易宪容：捂盘惜售顽疾必须祛除

最近，国内房地产市场十分关注一件事，成都市高新区因和记黄埔地产（成都）有限公司存在捂地、捂盘不良行为，禁止区内金融机构向该公司及其项目公司提供新增融资、贷款等帮助。

公开资料显示，2004年和记黄埔地产拿下成都高新区1036.47亩土地，项目开发了近16年依旧还有两期没完成，成了房地产市场捂盘惜售的“经典案例”。

在香港土地制度安排及经济环境下，捂盘惜售是其房地产市场的一种特色，也是房地产开发商获取暴利的工具，在其他成熟的市场经济国家，这种情况也会有，但不像香港市场这样夸张。以此为工具，香港的房地产开发商不仅赚得盆满钵满，也得以很快控制香港经济命脉。

1998年内地商品房市场启动之后，一些城市不仅参考了香港的房地产市场模式，地方政府也以各种优惠条件吸引香港房地产开发商投资本地。李嘉诚的长实公司所购土地更是遍布内地各主要城市，这也成为当时许多城市房地产市场发展最为重要的起点。

香港房地产开发商不仅带来资金、人才、技术及管理经验，更重要是把最有利于房地产商的经营理念带到内地。记得在2005年土地招拍挂之前，一些地方政府先在土地一级市场整理了大片土地，然后以协议方式转让给他们认可的房地产开发商，一次一大片，房地产开发商再把这一大块土地分多期开发。这样，房地产开发商可以用最少的资金进入房地产市场（土地出让金开发一期交一期款），甚至“空手套白狼”，地方政府则能够无本生利及启动当地的房地产市场。即使到了2005年后，这样的方式也还在继续。

正因为在初期的房地产市场，房地产开发商能够一次性低代价获得一大片土地并分期开发，这就为捂盘惜售创造了现实条件。此外，采取捂盘惜售的经营方式还必须满足一个条件，住房是投资品而不是消费品。如果住房是消费品，不可投资赚钱，那么购买者的需求有限，住房的价格也由基本的供求关系来决定，即供大于求时价格下跌，反之亦然。对于完全是消费品的商品，卖者是不会捂盘惜售的，否则一定会让商品卖不出去。只有当住房是投资品时，其价格由市场预期来决定。当预期价格会上涨时，持有货者不会轻易卖出，而是等更高的价格卖出。

在“房住不炒”的市场定位没有确立之前，内地住房市场缺乏对住房的明确定位，更没有用市场规则及法律来对投资与消费作清楚界定，因此住房既可消费又可投资。在这样一个房地产市场最后一定会发展成以投资炒作主导，因为投资者的出价永远会高于消费者。此外，住房与其他商品不同，不仅在于它的不动性，还在于它的唯一性，这有利于房地产开发商主导性或垄断性定价，房地产的居住用途越是向后排，就越可能高定价。在这种情况下，房地产开发商永远会预期房价上涨，特别是十几年来各城市房地产市场价格只涨不跌，更是会强化房地产开发商的预期。所以，房地产开发商获得土地之后，会尽量捂盘惜售。曾几何时，这也是一些地方政府愿意看到的，因为房价越高，土地的价格也会越高，地方政府的土地财政收入越大，也为一些寻租行为提供空间。

要祛除捂盘惜售这一顽疾，最关键在于用经济杠杆来清楚界定住房消费与投资的属性并严格加以区分。如果不能在税收上去除住房赚钱功能，房地产开发商总是有突破现有制度捂盘惜售的冲动。在土地拍卖时，不仅需对土地地块区格化，减少土地的分期开发，还得对土地交易合同作严格限定，比如土地建造住房类型，住房可交易的时间等，减少合同协定的弹性等。否则，政府有权力收回合同及土地。（作者是青岛大学经济学院教授）