万亿级市场引发物业分拆上市潮

18家物业上市公司业主增值服务营收和占比

数据来源：华泰证券

12月9日，华润万象生活正式登陆港交所，首日涨超25%，收报28.00港元。在此之前，恒大物业、金科物业、融创物业已经分别于11月份在港股陆续上市。

近年来，房地产行业进入存量市场，传统房地产开发领域利润率整体下滑。与此同时，物业行业万亿级市场规模引发新的想象空间。在楼市持续调控的背景下，越来越多的房地产上市公司开始通过分拆物业板块上市的方式来拓展融资渠道，寻求业务新增长点。

年内新增13家物业企业登陆港股

2020年以来，物业企业上市成为资本市场一道新的风景线。中指院统计数据显示，年内累计新增13家物业企业登陆港股，另有20余家企业在准备上市进程。截至目前，共有34家物业企业登陆港股、3家企业进入A股。这些物业股大多数由规模型房地产开发企业分拆而出。

在业内看来，物业股由于具备稳定的现金流，一直被港股市场所青睐，普遍能获得高估值。因此，上市房企将旗下存量资产单独上市，将有利于补充地产公司的资金实力。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《经济参考报》记者，从目前来看，多家房地产上市公司分拆物业进行上市，并且绝大多数选择在港交所上市，这说明2020年是物业股的上市窗口期。

根据中指院的统计数据，截至今年12月3日，港股上市物业企业总市值达5636亿港元，较年初增长1203%，A股上市物业企业总市值达353亿元人民币，较年初增长21%。此外，港股上市物业企业平均市盈率约为35倍，远高于港股平均市盈率的10.3倍。

针对上市房企陆续分拆旗下物业管理业务谋求资本化的现象，亿翰智库分析认为，中国恒大、融创中国、合景泰富等多家房企通过分拆物业管理板块上市，一方面旨在拓宽融资渠道，优化企业杠杆。另一方面，从企业上市融资情况来看，非地产开发板块更受资本市场青睐，估值更高。这一点从物业管理企业上市募集资金规模可见一斑。例如，11月19日，融创中国旗下的物业板块融创服务登陆港交所，募集资金超90亿港元。

上市物企竞逐万亿新赛道

今年以来，物业管理行业迎来新的发展机遇期。物业管理服务企业在政策支持、行业地位、市场规模、科技应用、多元化服务等领域均有所突破。尤其是在疫情期间，物业企业在常态化防控方面发挥了重要作用。

政策面上，今年10月29日，发改委等多个部门联合印发《近期扩内需促消费的工作方案》，提出“要搭建智慧物业平台，推动物业服务企业对接各类商业服务，构建线上线下生活服务圈，满足居民多样化生活服务需求。”此外还包括“增加社区生活服务消费”、“加大对城镇老旧小区改造的支持”等内容。

另一方面，中国房地产市场已经进入存量时代。贝壳研究院近期发布的研究报告显示，受监测的20个重点城市的在记录小区数量为15.39万个，其中楼龄20年以上的老旧小区数量为5.96万个，老旧小区的占比近40%。老旧小区的数量占总体存量比重最高的三个城市为上海、济南、北京，20年以上老旧小区占比分别为61%、49%、47%。

在房地产行业存量时代，物业行业将是个万亿级规模的新赛道，发展空间广阔。东方证券分析测算，到2030年，基础物管物业市场规模达1.7万亿元，行业总规模超过2.5万亿元。由于物管行业具有消费属性，随着中国的经济发展方式由粗放式发展转向精细化发展，很多轻资产行业都会受到追捧。此外，房地产存量时代到来，物管解决了存量资产的保值增值的痛点。

东方证券进一步分析认为，由于物业服务具有外部性，而资本市场给了物业公司一个价值重估的平台。因此，物业公司的上市潮并不影响其长期投资价值。行业将是一个可以持续创造价值的行业，也有望在估值上得以体现。

华泰证券分析指出，上市物管公司在增值服务领域已经具备先发优势，未来领先优势可能进一步扩大。该机构认为，龙头公司以政策东风为契机，领先优势或将持续扩大。

严跃进指出，随着未来更多的物业企业登陆资本市场，上市企业数量有望迎来更大突破，行业集中度将进一步得到提升。不过，他同时指出，房地产上市公司分拆物业板块上市以后，物业企业也需要关注经营状况和资本市场表现，尤其是要积极开拓各类业务，增加收入来源，以真正促进物业股的健康发展。