物业公司密集排队赴港上市 未来十年行业规模有望达3.2万亿

证券时报记者 张达

近期，物业企业赴港上市消息频出。据中国指数研究院统计，近期已有7家物业服务企业成功递表，正在等候上市。荣盛发展、世茂房地产、金科股份、华润置地等11家企业也传出拟分拆物业上市。业内人士认为，增量开发、基础物业费提升和业主增值服务深化，将 在未来十年共同驱动物管行业规模提升，预计2030年行业规模有望达到3.2万亿。

5月31日，港交所正式披露卓越物业上市请资料。5月29日晚，当代置业关联公司第一服务在港交所提交招股书。据中国指数研究院统计，截止6月10日，今年有三家物业服务企业在港成功上市，共募集资金净额约25亿港元。从递表情况来看，今年已有7家物业服务企业成功递表，正在等候上市。此外，荣盛发展、世茂房地产、金科股份、华润置地、阳光城、禹洲地产、越秀地产、合景泰富、佳源国际、华润置地、朗诗地产等企业也纷纷传出拟分拆物业板块上市。

中国物业管理协会副秘书长杨熙此前预计，2020年将有不低于12家物业企业成功上市，未来两年上市物业企业数量将超过50家。他指出，物业行业与资本市场将进一步紧密相联，借助资本力量获得更大发展。

从资本市场上的股价表现来看，物业企业颇受追捧。光大证券房地产研究团队统计，5月，多个物业企业涨幅超过10%，其中，招商积余涨35.9%、南都物业涨33.5%、佳兆业美好涨18.7%、永升生活服务涨10.9%。而年初至5月31日，永升生活服务更是涨幅高达130%，保利物业涨幅高达87%，中海物业涨幅高达79%。

对于物业服务企业上市的战略意义，海通国际高级副总裁陈丹此前表示，一是有利于优化战略布局和企业价值提升；二是上市后公司能供借助资本市场开拓新的融资渠道，打造海外融资平台，也有利于引导公司实现更加标准和健康化的财务管理和资金运用方式；三是资本的力量有效推动了企业发展，促进企业品牌价值和知名的提升，增强项目获取能力，有效拓展市场份额；四是海外上市使企业有机会定向引进优质的外部股东，有利于优化股东结构。

从已上市物业服务企业的融资用途来看，上市融资主要用于战略性收购。据中指研究院统计，规模较大的企业募集资金较多，上市融资用途主要用于战略性收并购，如彩生活、雅生活服务、保利物业等该用途比例均超过50%；另外是用于智能化建设，比例在10%-20%。成长型企业上市融资用途比例较大集中在收并购和技术应用；规模较小的企业上市融资用途主要用于收并购，其次是提升数据系统等相关应用。中国指数研究院预计，2020 年至2022 年，将是资本市场集中爆发期。

对于当前物业管理行业高估值的原因，国信证券房地产团队认为，主要有三大支撑：一是高续约率下物管的商业模式类似“坐地收租”，本质上锚定了较高估值水平，二是中短期高度确定的业绩增长，充分拉低动态PE（市盈率），对应地产增量，三是长期丰富的想象空间，核心是单盘NOI（营运净收入）提升，对应地产存量。该团队认为，增量开发、基础物业费提升和业主增值服务深化，将在未来十年共同驱动物管行业规模提升，预计2030年行业规模有望达到3.2万亿。