易宪容：房市复苏，泡沫浮现

在中国经济的反弹过程中，房地产行业最为显眼。6月份住房开发投资增长达2.6%；6月全国商品房销售规模环比增40%，为疫后新高，销售金额刷新近3年来单月纪录。6月商品房销售金额突破2万亿元，同比增长9%，超过2018年及2019年同期水平；销售面积超过2亿平方米，同比增2.1%。对于这些数据，不少财经媒体认为，无论是住房开发投资还是住房销售，在经历了年初住房投资及住房销售规模20年新低后完成了V型反弹，国内的房地产市场已经出现了全面复苏。

对于6月份的住房销售增长或反弹，这主要是住房投资者预期房价会上涨，利用银行金融杠杆涌入市场的结果。从4月份国内新冠疫情缓解以来，不少城市居民涌入房地产市场，日光盘的出现，万人摇号、抢购学区房、抢豪宅等风大起等等，不少现象都说明当前中国房地产市场仍然是以投机炒作为主导的市场。住房投资者以过去的经验，及根据当前过度宽松的货币政策，预期国内各城市的房价又会如以往一样出现一轮快速上涨，所以住房投资者往往利用银行金融杠杆涌入房地产市场（上半年银行信贷增长达12万多亿元，为历史最高纪录，其中个人达3万多亿元，企业8万多亿元）。当大量的银行信贷涌入房地产市场时，肯定会全面推高住房市场的价格。国家统计局的数据显示，6月份70个大中城市中，无论是新房还是二手房价格大部分城市环比都在上涨，这一数字创下了近一年来的新高。而且住房销售金额增长远高于住房销售面积增长也说明全国房价在全面上涨。可以说，房价的上涨正是推动新一轮房地产复苏的最大动力，而不是住房消费报复性购买。

还有，从国内居民住房持有的现状来看，目前国内城市居民手中住房持有量过高，不仅居民住房需求有限，而且这种情况也会摁住房价的全面上涨。根据央行最近统计调查，目前城市居民的住房拥有率为96%。这个住房拥有率是全世界最高的。所以目前许多城市大量建造住房，原本是希望通过城市化或农民市民化，让进城的农民来购买。但就目前全国的平均房价及农民的收入水平来看，这两者的供求关系是对应不上的。目前涌入住房市场的购买者基本上是住房投机投资炒作者，希望购买后卖出赚钱或财富增长。

所以，对于当前中国的房地产市场，就得以“房住不炒”市场定位为前提进行“因城施策”。要做到这个，就得用经济杠杆去除房地产市场的投机赚钱功能，只要这个功能还在，那么居民就会千方百计利用不同的工具涌入房地产市场进行投机炒作。我们要做的是让“房住不炒”的市场定位制度化或法律化，而不是临时使用不同的行政性手段来调控。所以，当前“去行政性”的房地产调控也是房地产稳定发展的关键。还有，如何实现房地产市场繁荣促进经济增长与去除房地产泡沫之间的平衡，这其中有一个重大利益关系调整问题，其中最重要的是价格机制。如果不能够通过价格机制让房地产真正回归到消费为主导的市场，那么要实现这种平衡同样不容易。因此，要让中国房地产市场真正成为经济增长的动力，真正提高全民住房福利水平，就得对房地产市场进行一系列的重大制度改革，包括税收政策、土地政策、信贷政策、住房预售制度等改革。（作者是青岛大学经济学院教授）