存量房贷利率“换锚”即将完成 低息预期利于房企去库存

根据央行规定，今年3月1日至8月31日，各商业银行将进行存量浮动利率贷款的定价基准转换。一方面，房地产市场近期缓慢升温，另一方面，各地调控力度有所加强，新华财经记者调查发现，在这样的背景下，更多有存量贷款的购房者倾向于将已有房贷转换成LPR定价。业内分析称，随着存量房贷转换成LPR定价，房贷利率大概率以低息为导向，这将有助于今年下半年房企去库存。

低息预期推动房贷利率“换锚”

上海市民王先生近期通过某国有银行的手机银行App完成相关操作，将房贷利率从此前的固定利率转成LPR定价，整个转换过程只花了几分钟时间。

王先生说，他2014年购房，贷款总额为85万元，当时贷款是按照基准利率4.9%来计算房贷利息，每月还款4500多元。“银行通知，如果要换成LPR定价，就要在8月31日前完成。”王先生说，在了解相关政策后，他认为从长期来看，LPR定价将引导利率下行。“和固定利率相比，换成LPR浮动定价，我的房贷利率计算方式就变成LPR+0.1%，长期看，LPR还会降，购房者应该不会吃亏，所以就转换成LPR定价了。”

去年8月至今，人民银行已发布12次LPR，与个人住房贷款利率挂钩的5年期以上LPR由首期的4.85%降至目前的4.65%。仅今年以来，5年期以上LPR就已两次下调，较去年末累计下调了15个基点。

中国人民银行去年底发布公告称，2020年3月1日至8月31日，将进行存量浮动利率贷款的定价基准转换。客户可与金融机构协商决定“换锚”为LPR，还是固定利率。记者采访发现，考虑到利率还有进一步下行空间，不少人选择将存量房贷转换为LPR定价。

融360对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，7月（数据监测期为2020年6月20日至2020年7月17日），全国首套房贷款平均利率则为5.26%，环比下调2BP；二套房贷款平均利率为5.58%，均环比下降2BP。

根据融360监测数据，全国首套房贷利率较去年底下降28BP，二套房贷利率较去年底下降27BP，降幅均远超过5年期LPR降幅。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年7月20日贷款市场报价利率（LPR）1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，与上个月持平。

低息环境利于房企下半年去库存

尽管最新一期5年期以上LPR并未变化，但这并没有让购房者太过担心。在上海浦东新区一处在售楼盘看房的市民方小姐说，“贷款我要贷30年的，肯定不会因为几个月的情况就让自己心理产生太大波动，还是要看长期，长期合算就好了呀。”

进入下半年以来，杭州、宁波、东莞、深圳等城市已经开始收紧楼市调控政策，尤其是深圳的“715新政”堪称深圳最严楼市调控政策。7月15日，深圳住建局等8部门联合发布《关于进一步促进深圳市房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及限购、信贷政策、税收政策、豪宅认定、热点楼盘销售、网签管理、二手房交易信息披露和楼市违规现象处理八个方面。

58同城、安居客近日发布2020年《7月国民安居指数报告》显示，7月，全国重点监测67城新房在线均价16458元/㎡，环比上涨0.04%，其中36城新房在线均价环比上涨。全国重点监测67城的二手房挂牌均价15597元/㎡，环比上涨0.54%，有50城二手房挂牌均价出现环比上涨情形。相较上月，7月份房地产市场找房热度有所回升，总体波动不大；购房者信心指数环比上涨3.1%。

融360大数据研究院分析师李万赋说，“房住不炒”和“严禁消费贷资金违规流入楼市”近期被监管部门频频提起，再加上前期全国房贷利率今年已累计下行了20多个BP，远超过LPR降幅，各地市场利率定价自律组织大概率会在房贷利率加点数调降上更加谨慎，未来房贷利率可能会在稳定的基础上小幅波动。

58安居客房产研究院分院院长张波说，从转换后的效果来看，在流动性放松的大背景下，目前利率虽然三个月未有调整，但未来整体下行的动力依然较强，因此转换为LPR方式，大概率上会在中短期内利于购房者，但从长远来看，LPR本身体现出更强的市场化，因此整体房贷利率会更贴近于市场水平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进说，鉴于当前利率数据总体较低，所以依然说明下半年以低息为导向。从实际情况看，有几个内容值得注意。第一、下半年依然是房企积极去库存的重要阶段，此类去库存依然需要借助此类低息政策来进行。第二、银保监会此前也明确强调了对贷款资金的管控，后续在消化此类LPR利率政策方面，建议进一步强化资金管控，尤其是要防范各类非房地产领域的贷款资金进入房地产市场。