评估

根据人口普查区域，PACE评估中年付款超过房屋价值3%的比例

来源：布劳沃德县政府，IPUMS USA

谁为PACE付出最多？

根据评级机构的数据，具有清洁能源评估的物业的税款拖欠率低于总体拖欠率。

但仅关注房产税务问题可能忽略了更大的问题。许多业主通过与他们的抵押贷款相关联的代管账户支付房产税，因此，如果他们陷入财务困境，问题将出现在他们的抵押贷款公司而不是税务部门。评级机构、计划管理员，以及任何政府机构都不追踪PACE后的抵押贷款拖欠情况。

Bloomberg Green 和 Type Investigations 分析了佛罗里达州两大PACE市场之一的布劳沃德县的房产记录。该县公开提供房产契据数据；它还提供了一份完整的清洁能源评估清单，列入了税务名册。

对于2019年，即可获得数据的最新年份，PACE房产的物业税拖欠率低于整体率。按揭违约案件比税款拖欠案件更多，这值得注意，因为房主必须及时偿还按揭才能获得PACE批准。

然而，一旦时间因素考虑进去，情况就会发生很大变化。布劳沃德县大多数有PACE评估的房主只面临一两次年度付款，而那些付款时间更长的人似乎遇到了更多问题。那些首次出现在2016年税务名册上的人面临的被迫执行率超过了2019年首次付款到期的人的两倍以上。

佛罗里达法律限制PACE评估相对于房屋价值的大小，但不考虑利息支付。上面的地图根据年度付款（包括利息）超过房屋评估价值3%的普劳沃德人口普查区进行了细分。许多负债最重的人处于多数少数族裔区。—与Geoff Hing合作

加州的偿还能力规则生效后，新评估的数量急剧下降。但佛罗里达的业务却蓬勃发展。在那里提供PACE融资的公司不需要验证房主的收入或信用状况，只需确认他们在过去三年里及时支付了物业税和按揭款项。对于什么才算是家庭改进的节能措施的宽松标准意味着空调、天窗和为游泳池提供太阳能供热都符合资格。

到2018年，桑德拉·迪亚兹在佛罗里达州开普科勒尔的家中已经住了将近十年。七月的一天，她的丈夫何塞在附近看到一辆明黄色的卡车停在邻里，车身贴着一只北极熊的标志，上面写着空调服务的广告。迪亚兹患有多发性硬化症，几乎所有时间都躺在家中的床上，必须保持在70华氏度以下，以避免加重症状。迪亚兹说：“我基本上是生活在一个盒子里，我需要它至少是一个舒适的盒子。”

那天，迪亚兹正在从呼吸道感染中恢复，所以夫妇决定拨打卡车侧面的电话号码，希望有人能来清洁他们的风管，帮助避免桑德拉未来的健康并发症。第二天，一家名为Bruno Total Home的空调公司的代表已经让迪亚兹签署了一份全新风管系统的合同，由房屋上的PACE评估资助，由Ygrene提供融资。系统加上工程的总成本几乎为15,000美元；加上利息，她最终可能要支付高达35,700美元。

迪亚兹是开普科勒尔地区至少十几位房主中的一位，他们表示他们被Bruno Total Home欺骗或胁迫进行PACE融资，或者他们的签名和个人信息被盗用或伪造。业主路易斯·布鲁诺去年夏天被逮捕，被控有40项欺诈罪、提交虚假文件等罪名。他表示不认罪。在去年提起的一起相关民事诉讼中，佛罗里达州总检察长声称，在许多情况下，该业主及其公司使用欺骗手段为PACE融资签约客户。

Ygrene表示Diaz收到了理解她同意的融资所需的所有披露文件。然而，对文件追踪的检查，包括公司记录的Diaz和Ygrene代表之间的一系列电话，显示了Ygrene所述的消费者保护政策如何未能保护消费者。

该公司的项目指南和协议给予业主三天的时间来取消融资，这一政策旨在保护业主免受售货员的推销。但是，当Ygrene代表在标准的“欢迎电话”中询问Diaz是否愿意放弃这一权利时，Diaz回答说承包商已经开始工作——就在她和丈夫第一次致电Bruno Total Home的一天后。

根据国家消费者法律中心的Rao在审查录音时表示，这应该是“承包商违反项目要求的一个立即的标志”。然而，Ygrene代表指出Diaz正在放弃取消的权利并完成了通话。同一天下午向承包公司发出了“继续进行通知”。

Ygrene表示代表在欢迎电话中向Diaz解释了融资协议的所有条款，Ygrene和Bruno的一位律师都表示，Diaz决定提前开始工作。当Cape Coral警察在调查Bruno时采访前Bruno Total Home员工时，有几位表示，尽管Ygrene的指导方针告诉承包商等待三天的期限到期，但Bruno指示他的员工立即开始工作，以便客户无法取消。

在欢迎电话中，Ygrene代表提到了“PACE留置权”，但Diaz说她直到几个月后尝试重新融资抵押贷款时才明白融资会导致对她家的留置权。现在，“我感觉比以往任何时候都更被困住了”，她说。

最终，另一名前Bruno员工在法庭上提交了一份书面声明，作为Diaz针对Bruno及其公司提起的民事诉讼的一部分，称他曾虚假公证一份据称由Diaz签署并使用她的驾照验证的文件。根据法庭文件，Diaz因患有多发性硬化症而无法开车，甚至无法写自己的名字。Bruno在案件中通过他的律师否认了Diaz的指控。

Ygrene表示，在任何刑事指控出现之前，他们已经终止了Bruno Total Home参加PACE计划的资格，并努力协助业主解决与承包商相关的未解决问题。该公司还表示，其承包商合规团队会审查所有潜在的承包商，并提供持续的培训和监控，但他们坚称他们不对承包商的行为负责，包括曾为Bruno工作的承包商。除非她能够从残疾援助中额外挤出每年1700美元来支付增加的税款，否则Diaz可能最终会失去她的家。

佛罗里达州帕斯科县的税务专员Mike Fasano亲眼见证了监管不严的后果。作为他的职责的一部分，Fasano有义务收取年度PACE评估款项并出售拖欠物业的税收证书。在看到该县问题不断增加后，他雇佣了一名内部客户倡导者，并制定了自己的两页披露表格，以确保潜在客户充分了解风险。根据Fasano与PACE管理员的合同，业主必须打印并签署该表格，然后他们的PACE援助才能最终确定。

“必须有人保护消费者，”他说。

**Blanca Garduno 和 Socorro Tamayo 来自加利福尼亚州鲍德温公园。**Tamayo（右）在2019年惊讶地发现她的年度房产税支付额增加了超过4,000美元。前一年，Tamayo 在屋顶安装了太阳能电池板，并且她认为自己已经通过电力公用事业公司参加了一个能够减少她年度能源账单的计划。她不确定太阳能电池板是否在发挥作用，她的能源账单仍然没变。摄影师：Philip Cheung 摄于彭博环保“你认为如果他报价42,000美元，我会同意吗？我去哪里弄那么多钱？”

**Tamayo 的家。**Tamayo 只会说西班牙语，她请女儿 Garduno 帮忙调查。Garduno 在家里找到了纸质表格，上面有她母亲的签名，授权承包商为她创建一个带有密码 Edison123 的电子邮件地址，这是她的电力公用事业公司的参考。密码不再有效，但最终 Garduno 发现该地址曾用于电子签署与 Renovate America 的 PACE 融资协议，使她母亲有义务在10年内偿还超过40,000美元。摄影师：Philip Cheung 摄于彭博环保**屋顶上的太阳能电池板。塔马约坚称她从未见过她据称签署的电子文件。“我一辈子都没发过电子邮件，”她用西班牙语说。加尔杜诺帮助她母亲向加利福尼亚金融保护和创新部门以及洛杉矶县的两个机构投诉，但未获成功。一个县机构的代表在电话中告诉她，因为Renovate America宣布破产，所以无法帮助她，加尔杜诺说。|**一个县内部服务部门的发言人表示，该县不会就具体案例发表评论。金融保护和创新部门表示，州政府继续处理与Renovate America有关的投诉，但未提供进一步细节。Renovate America未回应置评请求。摄影师：Philip Cheung 摄于彭博绿色随着气候变化的加剧，扩大PACE以使屋主能够强制进行风暴和野火防护的压力也在增加。但在减轻气候风险的同时，PACE引入了财务风险。当它用于住宅时，这种模式将气候过渡的财务负担放在可能最难承担的个人身上。

经过多年的基本无限制扩张，倡导者希望看到监管跟上PACE的步伐。美国消费者金融保护局正在制定规则，建立偿还能力要求，并允许消费者获得赔偿并获得帮助抵御被迫执行抵押权的风险。结合州级保护和监督，这可能会控制一些最大的问题。“关键是让地方政府机构深度参与，而不仅仅是将他们的名字和征税[权力]贷给项目，”Rao说。

即便如此，一系列地方项目也无法替代雄心勃勃的联邦行动。美国要实现净零排放所需的投资艰巨，从改造电网到建设大规模公共交通系统，提升美国住宅能效可能在政治上是最容易推动的。如果做得当，这对房主是一大福利，对绿色工作岗位也是一大机遇。而联邦干预改造住房市场也有一些熟悉的先例：从迅速扩大住房所有权的新政计划到金融危机后短暂但成功的住房气候调节刺激。

据纽约市可持续发展办公室前副主任劳里·科尔(Laurie Kerr)称，如今，联邦改造项目每年最多只能覆盖美国现有建筑的1%。尽管私人资本可以发挥作用，但她主张大幅扩大联邦直接投资于家庭能效，首先从低收入住房和公共建筑开始。“按照我们目前的速度，要升级建筑存量需要几个世纪的时间，”科尔说。“我们没有那样的时间。”

气候活动人士对如何更快实现这一目标有很多想法，从支持气候创新的国家银行到联邦储备系统提供绿色贷款，再到扩大联邦支持抵押贷款以包括符合条件的住宅改造和电气化。但这些政策任何一项都需要立法者和普通房主的大力支持。

明尼苏达州法学教授考克斯(Cox)表示：“当你看到这种产品在人们生活中的表现会让人对替代能源留下不好的印象，这对于获得公众对所需政策的支持是不利的。”他补充说：“我们需要行之有效的项目，而不是欺骗人民。”“如果最终导致整个社区一听到‘太阳能’就说‘快，关上门’，那对事业是没有帮助的。”—与Zeke Faux合作

这篇文章是与Type Investigations合作报道的。