奶奶小屋能填补加利福尼亚的住房缺口吗？- 彭博社

Abodu公司的后院公寓通过送货方式送达，然后在圣何塞现场组装。

摄影师：Adam Rouse/Abodu提供现在它们已经完全合法，后院住宅在加利福尼亚州成为了一项大生意。

多年来，祖母平房、车库公寓和其他类型的附属住宅单位（ADU）的许可数据一直徘徊不前，这要归因于地方限制，迫使房主在向当地委员会提交繁琐的酌情批准之前进行申请。早在2016年，加利福尼亚通过了一项州法，要求城市放宽这些规定，并按照设定标准发放许可。随后在2017年又通过了另外两项法案放宽了ADU建设的规定。这就是后院公寓开始兴起的时候。

BloombergCityLab纽约市刚刚度过了有史以来最安全的行人年。是什么让一切变得顺利？亿万富翁Adani将于下周开始绘制亚洲最大贫民窟的地图纽约市长岛的气候实验室正在成形为什么巴黎奥运会将成为木质建筑的谦逊展示？四年后，ADU在整个州的新建住宅中所占份额不断增长。2019年，加利福尼亚州的房主建造了大约12,000个后院公寓，比两年前获得许可的数量翻了一番，比该州通过其预先立法的数量增加了十倍。与加利福尼亚州其他住房类别不同，ADU的新许可数量正在增加，这在一定程度上要归功于地方政府帮助它们快速建设。在某些情况下，非常迅速。

在我后院有

附件住宅单位（ADUs）在加利福尼亚不断增加

加利福尼亚住房和社区发展部

在加利福尼亚，一家名为Abodu的公司自豪地宣称可以在一个月内交付一个后院的公寓。Abodu建造预制的ADUs，这些单位在现场组装，该公司表示这种方法既降低了建设成本，又缩短了建设时间。其最小的产品是一间面积为340平方英尺的工作室，起价为18.9万美元 —— 比类似的传统建筑房屋便宜得多，根据首席执行官兼联合创始人约翰·吉里（John Geary）的说法。对于加利福尼亚的一些城市，Abodu承诺可以在短短30天内完成一个ADU，从许可到建设。

“由于那项州法规，越来越多的住房单位被放入传统上非常低密度的单户住宅社区，”吉里说。“人们正在寻找高效、低压力和快速完成这项工作的方法。”

吉里说，当加利福尼亚首次放宽这些住宅的限制时，该州几乎没有“纯粹的ADU供应商”在运营。相反，大多数ADUs是由承包商定制建造的，这些承包商从事增建、厨房和浴室翻新项目，或者由定制住宅建筑商建造。对于业主来说，选择有限，他们要么选择一个没有经验进行从零开始建设的公司，要么支付一个经验丰富的承包商过高的费用来完成一个不完整的工作。Abodu的创始人决定将预制模块化建筑与主文件相结合 —— 这里指的是住宅单户住宅开发商向规划办公室提交的预先批准的结构图纸，以便在分区内建造房屋。

她将自己对预先批准、预制后院小屋的梦想描述为“住房的亚马逊Prime服务”。

Abodu是圣何塞七家ADU建筑的预先批准供应商之一，这意味着在圣何塞寻找老人小屋的业主可以选择三种Abodu设计之一，并在几小时内获得建筑许可证 — — 这个过程对于定制建筑工程可能需要四到六个月的时间。然后这些房屋在爱达荷州、犹他州和华盛顿州的模块化建筑工厂建造。

这一简化流程与在旧金山湾区建造全尺寸住房形成鲜明对比。尽管北加州仍然是世界上建造新住房最昂贵和最不可预测的地方，但加州的业主们正在以数千的速度建造后院住宅。“加利福尼亚人对西海岸郊区形式的渐进变化非常习以为常，”Initialized合伙人、风险投资公司和Abodu投资者Kim-Mai Cutler写道。

一些城市正在带头促进新的后院小屋。例如，洛杉矶本月初推出了一个新的ADU标准计划项目，以加快对超过十几种后院建筑设计的批准。该市邀请了知名和有前途的建筑公司提供模板，其中包括SO-IL，wHY，LA Más，Sekou Cooke Studio和Design, Bitches。正如洛杉矶首席设计官克里斯托弗·霍桑向《洛杉矶时报》解释的那样，标准计划项目的目标是“将其变成一个立即获批的批准。”

卡特勒用另一种方式表达了这一点：她将自己对预先批准、预制后院小屋的梦想描述为“住房的亚马逊Prime服务”。

Abodu的一居室选项采用了总部位于英国的Koto工作室的北欧设计。摄影师：Adam Rouse/由Abodu提供在疫情爆发之前，后院公寓的限制放宽正好及时到来。在封锁、经济不确定性和供应链问题严重的情况下，2020年的建筑水平不太可能创下任何记录。疫情期间的新住房开工数据尚不可用，但ADU可能是加利福尼亚州和其他一些地方的一个罕见亮点。许多富裕的房主，尤其是迫切需要办公空间的远程工作者，于2020年在家中升级了后院结构。

“有很多理由认为ADU建设在过去一年有所增加，并将继续增加，”加州大学伯克利分校城市和区域规划系教授兼主任Karen Chapple说。“最明显的是对远程办公的兴趣以及意识到许多独栋住宅并不适合办公室或多个办公室。”

辅助生活设施中的社交隔离和安全担忧可能已经说服了一些家庭，他们曾考虑为年迈的父母（或自己）建造一间公寓，让他们提前实施他们的计划。一些家庭因为祖父母无法看到孙辈而感到沮丧，可能已经决定，“让我们最终建造这个公寓吧，”Chapple说。

但事实上，大多数ADU实际上用作租赁住房。根据Chapple基于对建造ADU的800名加利福尼亚房主的调查即将发布的报告发现，约一半（51%）的ADU用作收入产生的租赁单位。只有一小部分（16%）分配给房主的亲戚。只有少数后院公寓（8%）最终被用于短期租赁，如Airbnb。在加利福尼亚，单身和夫妇占大多数ADU居民（调查中的86%）；学龄儿童（11%）和老年人（15%）在这一人口中占比较小的份额。

疫情之外，加利福尼亚的趋势与俄勒冈州波特兰ADU的兴起类似。放松监管帮助它们起飞。Chapple描述的“熟悉因素”也起到了滚雪球效应：看到后院单位建成使居民和邻居更加习惯它们，即使并非考虑它们的人也会感到更加舒适，这进而使城市更容易为它们发放许可证。这正是洛杉矶正在发生的事情，随着ADU变得更加普遍，加入了人们已经熟悉的风格建筑。

备案的后院公寓

加利福尼亚的城市和县正在将附属住宅单位（ADU）法规添加到地方法典中

加州大学伯克利分校社区创新中心

根据伯克利社区创新中心的数据，加利福尼亚大多数辖区（87%）至少已经通过了一项ADU法规，而在2018-19年建造最多ADU的城市和县则有几项法律。这些规定包括预先批准和原型，还有关于房主融资、补助、可宽限贷款、奖励和减免费用的政策。该中心列出了加利福尼亚超过一打辖区的一项或多项法规，认为这些是最佳实践。在加利福尼亚之外，该中心只标记了五个类似的辖区：奥斯汀、丹佛、波特兰、西雅图和马里兰州蒙哥马利县。

因此，越来越多的公司专门致力于在加利福尼亚州建造后院公寓，包括Habitat ADU，Mighty Buildings和Cover，每家公司在设计、工程、许可和施工方面采取不同的策略。Abodu和另一家模块化预制公司Connect Homes都在洛杉矶的标准计划项目清单上。允许预先批准的ADU的加利福尼亚州几个辖区各自有自己的程序，虽然仍然因城市而异，但不像以前那样多变。圣克鲁斯批准了七位加利福尼亚州建筑师的ADU，包括David Baker和Eve Reynolds。另一方面，圣地亚哥提供了六种预先批准的楼层平面图。

“如果您是一名正在寻找ADU的房主，现在有一些选择，”Geary说。

除了后院建筑，加利福尼亚州在新住房数量方面鲜有称赞。根据加利福尼亚住宅建筑基金会的建筑行业研究委员会的数据，2019年全州共批准了超过110,000个住房单位，比前一年减少了7％，与该州预计的住房需求相比微不足道。在2020-21年疫情期间，后院公寓可能会占加利福尼亚州新建住房的相当大比例。

后院革命能否成为加州住房短缺的后门解决方案？并不完全是这样。 麦肯锡全球研究所 在2016年估计，加州通过ADU可以增加多达79万个住房单位。这将占到麦肯锡称加州到2025年需要建造的350万住房单位的相当大一部分。但加州社区创新中心在10月进行的一项全州 调查 并未找到有这么多房主实际上想要建造ADU的证据。ADU的障碍包括财务问题（27%的受访者报告）、缺乏兴趣（16%）、缺乏意识（16%）、物理场地限制（14%）和对成为房东不感兴趣（12%）。

关于社区特征的担忧只困扰了少数受访者（8%）。这表明后院公寓可能会间接带来变化：它们的建造并没有激怒NIMBY房主。尽管在萨克拉门托继续停滞的法案中，州议员们成功地减少了ADU的地块最小面积、停车要求和退让标准，这些都是鼓励“中间缺失住房”所必需的步骤。

加州下一步的推动可能涉及将不仅仅是每户家庭合法化一个ADU，而是两个或更多：例如，一个在院子里，一个在车库里。查普尔表示，她在ADU中看到了对区划法规进行“修改单户家庭类型，这种类型困扰着美国家庭”的潜力。

对于州和地方政策制定者来说，加快建造后院小屋的主要目标是鼓励低成本、低价格的经济适用房。虽然它们可能不是加利福尼亚州住房短缺的灵丹妙药，但ADU为租户提供了一种自然而经济的选择。

“这些建筑成本更低，人们以更低的价格出租它们，”查普尔说。“这增加了经济适用房的存量。这是建造经济适用房的一种可行手段。”