北京月均房租跌至4592元 租客减少长租公寓现金流吃紧

本报记者 王丽新

“由于疫情和租赁房屋快要到期，我将之前的房子退租了。但公司与自有住房距离太远，所以又开始重新租房。”近期在看房的李女士（化名）向《证券日报》记者表示，没想到可选的房子多了，价格也降了下来。

最近刚刚交完房租的夏女士（化名）也告诉《证券日报》记者，“春节之后我换了工作，疫情刚有缓解的时候不得不去租房，当时看了不少房，多数都下调了房租，有的每个月比疫情前下降500元左右，一年能省下来6000元。”

疫情以来，北京租赁市场发生了深刻变化。“禁足”期不能进小区租房看房，原本等着春节后换房、续签的租客不再进京，外来务工人员减少。严格管控之下，业主调低房租或者干脆空置，压力更大的则是近年来迅猛扩张房源的长租公寓运营商。

坐等节后小阳春提租愿望落空之后，长租公寓运营商需要面对的是“消失”且不知何时回归的租客、要支付给房东的租金、装修及运营等各种成本，进账资金缩减和支付现金增加两头挤压，如今的长租公寓运营商现金流普遍吃紧，有些已走上缩减规模调整运营模式的自救之路。

租客减少租金下降

据贝壳研究院数据显示，2020年1月-4月份，北京平均租金为81.6元/平米/月，同比去年下降4.1%。受到疫情影响，尤其是1月-2月份，交易量下降明显，租赁需求推迟，空置率同比去年同期上升。

另据58同城、安居客5月份重点城市租房趋势报告显示，5月份，北京房租平均租金为4592元/月，环比下跌2.3%。进入6月第一周后，据贝壳研究院统计数据显示，北京租金水平继续呈现下降态势。

“目前来看，业主的出租价格预期持续下降，挂牌价格环比下跌。租客掌握了更大话语权，议价空间提升。”贝壳找房高级分析师黄卉向《证券日报》记者表示，租金下降是多方因素构成的，一方面受疫情影响，北京租赁市场还未全面进入常态化；另一方面全市的租赁人口处于流出状态，受到结构性因素影响，租赁租金上涨动力不足。

在这种艰难的市场格局下，曾寄望于到2021年要占到整体市场30%以上的机构化长租平台不得不暂时减慢脚步。据观点指数研究数据显示，今年前4个月，79%的长租公寓企业表示营收较去年同期下降50%以上，部分规模型企业亏损预估超千万元。

为了生存，部分长租公寓企业已经实行了“关店+裁员”战略，某标杆性长租公寓企业房源量直接减少2万多套。即使是头部长租公寓运营商也不得不解约“高收低租”房源，缩减规模过冬。当然，适当“缩水”，调整业务结构也有利于企业整体发展，但长租公寓抗风险能力不足的背后逻辑却值得深思。

单店盈利能力弱

众所周知，过去几年，随着城镇化进程持续推进，一线城市和新一线城市的租房人口持续增多，北京房租水平更是一路水涨船高，而长租公寓运营商凭借高品质产品和服务，租赁价格也相对较高，有些头部长租公寓运营商甚至有过租客“一房难求”的高光时刻。

彼时，在行业迎来利好的市场格局下，大批长租公寓企业纷纷试水，急于进行规模扩张，对风险和盈利关注不足，本身多处于亏损状态，商业模式多走的是等待规模扩张到一定程度即可实现盈利，未聚焦单店盈利。在疫情的冲击下，就加大了资金压力与经营风险。

“受到疫情的影响，长租公寓企业出租率下降、违约率提升，同时仍然需要正常给业主支付房租，现金流普遍吃紧，部分长租公寓企业面临倒闭的风险。”黄卉向《证券日报》记者表示，一方面是长租公寓的盈利模式单一、整体空间较窄，属于“高成本低利润”；另一方面部分企业前期盲目进行规模扩张，未聚焦单店盈利，抗风险能力进一步减弱。

“高成本低利润率的商业模式导致抗风险能力低主要体现在以下几方面：一是长租公寓成本高，目前国内的长租公寓主要以包租模式为主，而装修和运营也需要较高的成本投入；二是灵活性差，在遭遇市场风险和变动的情况下，仍然要按约定缴纳租金；三是运营水平要求较高，部分小企业为了拓展规模会相对激进地收房，而出租能力低可能导致空置率较高，现金流原本就岌岌可危，更加难以抵御市场风险。”黄卉向《证券日报》记者表示，长租公寓企业应关注自身现金流，聚焦单店盈利，增加自身的抗风险能力。

不过，有想法的长租公寓运营商已经率先有所动作。今年疫情以来，多地争相出台人才政策，已有部分长租公寓开始和当地政府合作，推出人才公寓品牌，这有可能是长租公寓运营企业进入细分市场的机遇，利于实现轻资产输出。