国外怎么做“长租公寓”生意
商家看重长期经营 法律保障各方权益
本报驻美国、德国特约记者 吴 倩 青 木 本报特约记者 陈 洋
英国媒体近日报道称，香港富豪李嘉诚准备收购英国最大的“长租公寓”项目伦敦温布利公园地块，该项目总价值高达30亿英镑，将新建8000套长租公寓。在国内，“长租公寓”最近爆出一些问题，市场正面临洗牌，如何在中国形成高品质的长租公寓市场，成为很多人关注的焦点。美国、德国以及日本等发达国家的长租公寓市场，经过长时间积累，已经形成比较成熟的机制，这些国家怎么经营“长租公寓”生意，《环球时报》驻外记者进行调查。
美国：公寓运营巨头经验丰富
美国“长租公寓”起步于19世纪末20世纪初，目前已经形成相对成熟的市场。在城市化、城市移民与租房人口大幅增长的前提下，美国的公寓出租业快速发展并日益成熟化，“保证生活质量的长租性中产公寓”受到青睐。美国长租公寓在投资、经营和管理环节均形成了相对规范化的市场。其中，投资环节由房产投资商、开发商、房地产信托基金、各类投资基金等共同把持，而在经营和管理环节，则由持有这些物业地产的专门运营商来负责。比如目前美国最大公寓运营商EQR，市值达到300亿美元，成立于1969年，于1993年上市，拥有约10万套公寓。目前，美国公寓运营商巨头已从规模扩张转为追求质量发展与资产管理，甚至有意识地减少物业地产持有规模，优化资产组合。
美国长租公寓管理依托法律与政策规范。美国《公平住房法》《公寓租用法》等法律确定了公寓出租的规范性指标，并对租客权益提供保护。在租金方面，美国50个最大城市中6个城市有租金管制政策，避免了租金的非理性涨跌，对出租者（业主）和租客的利益实施双重保护。
由于相对充分的市场竞争，在竞争中生存下来的公寓运营公司进一步塑造了相对公平的市场规则，公寓运营商巨头基本上均拥有几十年的运营经验和一套高度体系程序化的运营服务模式。不仅向租客提供搬家与家具租赁等居住便利化服务，还帮助租客融入社区并享受安全生活环境。一些公司还打造了针对特殊人群的个性化服务，使得长租公寓市场的发展更趋健全化。
德国：房东被限制牟取暴利
“德国人租房潮未退！”德国《经济周刊》近日报道称，德国联邦统计局公布的最新报告显示，2019年德国约有58%的家庭选择租用“长期公寓”。10年来，这一比例的幅度相差基本都在3%之内。
在德国，从事长租公寓的企业，既有大型房地产公司，也有许多中介。在德国每个社区，都可以看到各类中介公司。德国还有众多租房中介网站，输入自己租房的各个要素，马上有各种房源可以进行选择。至于租房的人，几乎遍及各个群体，以年轻人为主。
奥拉夫一家四口住在德国科隆的一套90多平方米的公寓中。他告诉《环球时报》记者，他和妻子每月的净收入（去掉各种税收和保险）约为5000欧元。这在德国算是收入较高的家庭。尽管房租包含各种杂费要1200欧元左右，但他们还是选择租房，而不是买房。他们觉得买房负担太重，首先要有一部分存款，其次每月还要拿出比租金更多的钱还款，又限制换工作等各种自由，搬迁时卖房更加复杂，往往被中介坑钱，所以选择一直租房。
德国长租公寓在欧洲的比例数一数二，只有瑞士可以相比。这主要是德国严格规范长租公寓市场。比如，德国房东被限制牟取暴利，其房租最多只能比当地的“比较租金”高10%，3年内租金的增长不得超过20%。有的城市还有具体的房租上限标准。如果房东对租客不满意，必须提前3个月告知解除合同。如果租房合同超过5年，须提前6个月甚至9个月通知对方。
不过，由于德国近年来大批难民涌入，加上海外居民到德国买房，导致房租不断上涨。一些城市开始限制房租上涨。这令租户高兴，但投资者怨声载道，认为这打击了房地产公司的投资，市场将陷入恶性循环。
日本：专门机构打理租客业主纠纷
长租公寓在日本随处可见，面积大多以25-30平方米为主，租期一年以上，房间内配有冰箱、洗衣机、电视等家用电器，基本上可以拎包入住。以东京为例，面积在25平方米的长租公寓的月租金大约为人民币5000元左右。
日本采取的是规模化运营的包租模式，日本有2000多家中介公司，绝大多数房源是通过接受私人住宅租赁委托获得的。中介公司承担房屋租赁、装修、设计、房租催缴等业务，并收取一定的中介手续费。据《日本经济新闻》统计，日本长租公寓的市场规模大约在12万亿日元（约合人民币7524亿元）。
在日本，与租赁公寓相关的法律主要有《民法》《宅地建物取引业法》以及《借地借家法》三部。日本法律对租赁公寓的管理很细致，比如法律规定，日本业主即便有正当理由，也要提前半年跟租客提出退房请求，否则租客完全有理由拒绝。业主不能在租赁中途涨租，合同期满后才可以调整租金。所以日本很少出现类似中国随意涨租而引起的纠纷。
《环球时报》特约记者此前在东京留学，曾一直租住一间带有晾台的屋子将近7年，在这7年里，房租始终没有变，房东也从来没有提出涨房租的要求。只不过在每两年更新合同的时候，需要向中介支付一定费用，再没有任何额外费用。
日本租客和业主之间也会产生矛盾，为此，日本有专门从事公寓管理的托管机构，定期向业主汇报房屋的租赁情况，实施清扫、保持建筑物的整体美观与整洁等工作，以及及时处理租客的投诉。有的托管机构甚至给租客提供24小时的紧急联系服务。▲