房贷利率：今年“7连降” 以后怎么走

第三方机构统计数据显示，今年以来，房贷利率持续下调，已连续下降7个月。在“房住不炒”的大背景下，房贷利率为何“7连降”？下半年还会继续下降吗？

“造成今年以来房贷利率下降的首要原因是，经济周期和宏观调控政策环境有所变化。”中国社科院财经院综合经济研究部副主任、清华大学中国与世界经济研究中心研究员冯煦明告诉经济日报记者，事实上，除了房贷利率之外，其他各类主要贷款产品的平均利率也都呈下降态势。以代表性较强的LPR利率为例，去年四季度到今年二季度总体呈下降趋势。今年7月份，1年期和5年期LPR利率分别为3.85%和4.65%，比年初分别下降了0.3个和0.15个百分点。

招联金融首席研究员董希淼同样表示，今年以来，为应对经济下行压力和新冠肺炎疫情冲击，人民银行加大流动性投放，货币政策更加灵活适度，银行间资金总体较为充裕。同时，人民银行通过降准以及下调逆回购、中期借贷便利等操作利率，降低银行资金成本，推动作为房贷定价基准的LPR持续下行。

一个值得注意的现象是，与其他类型长期贷款利率相比，房贷利率降幅更为明显。例如，截至7月份，5年期LPR利率比年初降低了0.15个百分点，而平均期限更长的房贷利率则降低了0.28个百分点。对此，冯煦明表示，这是因为当前企业信贷融资需求有所减弱，导致金融机构在一定程度上面临“资产荒”问题；而房贷资产具有风险更低、稳定性更强的优势，通常被认为是更优质的资产，银行更愿意增加住房按揭贷款。在调研中记者也发现，多家银行都表示，在资料齐全的情况下，个人房贷基本在一周内可批贷。

董希淼表示，今年3月份以来，根据人民银行部署，银行启动存量浮动利率房贷定价基准转换工作，多数客户将转换成以LPR利率为定价基准，在LPR利率下行后，存量房贷利率也有望下行。

房贷利率“7连降”之后，还会接着降吗？对此，业内专家表示，今年上半年房贷利率持续下降趋势难以延续，预计下半年会基本保持平稳。

“预计下半年房贷利率仍会继续下降，但幅度会大大缩小。”董希淼表示，为支持实体经济，中央政治局会议以及央行二季度货币政策执行报告都要求，推动综合融资成本明显下降。预计下半年流动性保持合理充裕，LPR利率仍会继续下降，以LPR利率为定价基准的房贷利率也会顺势下行。

“二季度我国经济已开始逐渐复苏，在今年秋冬季节不再暴发严重疫情的情况下，预计下半年经济将持续回暖。在这种情况下，尽管货币政策仍会保持更加灵活适度和结构性宽松，但力度会有所减弱。”冯煦明表示，房地产信贷过快增长可能会对其他实体企业融资形成“挤出效应”，这在当前宏观经济形势下是需要极力避免的。

在业内人士看来，短期内，在货币供应量和社会融资规模增速大幅高于名义经济增速的情况下，部分城市房地产调控会继续收紧，防止资金不合理地、过多地流入房地产市场，从而推高房价。

融360大数据研究院分析师李万赋表示，下半年发布楼市调控政策的城市逐渐增多，仅7月份就有杭州、东莞、宁波、深圳等6个城市出台严控政策，“住房信贷政策也是房地产调控的重要一环。5年期LPR报价已连续3个月未变，正是为了避免进一步刺激房地产市场”。

董希淼表示，在中央反复强调“房住不炒”以及不以房地产作为刺激经济的手段等情境下，在部分房价上涨过快的热点城市，如果房贷增长过快、利率下行明显，预计央行将通过窗口指导、市场利率自律机制等进行约束，“下一步，央行和商业银行应根据购房区域、主体的不同，综合运用多种手段，量价并举，长短结合，既调控总量又调整价格，既满足刚性需求又抑制投资投机，既着眼当下又引导预期，因城施策，进一步实施好差别化住房信贷政策”。