租金高进低出、长收短付不可持续

随着毕业季到来，租赁住房需求集中释放。然而，一些不规范的长租公寓或住房租赁企业采用房租“高进低出”“长收短付”的经营模式，给房东和租客带来一定风险。业内人士提醒，房东和租客要警惕不正常租金的诱惑，增强法律意识。

又是一年毕业季，新毕业的大学生开始走向工作岗位，城市中大量租房需求也随即释放。如何租到一处称心如意的房子，有一个稳定的居住环境？一些涉世未深的新毕业大学生往往一筹莫展。今年上半年，受新冠肺炎疫情影响，租赁市场潜在的矛盾更加突出地暴露出来。

近年来，一些不规范的长租公寓或住房租赁企业，为了快速筹集资金，采用房租“高进低出”，即高租金向房东收房，低租金向租客出租，“长收短付”，即向租客收取3个月以上的租金，向房东按月支付租金的经营模式。

7月7日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会（中房学）发布风险提示称，“高进低出”“长收短付”模式不可持续，极易出现资金链断裂，会给房东和租客带来重大经济损失。一些不法企业和个人还利用这种模式形成“资金池”，待积累大量资金后卷款跑路。中房学提醒，务必谨防此类陷阱，免遭经济损失，防止房屋租赁纠纷缠身。

长租公寓近几年在我国的发展风起云涌，从资本的大举进入，到一些长租公寓企业高价抢租赁房源，这个过程中积累了不少风险。业内人士总结，2019年有50余家长租企业爆雷。今年上半年，受疫情影响，长租公寓出租率下降，长租公寓企业现金流随即吃紧，相继传出企业资金链断裂的消息。

广东连越律师事务所高级合伙人黄罗平认为，长租公寓企业出现资金链断裂跑路情况后，对房东而言，长租公寓经营人不能按时支付租金，房东将直接面临租金损失。对租客而言，则面临着已缴纳的租金被长租公寓经营人挪用、侵吞的风险，即使租客已向长租公寓经营人缴纳了租金，但在房东未收到租金而要求收回房屋的情形下，也面临着要向房东交还房屋的风险。

此外，在房屋租赁市场上还存在“租赁贷”的情况。黄罗平介绍，如果租客以租赁贷款的形式与银行签订合同支付租金，租客与金融机构之间有一层借贷法律关系。一旦长租公寓企业爆雷跑路，租客有可能遭到银行的资金追讨。

面对市场的乱象和风险，中房学发出租房提示：房东和租客要谨慎选择住房租赁企业，可通过住房和城乡建设部门网站、住房租赁管理服务平台、国家企业信用信息公示系统等渠道查询企业相关信息，拒绝接受不良企业提供的房屋租赁服务；租客不要受过低租金或租金打折的诱惑，房东切勿被过高租金所吸引；租客不宜一次性预付长期租金，防范住房租赁企业在租期未到时便卷款跑路或倒闭；广大房地产中介机构及其人员要恪守执业准则，对提供非正常高佣金委托收房、出房的住房租赁企业要格外提高警惕。

黄罗平提醒，对于房东而言，要特别注意与长租公寓经营人签订的合同内容，防范对自身不利的霸王条款、格式条款等，增强法律意识。一旦发生纠纷，则需要及时维权，保留证据，通过法律途径追讨租金和违约金，并拿回房屋，将损失降到最低。对于租客而言，签订合同时，不仅要询问房屋权属，还要核实长租公寓经营人的权利来源是否合法、有效，如果发现长租公寓经营人存在诈骗、侵占、挪用资金等涉嫌违法犯罪的行为，要及时报警维权。

如果确因疫情导致纠纷发生的，则建议房东、长租公寓经营人、租客或金融机构等相关市场主体先通过友好协商的方式来协调处理租金调整、合同变更或解除等事宜。无法协商一致时，则通过法律途径维护自身合法权益。

景晖智库首席经济学家胡景晖认为，长租公寓应该通过立法进行规范，在立法的基础上加强行业监管，同时加强政策扶持，才能使行业走向长期稳定健康的轨道。