瞄准6万亿元老旧小区改造 房企积极抢滩城市更新

本报记者 王丽新 见习记者 郭冀川

今年年初以来，财政部、住房和城乡建设部等部门均从各个方面强调推进老旧小区改造，包括“将城镇老旧小区改造纳入专项债券的支持范围”、“鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造”等内容。

近期包括东莞、广州、深圳等多个城市陆续公布城市更新项目进展，明确未来改造计划，多家房企也积极签约城市更新改造项目。目前城市更新参与房企本土化特征较为明显，如在北京地区，首开集团、中海地产等房企是重要的参与者，在广州则是富力地产、佳兆业集团等较为活跃。

11月12日，在第十六届中国地产金融年会暨第二届城市发展战略高峰论坛上，中国人民大学国发院城市更新研究中心主任、原中国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，中国城镇化正进入中高级发展阶段，城市更新是提升城市能级最重要的举措，是城市发展转型和房地产企业发展转型的一个结合点，值得企业高度重视。

从目前房地产开发商涉足城市更新的领域来看，多为城中村开发、老旧小区改造、老旧建筑更新等，主要有三种开发模式，拆除重建类、有机更新类、综合整治类。秦虹说：“城市更新不是房地产开发，必须要抛弃房地产开发思维，房地产开发更多的是解决增量问题，解决物质层面的问题。城市更新解决的是城市的综合性问题，聚焦城市能级提升，既包括经济上是否更有活力，资源配置是否更加平衡，还要实现社会目标，诸如更加包容的社会环境等。”

对于房地产企业来说，城市更新的市场规模并不小，比如中达证券的分析认为，考虑到老旧住宅的拆除，到2019年末，2000年以前建成的城镇住房建筑面积仍大于90亿平方米，需改造老旧小区建筑面积大于50亿平方米，未来所需总投资额大于6万亿元。

近日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》提出，推进以人为核心的新型城镇化。实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。强化历史文化保护、塑造城市风貌，加强城镇老旧小区改造和社区建设，增强城市防洪排涝能力，建设海绵城市、韧性城市。

今年7月出台的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》规划，2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。

目前各地正在探索老旧小区改造的新机制，针对最大的难点“谁出资”问题，业内认为，房地产开发企业和金融机构或许可以在其中扮演更重要的角色，这需要进一步挖掘项目发展模式，与各方合作探索出更合适的利益协调机制。

华高莱斯创始人兼董事长李忠对《证券日报》记者表示，在城市更新建设过程中，不仅仅是翻新重建，更是给老旧小区赋能新的商业化过程。李忠说：“如为一些老旧工业区加入一些高价值的产业，引入新的设计让一些老旧小区吸引一些年轻人，通过保留底商和增加购物设施等运营商业项目，这是很多商业地产公司的强项，也是提升城市更新项目价值的可探索方向。”

愿景集团董事长陶红兵向《证券日报》等媒体表示，在老旧小区改造方面，政策已经给予了很多支持，由于城市更新是一个长期的、需要通过十几年运营才能收回投资的事业，在房地产企业参与建设的过程中，金融机构也应该积极跟进，为项目提供低息、优质、长期的贷款，引导社会资本积极参与对社会产生重大意义的城市更新项目。