一线城市楼市：挂牌增交易减冷暖各不同

随着疫情影响减弱，二手房交易量在上半年呈现出先抑后扬的特点，但同比有所下降。记者在北京、上海、广州等地走访了解到，今年上半年，二手房房价整体仍呈平稳态势。业内人士普遍预计，下半年商品住宅交易料将保持平稳。

改善需求支撑6月成交反弹

保利投顾研究院监测显示，上半年全国22个城市二手住宅成交超61万套，同比下降16%，低于往年同期水平。但随着疫情影响趋弱，在供应增多、学区房交易旺季等因素带动下，6月份各地二手房成交量同比出现增长，达到近年来同期高位。其中，一线城市和部分核心二线城市成交量均创阶段性峰值，体现出三大特征：

一是逐步走出疫情影响，二季度复苏势头明显。记者走访了上海多个市郊区发现，二手房挂牌价格虽然节节上涨，但成交价格普遍保持平稳。据中原地产数据，上海5月份成交攀升到2.8万套，为2016年10月份以来的新高。6月份虽有所降温，但交易量仍达到2.6万套。仲量联行分析认为，二季度，因疫情延迟的购房需求逐步得到释放，同时大量新增供应为购房者提供了更多选择，因而出现上海商品住宅成交量显著回升。

随着北京突发公共卫生事件应急响应级别降至三级，房产经纪人也开始活跃起来。链家双桥门店经纪人张铁强表示，其所在的辖区上半年房价变化不大，剔除“疫情影响看房，导致前一段成交下降”的因素，整个二季度的交易在好转。

贝壳研究院数据显示，5月份北京二手房成交均价为6.2万元/平方米，环比上涨8%。据诸葛找房数据，北京6月份二手住宅价格出现负增长，市场均价为5.8万元/平方米，环比下降0.51%。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱说，北京疫情再次暴发导致部分中介暂停营业，购房者入市步伐延后。

二是改善需求释放，买方议价空间增加。广州德诚行地产公司中介人员李继英最近每天都要把房源信息在朋友圈发一遍。他表示，现在放盘的人很多，市场价成交很难，想迅速脱手只能放低价。近期刚换房的广州市民王先生介绍，其所购买的二手房挂出来有大半年，成交价比挂牌时低了100万元。

同样的情况也出现在北京。张铁强说，现在买方的议价空间在增大，他负责的朝阳区双惠苑小区一套房子年前挂牌价为450万元，现在已降至420万元，客户准备出400万元，基本与房东达成一致了。

而在上海，随着市场复苏，改善型需求的释放，许多中介业务员的普遍感受是，总价在300万元内的刚需房源，议价空间在缩小。5月份后，500万元左右的房源开始活跃，千万元以上二手房议价空间则在5%以上，和年前差别不大。

三是学区房托底，带动量价齐增。尽管市场对购房的预期有所分化，但学区房交易旺季的到来，带动了二手房交易量的增长。据中原地产统计，受北京西城区学区房新政影响，西城区5月份的成交量翻了3倍，达到1500套。

事实上，在北京“317”调控以来，拥有用优质学区资源的西城支撑着北京二手房市场的成交。贝壳研究院的最新数据显示，当下北京置换型购房占比约50%，换房动机由家庭结构变化而产生的居住空间需求所激发。

“由于高单价的西城区成交占比大幅提升，西城区成交量在全市的比重从7%增长到12%，带动成交均价明显上涨。”贝壳研究院许小乐说，剔除西城区因素，5月北京二手房成交均价上涨3%左右。

上海今年小学和初中入学实行“公民同招”，且民办学校采取摇号入学，增加了入学的不确定性。一些家长为确保子女能进好的学校选择优质公办学校的学区房。因此，公办学校的学区房价格出现较大涨幅。不少中介表示，今年学区房价格上涨了10%-20%。

下半年住宅成交势头或有所放缓

据国家统计局初步测算，6月份，4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州分别上涨0.7%、0.4%、0.8%。从同比来看，6月份，一线城市二手住宅销售价格同比上涨5.2%，涨幅比上月扩大1.1个百分点。

招商证券认为，一季度多地政府为对冲疫情带来的风险出台各类房地产支持政策，在短期提振了楼市交易，这在一线城市率先体现。

记者梳理发现，在供给端，支持政策主要包括允许房企延期或分期缴纳土地出让金、办理开竣工延期、调整商品房预售条件和预售资金监管、调整土地出让竞买保证金比例、加大对企业的信贷支持、对企业实施税费支持政策以及加大土地供应等。

上海市发展改革委一级巡视员王扣柱表示，上海将出台政策减轻房企入市成本压力、提振企业投资信心。如今年开工建设的住宅项目可延期缴纳城市基础设施配套费，符合条件的房企还可延期缴纳土地增值税。

在需求端，支持政策主要聚焦于加大住房公积金支持力度、发放购房补贴、放宽公积金贷款条件、支持人才购房和降低人才落户门槛等方面。3月份开始，多地人才政策密集出台：天津技能型人才落户放宽、广州、苏州降低人才落户门槛等。张大伟认为，城市引才力度不断加大，在一定程度上提振了房地产市场交易。

由于部分城市房价上涨态势显著，一些热门楼盘再现“抢房”现象，推升了房价上涨预期。7月份以来，深圳、杭州、宁波东莞等热点城市相继收紧出台房地产调控政策。如深圳将落户购房年限延长到3年，并提高二套房的首付比例，并加大征收交易税费等。

“收紧调控政策的城市，共同点是市场热度高、房价明显上涨，出现了炒作氛围。”张大伟认为，过热城市的楼市调控政策加码说明，随着市场升温，上半年以来维持楼市稳定的政策取向可能在7月份开始转变，抑制房价过快上涨的限制性政策将逐渐增加。

中国指数研究院常务副院长黄瑜认为，短期来看，房地产行业仍面临一定压力，未来或将有更多地区优化调控政策，限购、限贷等主体政策难现放松，以稳定市场预期。58安居客房产研究院分院院长张波表示，2020年楼市整体稳定不会受到太大影响，房价和地价的稳定依然可期。

仲量联行认为，由于受疫情延迟的购房需求已在大量新增供应集中入市时释放，且下半年需求端政策可能不会有实质松动，加上宏观经济的不确定性依然存在，预计2020年下半年住宅成交势头可能有所放缓。

业内人士预计，2020年下半年，房地产市场的走势主要看信贷政策变化，房价过快上涨城市调控力度将持续加强，监管部门维持市场稳定的趋势不改。

宏观经济影响预期 刚需人群压力大

从二手房价格涨跌的城市数量来看，国家统计局数据显示，6月份房价上涨的城市数量为50个，相比5月份的41个呈现增加的态势。

业内人士认为，虽然二手房涨价的城市数量开始增多，但是不同的市场主体的预期也开始产生变化：中国指数研究院分析称，中产阶层因为疫情预期收入不确定性增大以及短期购买力受损，卖房的风险偏好有所降低；改善需求人群由于受到疫情的影响较小，同时有资产避险需求，因而出现购房意愿提升的现象。

记者走访发现，北京和广州均出现刚需观望、二手房放盘量增，但资产价格不降反增的现象。业内人士认为，从刚需的角度来看，疫情影响使企业收入不稳定，进而影响员工收入。这导致目前的豪宅市场“一房难求”，而刚需房的销售情况则较为一般，这种结构性行情或延续到下半年。

“广州楼市目前存在一定购买力不足的因素，也有不少房东是因经济压力被迫抛售的。”有市场分析人士指出，由于出现资金周转问题的群体持续增加，二手房放盘量将进一步增加、并维持高位。同时，高净值人群由于融资更为畅通，该群体将继续以房地产作为保值渠道，进一步购入不动产资产。

中原地产数据显示，广州二手放盘数量从去年初的4万多套，攀升到今年上半年的约8.7万套。地产分析人士邓志浩表示，经济下行和资产价格上涨的现象同时存在，房价上涨和低价抛盘的情况也可能同时发生，这与经济下滑影响了就业和收入有关。

多名受访房地产专家认为，以北上广为代表，下半年国内重点城市的二手房成交量将在房价趋稳的主基调下、在供应增加的基础上，成交量有所放大。但需求在新房供应的市场环境下难现萎缩。“当前经济形势下，附着教育等稀缺资源且投资回报相对稳定的投资标的，仍将吸纳市场资金，市场热度还将延续。”中原地产首席分析师张大伟认为。

基于疫情对经济影响存在不确定性，尤其是国外经济复苏的不确定性，可能会影响消费信心。“我们只能静观其变，看后续经济和企业的复苏情况，才能判断得更清楚一点。”同策集团首席分析师张宏伟说。