易宪容：四大房地产模式供中国借鉴

当今世界上有哪些比较典型的房地产市场发展模式？

一般来说，房地产市场的发展模式取决于房地产市场的定位。比如，美国把住房市场定位为每一个居民能够有安全舒适家的市场。所以，美国不仅把对房地产市场居住功能的定位固化在《住宅法》中，也把这一定位落实到相关的制度、法律及政策中，实行的是以市场化为主导的住房保障模式。居民的居住水平高、居民住房拥有率高、住房租赁市场较为发达、政府提供的保障性住房所占的比重不高。应当说，美国模式总体运行是成功的，但保障性住房比重不高、过度注重市场化也容易为投机者所利用，让住房成为赚钱工具，引发金融危机。这是美国模式的主要缺陷。

德国等欧洲国家对住房居住功能的定位更是绝对。德国《宪法》明确规定，保障居民基本的居住条件是联邦政府首要的政策目标之一。德国房地产市场的宗旨就是要建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房，并明确规定德国的房地产业不是推动经济增长的工具，而是保障居民居住福利水平不断提升的行业。房地产市场完全拒绝对房地产的投机炒作。德国模式保证房地产市场几十年持续稳定、房价稳定（房价涨幅远低于CPI涨幅）,居民基本居住条件得到满足。德国模式是目前最为成功的房地产发展模式。

新加坡与香港对房地产市场定位非常特别。尽管两个地方对住房市场定位的目标相差不大，都希望政府全面介入来保证没有支付能力进入房地产市场居民的基本居住条件，但两地所安排制度不同，其产生效果也截然不同。

1959年新加坡成立自治政府后，很快就决定把住房建设放在优先位置，制定了《住宅发展法》，先把住房的社会功能制度化，并在1964年推出“居者有其屋”计划，其计划的宗旨就在于为没有支付能力进入房地产市场的居民提供公共住房。其房地产市场发展模式是：住房分为“组屋”和私宅。组屋是政府通过建屋发展局为广大中低收入群体提供的廉价公共住房，其占整个住房比例80%以上；私宅是由私人房地产发展商投资兴建，完全按市场价格供应有支付能力的购买住房者，其占比例不足20%。组屋强调的是住房的社会功能及居住功能，而私宅强调的是住房的经济功能，既可消费也可投资。正因为新加坡能够用法律把住房属性及功能严格区分与界定，并把绝大多数住房界定在居住功能上，这就使得新加坡的房地产市场能够持续稳定发展，居民的住房福利水平不断得以提升。但是，由于新加坡是一个城市国家，其经济较为富裕及人口又少，所以政府完全有财政能力不断地为居民提供更多更好的公共住房。

而香港模式则是一个相当不成功的案例。港英政府曾推出“十年建屋计划”等房屋计划，希望通过政府全面介入的方式来帮助没有支付能力在房地产市场购买住房的居民提供公共住房。从20世纪50年代开始，香港也建造不少公屋。但由于香港的法律制度从一开始就没有对住房的属性给出清楚的定位。在公屋之外的房地产市场，住房既可消费也可投资，对住房的投机炒作约束只强调事前限制，而不是事中及事后限制。这让香港私宅市场最后成了投机炒作为主导的市场，住房的投资功能也发挥到极致，房价快速飙升，以此表面上可保证政府的土地财政和经济稳定增长，却是以损害香港居民的住房福利水平为代价的。

内地房地产市场化改革初期，发展模式多参考香港，当时一方面是考虑到，香港模式在一定程度上既可以解决当时的住房危机，也能让房地产市场成为刺激经济增长的工具，另一方面也是考虑到当时的地方政府缺乏建造大量保障性住房的财政能力。发展到今天，随着经济社会的变化以及多轮政策调整，内地房地产市场发展模式可以说是三分天下，即在房地产市场被定位为以居住功能为主导的市场前提下，根据住房本身的属性尽可能把住房严格界定为占比10%的保障性住房、占比70%的居住消费性住房，及占比为20%的投资和消费合一的住房。

对于这样的房地产发展模式，一是为何要确立10%保障性住房。这主要出于政府财政能力的考虑，如果占比过高，政府是没有能力来提供更高比重公共住房的。当然，保障性住房也可能是多种方式。二是为何要剔出20%作为投资及消费合一住房市场。因为这块住房市场主要包括三个方面，商业性住房、高档住房及商业性租赁住房。这是现实市场不可或缺的部分。三是70%的绝对消费性住房市场。这个市场的目的就是让绝大多数居民通过市场化的方式能够获得满足基本居住要求的住房。这个市场同样是多层次的，从高端到低端；居住功能的获得方式是多样，购买及租赁等。居住的消费性在这里是绝对的，完全去除住房交易赚钱功能。所以，定位为以居住功能为主导的房地产市场发展模式一旦确立，就要通过土地、金融、税收、投资等方式进行事前、事中及事后清楚全面地界定、各得其所、不可逾越。房地产市场的政策也需由此引出。只有这样，中国房地产市场才能走持续发展之路。（作者是青岛大学经济学院教授）