多地高溢价地块频现土地市场火爆又来？

证券时报记者 张达

近期，部分城市土地市场格外火热。就在“五一”假期的前一天（4月30日），南京、绍兴、佛山、扬州4城土拍大戏同日上演，多宗地块经过超百轮竞价才成交，溢价率最高近90%。来自研究机构的统计数据显示，4月土地市场量价齐升，高溢价地块频现，“地王”再现。接受证券时报记者采访的业内专家认为，目前一些地方土地市场确实出现了“地王”情况，个别区域的土地市场热度会有所上升，但是过热的情况出现概率不太大，不过也要引起高度的警惕和重视，一定要避免土地市场炒作引发的市场过热再现。

证券时报记者根据公开报道梳理，继前一日以129.06亿元成交5宗地后，4月30日，南京再次以242.4亿元成交5宗地块，共有20余家房企参与竞拍，土拍大戏连续两日上演。其中，有两宗住宅地块竞价次数超百轮，一宗被万科以43.5亿元拿下，溢价率35%，另一宗被融创以40.1亿元拿下，溢价率36%，两宗地单价均破4万；更有一宗被宝能竞得的商住地块竞价次数接近200次，溢价率达45%；另两宗底价成交的地块，单宗金额也均超60亿元。

同日，绍兴、佛山、扬州均有高溢价地块成交。其中，绍兴某住宅用地经过152轮竞价被中交+花样年联合体以41.56亿元竞得，溢价率高达46%。佛山某住宅兼容商服用地经过50轮报价被恒大以总价47.37亿元竞得，溢价率约46%，成为顺德总价“地王”。扬州某住宅用地经过242轮竞价，被世茂以9.46亿元竞得，溢价率高达88%。

一日四城现溢价率超40%地块只是近期土地市场的一个缩影，整个4月高溢价地块频现，一宗地竞拍次数超200次时有发生，“地王”再现。其中，4月22日厦门一含住宅综合用地被上海泰鸣以103.5亿元成交，折合楼面价50599元/平方米，溢价率43.8%，成为厦门总价、单价双料“地王”。这也是继2月20日310.5亿元成交的上海“地王”后，年内全国第2宗百亿“地王”。

来自多家研究机构的数据显示，4月土地市场量价齐升，300城土地成交均价创2018年以来新高；40个典型城市土地成交建筑面积和土地出让金收入环比涨幅均超100%，同比涨幅超过20%；宁波、南宁、厦门、昆明、福州、佛山、徐州、绍兴等城市平均成交溢价率超过30%。

对于4月土地市场量价齐升的原因，上海易居房地产研究院研究员王若辰认为，一季度积压的需求明显释放，其中二线城市地市复苏更加明显，反映当前开发商在这些区域拿地更为激进一些，也是在当前风险与机会并存的形势下更好的选择。

中原地产首席分析师张大伟进一步指出，疫情对房企的资金链影响虽然大，但国内融资难度降低，部分企业拿地积极性再次提高。多地再次出现高溢价率土地成交，特别是厦门等地再次出现历史最高总价百亿地块，使得土地市场热度持续提升。

对于当前高溢价地块频出是否意味着土地市场有过热风险，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞接受证券时报记者采访时表示，目前一些地方土地市场确实出现了“地王”情况，个别区域的土地市场热度会有所上升，但是过热的情况出现概率不太大。原因有三点：第一，中央关于房地产调控政策没有变化，稳地价是“三稳”之一，房地产监测和调控机制在完善，问责机制在加强。第二，根据土地制度新规和相关规定，热点中心城市和都市圈的土地供应规模更大、更及时，与此同时供地渠道更加多样。第三，基础制度改革和房地产市场形势的变化，也可能使房企在拿地过程中理性成分有所增加。从目前土地交易价格的溢价率情况看，市场总体还比较温和。

不过，倪鹏飞同时指出，对这一问题也应该引起高度的警惕和重视。目前的情况令人联想2015~2016年个别区域的那轮楼市过热的循环机制，即先是个别城市不断高价拍出“地王”，然后通过媒体放大，形成涨价预期和市场恐慌，于是在金融机构的支持下，住户部门大量入市，开发企业借机涨价，然后土拍价格进一步上升，进而循环推进，不断强化，并且过热从一线城市开始向周边扩散。前事不忘后事之师，要实现“三稳”的目标，一定要避免土地市场炒作引发的市场过热再现。为此，要进一步完善土地市场监管制度，完善土地拍卖制度，拓宽土地供应渠道，完善土地与人口流入、与商品房存销比的挂钩机制等。