住房抵押贷款违约率飙升美楼市火热背后暗藏金融风险

2020-10-22

美国经济在新冠肺炎疫情冲击之下，遭到沉重打击。但房地产的表现却远好于经济表现。最新的数据显示，受超低贷款利率的刺激以及疫情影响，新需求不断出现，美国新房市场持续火热，但商业地产依然萎靡。

新房市场持续火热

10月20日公布的最新统计数据显示，受到单户型住宅建筑活动大幅增加的提振，美国9月份新屋开工数增长。与此同时，9月份的建筑许可也出现攀升，这表明住宅建设在第三季度末势头强劲。

9月份新屋开工数较之前一个月增长1.9%，达到折合年率142万套。彭博调查的经济学家预测中值为147万套。细分来看，9月单户型住宅开工数达13年多以来最高水平，在整体新屋开工数中占比达78%，是自2010年以来的最大份额。与此同时，多户型住宅开工数减少，这反映出新冠肺炎疫情造成人们偏好的转变，更大空间的住房和郊区住房受到青睐。报告显示，9月份单户住宅开工数增长到折合年率111万套。波动较大的多户型住宅开工数下降了16.3%，至30.7万套。

新屋开工数量和建筑许可的攀升主要是由于目前美国国内新屋供不应求。报道显示，美国新房售罄时间已缩短至3.3个月，持续刷新四年低位。有46.4%的房子挂牌2周内就签约，这也是2012年以来的最高水平。

其他房地产市场的表现也都不错。据NAR统计，美国8月的成屋售价中位数再次打破纪录创新高至31.06万美元，同比增长11.4%。成屋销售中位数售价已经突破2007年金融危机前楼市泡沫顶峰时的23万美元。

房屋价格保持坚挺的主要原因是，一方面，受疫情压抑的春季楼市需求得到释放，另一方面，更多人在家办公，楼市更为活跃。像丹佛这样的靠近群山的地区备受热爱户外和自然的买家欢迎。另外在海边，比如迈阿密，房屋销售量近期也出现飙升。

据CNBC报道，科罗拉多州的丹佛正成为买家的竞争之地。丹佛房产经纪人协会的数据显示，九月，丹佛待售房屋数量几乎减少了一半，只有3000套独栋房屋待售，两年前这一数字超过5600。而实际上，九月挂牌的新房数量创下历史新高，但是由于需求更为强劲，仍然呈现卖家市场特征。其中豪宅尤其火爆，房价超100万的房屋销售同比上涨了80%。今年以来，豪宅市场的销售数量比去年同期上涨了15%。丹佛的房屋挂牌出售时长的中位数仅有6天，此前最快纪录还是在2015年和2016年的9天。独栋屋和公寓屋的签约以及成交销售额超出了以往任何时间，独栋屋和公寓屋的价格中位数分别达51万和33.5万，双双创下历史新高。

商业地产仍然萎靡

与美国的住宅市场形成鲜明对比的是商业地产的萎靡不振。

受新冠肺炎疫情冲击，目前美国商业地产价值已缩水高达25%-27%。英国《金融时报》的报道称，自2020年年初以来，美国商业地产估值已经较正常时期贬值四分之一甚至更多。业内人士分析说，由于新冠肺炎疫情，美国的购物中心、酒店等商业地产遭到巨大冲击，到2021年这部分地产的新开工仍将维持下降。摩根士丹利的报告预计，办公大楼将贬值40％，租金继续下滑，纽约市中三分之一的酒店将面临破产。

据《美国基因》10月20日报道，旅馆运营率按年下滑了32%，每个房间的收入更是下滑了50%。尽管旅游业开始恢复，但是旅馆的困境尚未得到解除。

外媒援引富国银行研究报告称，一旦商业地产所有者还不起贷款，其抵押的地产估值将会下降，平均贬值幅度高达27％。以估值为2590万美元的休斯敦一家皇冠假日酒店为例，本月该酒店价值较2014年被捆绑进CMBS交易时下跌了46%。自3月份以来，该酒店就一直没有偿还抵押贷款，并在5月份被移交给特别服务机构。由于自4月以来没有还清抵押贷款，美国田纳西州哥伦比亚的一家假日酒店今年9月估值大跌37％至770万美元。

金融风险悄然积聚

美国的房地产市场总体来说仍是美国经济的一大亮点。由于抵押贷款利率继续跌至新低，住宅房地产领域的旺盛势头几乎没有放缓的迹象。美国的10家银行，其不良贷款合计猛增62%，其中，商业房地产的不良贷款增幅高达144％，至260亿美元。目前市场总体来说仍是美国各大银行都已开始提高拨备以抵御这一风险。

但与此同时房贷利率降至30年来最低，美国住房抵押贷款违约率也出现飙升。糟糕的是，在新冠肺炎疫情期间，华尔街又重新向信用不佳的房主提供贷款。据高盛数据显示，与私人债券捆绑中或没有政府支持的住宅抵押贷款的违约率已从1月份约4%的低点飙升至7月份的约18%。作为解除对华尔街监管的承诺的一部分，特朗普政府在8月份提议降低部分抵押贷款标准。美联储主席鲍威尔曾经表示，如果美国政府不提供进一步的财政援助来缓解新冠肺炎疫情的经济影响，抵押贷款违约和租客被驱逐的事件可能会大大增加。

今年二季度，在美国，坏账风险最高的10家银行，其不良贷款合计猛增62%，其中，商业房地产的不良贷款增幅高达144％，至260亿美元。目前美国各大银行都已开始提高拨备以抵御这一风险。

据跟踪债券发行的平台Finsight的数据，摩根大通和富国银行是今年住宅抵押贷款债券的最大发行银行。一旦大银行开始放松对危机时期的罚款和监管调查，它们就开始加大对不符合质量管理或政府贷款标准借款人的放贷。

商业地产抵押证券的投资者也感到切肤之痛。好在这一市场的规模和美国的住宅抵押证券市场的规模相比小得多，暂时不至于形成太大风险。