监管层严查违规资金入市 防范个别城市房价过快上涨

□ 4月份，随着住房需求进一步释放，70个大中城市房地产市场价格延续微涨态势，总体较为稳定。

□ 楼市复苏同时，也出现了“房抵贷”等借资炒房的“杂音”。央行及相关地方快速彻查有关情况，再次表明了监管层落实“房住不炒”的决心。

5月18日，国家统计局发布4月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。国家统计局城市司首席统计师孔鹏表示，4月份，随着我国新冠肺炎疫情防控向好态势进一步巩固，经济社会秩序进一步恢复，住房需求得到了进一步释放。70个大中城市房地产市场价格延续微涨态势，但总体仍较为稳定。

4月份，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均与上月相同或略有扩大。据初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。其中，北京下降0.3%，上海上涨0.6%，广州和深圳持平。二手住宅销售价格环比上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.6个百分点。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.4%，涨幅比上月均扩大0.2个百分点。35个三线城市因受价格水平较低等因素影响，新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.4个百分点，高于一二线城市；二手住宅销售价格较为稳定，环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

安居客房产研究院分院院长张波表示，从数据来看，继3月份楼市整体回归常态后，4月份不少城市热度快速上升，楼市整体复苏节奏明显快于预期，房价开始出现一定分化，部分城市房价开始出现上升，房地产市场依然处于稳中向好的发展态势中。

从房价上涨和下跌的城市数量看，新建商品住宅销售价格上涨的城市达50个，数量比3月份的38个明显增加。新房价格下降城市则由上一次的22个减少为11个。“类似数据说明，近期各类城市在定价方面，总体上呈现了涨价增加的现象。这也说明部分城市近期楼市逐渐走出了2月份的低谷。在其他投资市场表现欠佳的情况下，房地产市场成了避风港，容易使得房价上涨力度增强，价格上涨城市数量增加，后续需要防范部分城市出现房价上涨过快的现象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

值得注意的是，在一季度我国GDP同比下降6.8%的同时，核心城市房价出现反常大涨现象，部分城市豪宅销售火爆。积累的自住需求有序释放推动楼市逐步复苏同时，也出现了“房抵贷”等借资炒房的“杂音”。对于此类现象，央行及相关地方快速彻查有关情况，再次表明了监管层落实“房住不炒”的决心。

政策方面，财政部于4月3日明确，地方政府专项债不得用于土地收储和房地产相关项目。4月17日，中共中央政治局会议再次重申“房住不炒”定位，促进房地产市场平稳健康发展。4月22日，银保监会要求银行监控资金流向，对于贷款违规流入房地产市场行为坚决予以纠正。

与此同时，一些房地产行业的利好政策也在释放。4月3日，财政部将城镇老旧小区改造纳入了地方政府专项债券的支持范围；10日，上海政府宣布支持房地产企业合理融资需求，鼓励金融机构加大对老旧小区改造的融资支持；30日，证监会与国家发展改革委联合发文，推进基础设施领域REITs试点工作。业内人士表示，这些政策表明房企未来在老旧小区改造、销售回款以及PPP项目建设等方面的融资可能会得到支持。

贝壳研究院认为，未来行业机会主要在存量领域，包括房屋置换的经纪领域、老旧小区改造和城市更新领域等。大量换房需求将发生在存量市场，从老旧小区改造来看，2019年中国有17万个老旧小区，面积达近40亿平方米，且在逐渐增加。从近期政策动向来看，社会力量将加快参与老旧小区改造进程。

中国指数研究院预计，未来楼市调控主基调保持不变，中央继续坚持“房住不炒”定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。在政府“稳地价、稳房价、稳预期”政策导向下，地方政府仍将灵活施策，保障房地产市场平稳运行。