零中介费、一房多卖、虚假资金托管……买房租房这些套路要当心！

近年来，涉房屋中介人员犯罪案件逐步进入刑事审判视野，且有逐步上升的趋势。由于二手房交易程序烦琐，产权状况复杂，风险较高，存在作案的空间，有的购房人交付首付款后才发现房屋已被房主出售给他人或房屋存在限制甚至禁止转让的情形，因此承受巨大损失。

在年底的房产交易旺季到来之际，北京市第三中级人民法院梳理了涉房屋中介人员刑事案件的情况，提醒各方合法交易，面对问题及时通过法律途径解决。

北京法院通报涉房屋中介人员刑事案件

二手房交易和房屋租赁领域成重灾区

涉房屋中介人员刑事案件，是指行为人以房屋中介身份实施各类犯罪行为的案件。 北京市第三中级人民法院上周通报了相关的典型案例，包括：有被告人共同出资购得某房地产经纪有限公司的营业执照后，合谋通过强迫客户交纳本来无须缴纳的费用以及制造客户“违约”来获取非法利益；有中介人员隐瞒自己已经从房屋中介公司离职的事实以及房屋产权的真实情况，利用客户对其身份的信赖，伙同卖方“一房两卖”等，损害买方利益。

北京三中院党组成员、副院长辛尚民介绍，近年来，涉房屋中介人员犯罪案件逐步进入刑事审判视野，并且有逐步上升的趋势。罪名包括敲诈勒索、合同诈骗、挪用资金等。其中，房屋买卖领域被告人多为独立作案，共同犯罪较少，被害人多为买方；房屋租赁领域多为共同犯罪，共同作案人之间存在明确分工，被害人人数从2人到25人不等。

辛尚民： 据统计，涉案公司主要包括两类，一是已取得工商营业执照且经营范围为房屋中介业务的正归中介业务公司，集中在房屋买卖领域，约占40%；二是通过购买其他公司营业执照等非法定程序取得工商营业执照，且成立后以实施犯罪为主要活动的黑中介公司，集中在房屋租赁领域，约占60%。

被告人主要包括三类，分别为冒充房屋中介的人员、正规中介公司的从业人员及离职中介人员、黑中介公司的从业人员，上述被告人通常具有中介公司的从业经验，熟悉房屋交易流程，往往利用被害人在房屋交易领域的知识空白及信息不对称等劣势实施相关犯罪行为。

辛尚民介绍，有的行为人虽然是正规中介公司的从业人员，但利用被害人渴望低中介费的心理，伙同“黑中介”实施犯罪行为。法院的统计调研显示，在房产买卖领域，二手房买卖是实施犯罪的重灾区，因为受政策影响，北京等一线城市的房屋交易以二手房为主，而二手房交易程序烦琐，产权状况复杂，风险较高，存在作案的空间。 房屋租赁领域的犯罪就以敲诈勒索为典型代表。

辛尚民： 行为人敲诈勒索的常见套路是，通过发布低价房源信息或承诺“零中介费”等手段，诱惑被害人签订租赁合同后，以言语威胁、辱骂、骚扰等方式，强迫被害人缴纳物业费、服务费等额外费用，若租户不缴纳，则制造违约假象，并雇用打手，强迫被害人搬离房屋，且拒不退还房租。也有部分黑中介通过威胁正规中介公司，垄断特定小区的二手房买卖租赁等中介业务，向租户或买卖双方索要合作费、好处费。

法官：建议购房者和租房者选择正规的中介公司或平台

并在交易中注意核实细节

在北京三中院及辖区法院近五年来审结的相关一审案件中，房屋买卖领域的涉案金额巨大，在40万元至1200万元之间，人均损失高达138万元，对被害人的家庭生活造成了严重的影响；房屋租赁领域的涉案金额相对较低，人均损失为1.18万元，但被害人的间接损失，特别是精神方面的损失巨大。

相关案例中，有房屋中介人员和业务员以方便、便宜等为由，诱骗购房者和租房者将购房款、租金转入自己名下的银行账户，并用于赌博。北京三中院刑二庭庭长余诤建议购房者和租房者选择正规的中介公司或平台，并在交易中注意核实细节。

余诤： 购房资金应当通过第三方资金托管账户等资金监管方式汇入，谨慎核实监管账户的真实性，切忌将钱款直接转入个人账户。中介人员可能会提供虚假文件或法院的文书，甚至以交付钥匙等方式取得购房者的信任，以实施诈骗行为。所以购房者应当保持警惕，核实文件的真伪。

余诤表示，司法实践中，“二房东”收取租金后“跑路”的情况时有发生，提醒租房者如果选择个体中介，必须核实其出租或转租权限，面对“黑中介”的敲诈勒索，不要忍气吞声，应及时报警。他还建议中介公司审慎核实房源，严格规章制度，监管部门也要加强规范化管理。

余诤： 监管部门可考虑设立房屋中介黑名单制度，中介人员如果存在不法行为，应当视具体情形将相关从业人员或中介公司立即纳入黑名单，并及时向社会公示。监管部门应加强对广告发布商的监管，杜绝无资质的中介公司散布小广告，并加大对违法广告的惩处力度，斩断不法广告推送的链条。