长租公寓企业频繁被曝“爆仓”、“跑路”疫情加速行业洗牌

【环球网 记者 邓云】近期，全国各地纷纷被曝出长租公寓企业暴雷、跑路现象。2020年8月，杭州、上海等地的友客、巢客、岚越、成都、重庆的满城、满励城等长租公寓企业相继被曝出跑路，数万名租客及房东遭遇不同程度的损失。

针对此情况，上海、成都、广州、海口、合肥、杭州等地纷纷发布住房租赁市场风险提示，建议租客谨慎选择中介、防范“租金贷”、使用合同范本等，保障租赁双方权利。日前，上海市房地产经纪行业协会随即发布《租房租赁市场风险提示》（以下简称《提示》）。

《提示》称，近期住房租赁市场中有公寓运营商采取“高进低出、长收短付”的经营模式，一旦出现“爆仓”后又金蝉脱壳一走了之。这种行为对房东和租客的切身利益、对住房租赁行业的规范发展乃至对整个社会的安定繁荣都会产生较大影响。

9月2日，环球网记者报道了长租公寓企业四川满城被成都青客公寓收购，此后租房合同成“四方协议”糊涂账一事，虽然后续成都青客公寓发布声明称因四川满城违约已解除《资产转让协议》，但因此事造成数千名租客及房东利益受损并未得到解决，政府相关部门也已介入。

上海市房地产经纪行业协会表示，为加强风险防范避免经济损失，住房租赁当事人在租赁活动中时应注意选择良好信誉的公寓品牌，谨慎选择无照经营、超范围经营、信用不良、存在违法违规记录的公司，避免遭遇“黑中介”、“不良中介”；房东、租客在委托经营或者租房过程中，要警惕收房租金过高或者过低；尽量选择较短支付周期、向约定账号支付房租、防范“租金贷”风险，支付周期越长风险越大。

此外，签订租房合同时，推荐使用当地住房租赁合同示范文本，有效预防和减少房屋租赁过程中出现的风险。一旦发现租房租赁公司、经纪机构或者二房东“爆仓”、“跑路”，或租客遭遇暴力驱赶的，应及时向属地公安机关报警，并向房屋所在地的党委、政府派出机构、房管部门和行业协会组织进行投诉举报，维护自身合法权益。

长期以来，部分长租公寓企业以住房租赁名义采取“高进低出、长收短付”、“租金贷”等高风险经营模式开展租赁。“高进低出”指的是支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金，“长收短付”指的是收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期。最终导致中介收取租客租金后，因管理不善、经营不规范等原因拖欠房东租金，携款潜逃，进而导致房东驱赶租客，租客交了房租但是住不了、房东委托管理房屋但收不到租金，数万名租客及房东的利益遭受损失。

贝壳研究院高级分析师黄卉认为，长租公寓近期不断出现的暴雷事件，核心原因是其商业模式存在部分脆弱性。上半年疫情的冲击，加速暴露了企业商业模式存在的问题。一是租金成本高。目前大部分的长租公寓采取的都是包租模式，装修和运营也需要较高的成本投入。

二是商业模式的灵活性差。通常长租公寓会与业主签订3-5年的租赁合同，在约定期限之后租金会按比例增长。而在遭遇市场风险和变动的情况下，仍然要按约定缴纳租金，就给企业经营带来了较大的成本压力。

三是精细化运营要求高。长租公寓企业理论上来讲应当“以出定收”，根据出房情况来决定收房速度，将库存维持在健康水平。而部分小企业为了拓展规模会相对激进地收房，而出租能力低可能导致空置率较高，现金流难以抵御市场风险。

“虽然疫情会阶段性影响长租公寓企业的生存环境，但行业的长期向好向稳发展的态势不会变。疫情会加速行业洗牌和进化，对于经营能力不足的尾部企业会逐渐被淘汰，行业集中度不断提升，对长租公寓企业的资金运作能力和运营能力提出了更高的要求，租赁企业需要不断聚焦自我能力建设，迭代租赁产品设计，满足租客品质居住需求，才能在市场中不断突围。”黄卉说。