千亿元级房企涌入1.25万公顷“掘金池”大湾区旧改首笔现金回笼至少需5年

本报记者 王丽新

坐拥中国三分之一市值超千亿元的公司，以全国0.6%的占地面积贡献全国12%GDP的粤港澳大湾区，如今是规模房企进军城市更新领域必争的厮杀战场。

旧改、城市更新业务似乎从来没有如此深刻地挑动众多房企的“神经”。6月份以来，新世界中国、佳兆业、富力、中国金茂纷纷以广州为核心争相竞标粤港澳大湾区（以下简称“大湾区”）旧改或城市更新项目，无论是单枪匹马、还是寻找当地企业搭建合作平台，规模房企都在忙着“进村”。

一个项目动辄百亿元的投资门槛、多年运营现金流才能回正、没有旧改项目操盘经验等风险，这些已不再是让房企“望而却步”的红线。“根据广东省2019年发布的《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019年-2021年）》，大湾区旧改市场体量约为1.25万公顷。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示，进入这一长期来看利润回报可观的战场，对房企战略储备而言，是为下一个时代做准备。

多家规模房企抢滩大湾区

从“棚改”到“货币化安置”，催生了一批千亿元量级房企，下一个房地产规模增长时代或许属于“旧改”。

《佳兆业2019年-2020年房地产行业白皮书》分析认为：“即使按每年2%的城市更新速率来计算，城市更新已经迎来6万亿元级的崭新市场。而随着总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升，最终市场将变轨迎来一个新的十万亿元量级的黄金大赛道。

“今年有不少房企都成立了旧改或城市更新事业部，重点布局领域首选就是大湾区。”同策集团首席分析师张宏伟向《证券日报》记者透露，随着城市化快速推进，旧城改造已经是规模房企必然触及的领域。

6月15日，大湾区旧改大户佳兆业以23亿元拿下广州增城中新板块霞迳村城市更新改造项目。在此之前的今年3月份，敏捷以100亿元的改造金额拿下泮霞村旧改；去年10月份，保利正式签约中新村旧改，改造面积92万平方米。此外，6月9日，中国金茂与福星惠誉共同签署战略合作框架协议，称共同拓展广州城中村改造项目。

6月8日，近几年在内地大量投资的新世界中国在广州城市更新领域再下一城。据新世界中国披露，夏街村旧改项目坐落于广州增城中心城区，未来改造后总建筑面积约为132万平方米，预期投资总额逾人民币200亿元。同时，该项目是新世界中国在大湾区的第5个旧改项目。

“这两年广州旧改速度发展非常有力和迅速，用民间的力量去推动城市的发展是最大的发展方向，新世界集团要参与其中，不能够闭门造车，要根据政策法规去做。”新世界发展有限公司执行董事、新世界中国地产有限公司行政总裁黄少媚向《证券日报》记者表示，相比其他房企，新世界中国坚持可持续发展，具备商业的运营经验和能力，有文化、教育、医疗等多元产业的发展，这些都是能够承载起一个综合体项目的保证，我们有这个底气去做这个事情。

不难看出，华夏幸福、中国金茂等外部千亿元级房企正在进驻或拓展这一领域，而本土头部房企早已深耕旧改市场。“北方或者长三角区域以本土企业和央企国企参与旧改为主，大湾区政策较为开放，民营房企更愿意参与。”张宏伟向《证券日报》记者表示，加上三、四线城市楼市趋弱，一、二线城市公开市场拿地成本过高，大湾区旧改或许就是下一个规模发展的高地。

首笔现金回笼多需5年

“城市更新虽然还是新赛道，但行业集中度快速提升，区域寡头正在成型。深圳、广州、上海和东莞四个城市的更新占地面积，行业前五名集中度均达到30%及以上，并且均逐步从区域深耕走向全国化布局。”《佳兆业2019年-2020年房地产行业白皮书》显示，2019年掀起市场热潮的广州市场，行业集中度非常明显，TOP8企业改造面积占据近90%。

“旧改相对于传统拿地模式，变现周期会拉长。在乐观情况下估计需要3年-5年时间，比较复杂的旧改项目需要8年-10年，甚至更长。”潘浩向《证券日报》记者表示，这类项目对于追求高周转的房企压力较大。但长期看，只要能够保证现金流稳定流动，旧改项目依然大有可为，有利于房企的项目储备结构优化，利润回报率也仍然可观。

“城市更新本质上是一场跨周期投资。一个城市更新项目完成一级开发平均周期为5年－8年时间，十年八年的周期是常态的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者采访时表示，一般来说，一个城市更新项目从意愿公示到计划立项平均需要0.8年，从列入计划到规划批复平均需要1.73年，从规划批复到实施主体确认平均需要2.16年，从实施主体确认到用地审批完成平均需要1年。

“就一般旧改项目而言，通常从投入第一笔现金到回笼所需周期需要五年左右，但是每个旧改项目都会存在各种差异，因此针对具体每个项目本身的资金回笼情况会有差异。”在旧改领域“久经沙场”的新世界中国相关人士向《证券日报》记者直言，旧改项目普遍的难点是拆迁过程中存在不可控因素。另外，由于旧改项目投入成本大、资金回笼慢等问题，所以旧改项目是一个挑战。针对现金流平衡，需要综合考虑公司整体情况，因此一般会采取招拍挂与旧改相结合来获取项目，并有效地将销售和投资从现金流角度匹配。

旧改商业模式多元化

如果说旧改、城市更新领域是房地产市场下一个掘金池，却不是什么样的房企都能一拥而上跨入这个领域。旧改市场，显然是有门槛的，而且不低。

按城市更新改造的对象划分，“房企参与城市更新主要包括城中村改造、工业区改造、老旧商业区改造等类型。”李宇嘉向《证券日报》记者表示，旧改项目有不确定性、与旧改主体（比如说村民）的谈判是否有确定性、投资资金量过高，项目启动较慢等内外部环境因素，都对开发商资金链和企业实力提出了很高要求。

从参与模式来看，“政府主导、规划控制、连片改造、市场参与是主要改造模式。”潘浩向《证券日报》记者表示，比如在整体项目的开发周期中，政府主导模式是指政府承担裁判角色，协助房企参与拆迁；控制规划是指严格按照规划要求控制红线范围；连片开发可以降低开发强度，市场参与则是鼓励民间资本参与项目。

据《证券日报》记者了解，若以开发商为主体拓展运作旧改项目的模式，大致分为三种，第一是以佳兆业、富力为代表的独立运作模式；二是以收并购为主，比如其中一种是外地房企收购当地存量商业进行改造升级；三是本土企业与全国性企业搭建合作平台，深耕城市更新项目，这也有助于本土企业拓展大湾区之外的资源，从而加速其实现全国化。

“多数开发商可能会与当地企业合作，或者引进投资主体，分担项目股权，联合进场。”李宇嘉向《证券日报》记者表示，大湾区本地房企多年享受城市更新发展红利，外部企业想要进入门槛较高，多选择与长期深耕当地的企业合作，一起拓展项目，但全国性企业需要很强的谈判能力，才能提高收益。

更重要的是，房企要量力而行。盘活旧改项目完成城市升级改造，本质上是以重资产模式运行，需要的是产业规划、招商、运营和投资等多种资源整合能力，其中尤为重要的是金融能力。除了参与主体自有资金投入和自身上市平台融资外，《佳兆业2019年-2020年房地产行业白皮书》提出，城市更新企业作为基金管理方以小投入撬动大资本，从原先获取住宅开发收益升级转型为获取管理费用和超额利润分成收益，通过基金发展模式实现从重资产模式向轻资产模式转变，将是未来新的趋势。

不管怎么说，城市更新给房地产行业开辟了一条新的赛道。“以往那种依靠高杠杆、高周转在短时间内规模爆发性增长的年代已经过去。房企在向精细化运营转型，长周期且毛利率有可能达到50%以上的旧改领域，是规模房企的必争之地。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，但这条赛道并不容易走。