深圳楼市区域分化严重虚高报价背后或另有目的

“喝茶费100万”、“千万豪宅日光”、“学位房跳价”、“南山和宝安中心区房价暴力拉升”……这些都是最近深圳楼市的热词。

这么多刺激性字眼，让很多原本还处于观望的深圳置业者，焦虑到戴着口罩都要去看房。

近期，深圳又有个别片区开启了“魔幻”的涨价模式，同时也出现了一些乱象，引发相关部门高度关注并出手整治。另一边，二手房放盘量大增，一些急于出手的房源也不在少数。为何部分区域的房价异动，深圳楼市会如此分化严重？证券时报记者对此进行调查。

置业者：楼市让人看不懂

“真的有点不可思议，我最近在南山和宝安区看了好几个小区，没想到房价突然大涨，学位和其他配套其实没什么变化，我完全看不懂。”正值周末，刚把自己一居室房子卖掉想换三居室的黄华在罗湖红岭片区看房，“没办法，我只能回罗湖看看，这里价格比较稳定。”

记者发现，最近深圳市场的热点片区可以大致分为三类：一类是地理位置优越，一类受学位房资源驱动，另一类则受利好规划驱动。以宝安区的西城雅筑和南山的华润城润府作为“典型代表”。参照深圳市占率较高的中介机构数据，近期华润城润府二期整体上调挂牌价的有大约5套，其中有一套在4月6日上调112万元，最高的挂牌单价已经超过每平方米18万元，同小区在去年11月的实际成交均价在每平方米13万至14万元左右。而在临近的宝安中心区片区，受前海扩容等预期刺激，最近的二手房价也大幅上涨，西城雅筑小区今年以来的成交均价已飙升至每平方米10万元左右，而去年同期的成交均价则介于每平方米7万至8万元之间。

不过，在黄华和多数深圳普通置业者看来，最让人看不懂的还是优质学位房，其中福田八卦岭片区的房价变化在置业者心中堪称“神奇”。以八卦四路的翠馨居为例，记者调查发现，去年上半年该小区接近31平方米的房源成交价是180万元左右，到了9月份成交价已经达到220万元，如今的成交价格已经达到每平方米9万元。造成这种现象的原因，正是“学位之争”。

去年年初，市场就传出荔园小学东校区将建在八卦岭的消息，而荔园小学正是深圳的“名校”。去年6月，荔园小学东校区建设有了进展，相关地块上的汽车城开始拆除。这时，周边小区房价开始突飞猛进，甚至还传出红岭中学也将进驻八卦岭片区，业主纷纷“惜售”。不过，有房产中介告诉记者，最近又传出八卦岭片区新建的中学为笔架山中学，一些业主开始松手抛盘。

可以说，八卦岭的房价随着学位的变化而超前反应，着实是深圳优质学位房市场的经典例子。“即使真的是荔园小学东校区，但学校都还没出地面，具体招生范围也没确定，八卦岭片区房价就如此异动，万一哪个小区没被划进学校招生范围，怎么办？“黄华很是感慨。

虚高报价背后：金融加杠杆应当关注

那么，在楼市火热的片区，被大幅抬高的报价背后又隐藏着哪些秘密？

记者在南山后海、科技园片区调查，多位房产中介人员表示：“我们的报价都是业主真实的报价，过高挂牌价的房源的确有成交，但只占少数。”

在南山后海片区，有市场消息指出该片区许多小区的二手房价格在近期上涨超过10%。不过，许多小区其实在近一个月深圳楼市恢复以来并未成交。深圳房地产中介协会提供的数据显示，以三湘海尚小区为例，3月份的实际成交均价为每平方米126384元，相比1月份每平方米125981元的实际成交均价，上涨幅度也仅0.3%。

此外，房产中介人员告诉记者，有业主将房源报价大幅抬高，以期通过“高评高贷”的方式，向银行做经营抵押贷款，特别是现阶段，多数银行经营贷利率相比房贷利率更低，这种做法存在一定套利空间，或以转按揭的方式予以高位套现。

这部分业主的金融加杠杆行为，应当引起关注。与此同时，虽然最近深圳市场的二手房成交量上升，但各大中介机构的放盘量也明显增加。在南山后海，“豪宅”宝能太古城在一家中介机构的放盘量就达到81套。在福田、罗湖、龙岗等片区采访时，记者随机向多位置业者询问，得到的答案都是最近接到很多中介打来电话推销房源，而且可选择的范围变大，甚至还有许多低于市场价出售的房源。而在这些房源中，更有部分业主提出一次性付款的要求，可以有更多的价格空间。

这样的情况在房产中介眼里，原因或在于部分业主急于“套现”。

市场分化严重 置业者仍需谨慎

只是，在“千万豪宅”售罄等各种消息影响下，深圳的置业者显得很躁动。上周末，记者在罗湖区多个小区进行调查就发现，即使罗湖区的房价一直相对比较平稳，但看房的人也络绎不绝。有房产中介人员笑说，没坐上10分钟，又有客户来看房。

从成交数据来看，深圳中原研究中心的数据显示，3月深圳二手住宅成交套数为8008套，环比上升3.8倍，二手房均价小幅上升至每平方米59048元。值得注意的是，由于过户数据与实时成交具有一定的时间差，3月过户的二手住宅实际上主要为去年11月到2020年1月签订成交协议的房源。而在4月第一周，深圳二手住宅成交1519套，环比下降22.4%。上周深圳二手住宅成交环比再下降15.6%。在成交活跃的样本房源中，房价上涨的占比为52.5%，下跌的占比为47.5%。

放在全国范围来看，深圳楼市的表现的确显得很特别，而且楼市分化现象较为严重。这时，一些违规现象也再次发生，相关部门高度关注并出手整治。

近日，深圳市宝安区住建局发布通知称，宝安区房地产市场近期相继出现购房缴纳“喝茶费”、“更名费”的消息，涉及多个楼盘，将开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”、“更名费”等价外费用违法行为的行动。随后，南山区住房和建设局官网发出通知，指出收到相关投诉，反映个别中介从业人员涉嫌恶意炒作、哄抬房价，对此情况将高度关注。

深圳房地产中介协会也发出郑重提示，指出近期深圳二手房放盘量、成交量均有增加，个别新房项目旺销，于是部分自媒体以及部分中介从业人员，刻意夸大宣传或“断章取义”，营造楼市追涨氛围，极大扰乱了房地产市场秩序。根据调查发现，所谓“市场火热”现象是由个别业主放盘报价“虚高”，部分自媒体舆论宣扬导致的，不具有深圳全市代表性，仅是部分片区个别楼盘的个别现象，并且实际成交与报价相差悬殊。

深圳房地产中介协会研究部主管华洪表示，疫情之下全球经济前景不明朗，市场避险情绪升温，导致一些楼市资金更青睐优质地段的优质项目，也让深圳一些片区的房价出现明显上涨。深圳市场分化现象严重，这种房价上涨是否具有可持续性，需要置业者高度关注。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，目前深圳一些热点片区房价快速上涨，但更多的区域价格则保持平稳。另一方面，部分资金紧张的业主，确实也出现快速出货的需求。可以判断的是，仍在买入的客户抱着长期看好的心态，而且也期望更多的规划利好出台，但相反的一面，经济下行及收入下降的预期明显，部分置业者或出货以套现，或推迟入市，这个分化的趋势将会延续整个第二季度，甚至第三季度。