SOHO中国私有化声起潘石屹家族已获分红133亿

证券时报记者 余胜良

从去年传出清空手上不卖的核心资产，到现在传出港股SOHO中国（00410.HK）私有化，地产老兵潘石屹正在做他认为划算的买卖。潘石屹一直看空中国房市，一直在卖出国内房产。

目前此消息尚未等到公司方面证实，SOHO中国拒绝置评，称要看公告。

3月10日，SOHO中国开盘后突然直线拉升，临时停牌时涨幅达37.58%，报4.1港元/股，创52周新高。据《路透》报道，美国Blackstone（黑石集团）提出以6港元/股的价格私有化SOHO中国，交易价值40亿美元。该报价较3月9日收市价2.98港元/股高逾一倍，与目前SOHO中国停牌后的市值213.18亿港元（27.44亿美元）相比，仍有超过45%的溢价。

目前尚未知该公开报道是否涉及内幕消息泄露，从而影响交易。

买卖

SOHO中国股价一直大幅低于净资产，根据2019年中报披露的数据，SOHO中国每股净资产6.76港元。SOHO中国昨日收盘价为2.98港元，市值155亿港元，而公司最近一个报告期的净资产则是352亿港元。

市场此前曾有私有化传闻，不过多数人估计是潘石屹夫妇将SOHO中国私有化，毕竟两人占有公司超过六成股权，私有化的收益更大，就像当当网从美国私有化一样。

根据传闻，这次私有化潘石屹夫妇要将所持多数股权出售给黑石，仅保留少数部分，如果真是这样，那就意味着要和国内地产市场说再见了。

据SOHO中国中报，截至2019年6月，SOHO中国的总资产为688.98亿元人民币，持有的9宗物业资产投资物业总值611亿元。除了今年2月才开业的古北SOHO和建设中的丽泽SOHO，出租率都达到95%，一年的租金收入约15亿元。

目前SOHO中国留在账面上的现金并不多，2018年只有7.2亿元，2019年中报则为11.54亿元。公司的主要资产是其他长期投资，达612亿元，总资产为689亿元，几乎全部是其他长期投资。这些长期投资应该就是潘石屹目前的9个写字楼。长期投资意味着一年内不会出售。

去年年底有消息称SOHO中国正考虑以80亿美元出售北京和上海两地的至少八座办公大楼，这八个项目的总价值在500亿~600亿元人民币，基本上清空了所持物业，盘中一度大涨27%，当时有媒体透露主要购买方是黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司，有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场。当日晚间，SOHO中国公告未承认也未否认该消息。

自从2014年以来，SOHO中国就已经开始出售在中国的资产，据公开资料统计，其5年间累计出售资产套现约293.41亿元。

而至于为什么出售多个SOHO中国项目，2017年潘石屹接受采访时表示：“SOHO自从决定销售物业以来，一直秉持做生意最基础的原则，就是低价买入、高价售出。”

他在不同场合反复讲过，衡量商业物业价值的标准是租金回报率。在美国，在利率非常低的情况下，一般商业物业的投资回报率是5%，特别好的项目大概能达到4.7%或4.5%。而在中国，净租金回报率仅有2.7%左右，同时利率比美国高出好几倍。因此，潘石屹觉得这个时候是出售物业比较恰当的时机。

潘石屹的账是：“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%，这几乎是地产业最低的资金成本，但在此情况下，这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？”他以前表示过不会出售外滩SOHO和望京SOHO，后来这些也进入了卖单。

他说自己是生意人，要低买高卖，不过这些年他一直在卖，而没有买，这就很说明问题。

潘石屹家族同时在欧美购入商业地产。可谓知行合一。

分红

尽管股价表现不佳，但是潘石屹夫妇从SOHO中国获得稳定分红，累计起来已经颇为庞大。

2006年至今，累计实施分红12次，累计实现净利润442.58亿元，累计现金分红达到207.78亿元，分红率为46.95%。按照SOHO中国董事会主席潘石屹及其夫人张欣持有该公司63.93%股权计算，累计可以获得现金分红133亿元。

潘石屹在富豪排行榜中的地位已非顶级，但是手中掌握的现金，可能是最多的一批。

SOHO中国2009年到2014年，分红长期在10亿~13亿元之间，2015年一跃突破36.5亿元，而净利润则下滑为5.38亿元，此后2016、2017年分红都在36亿元以上，2017年还突破47亿元，是有史以来分红最多的一年。

从分红上，也可以看出潘石屹的价值取向。

2009年前后，潘石屹颇为积极，当年6月30日，潘石屹亲自参与广渠路15号地拍卖，具有央企背景的中化方兴最终夺标，潘在报出39.4亿元的价格后止步，他称这个最终价格太不理性。

法拍市场价格太贵，潘石屹开始并购，2009年8月以24.5亿元从摩根士丹利处接手号称“上海第一烂尾楼”的东海广场。截至2013年7月SOHO中国在上海拿下12个项目，累计耗资达287亿元。

2012年，他开始转变公司经营模式，从售楼模式彻底转向出租模式，也就是从拍地建楼出售转向拍地建楼出租，2012年仅持有两个小项目，一个是北京前门商业街，一个是上海世纪广场，两个项目可租面积加起来才约9万平米，租金合计约2.1亿元。

公司在这个时期进入了稳定发展阶段，开始稳定分红，到了2015年之后，公司没有再拿地，开始大力分红。就在这个阶段，潘石屹家族开始在欧美投资商业地产。

2015年，SOHO中国开始结合互联网推行SOHO3Q项目，模仿美国WeWork搞共享办公空间，进行办公室和办公桌的临时出租，还租其他公司房产用于出租，潘石屹称该板块还有上市计划，几年后达到10万个座位，年租金约50亿元。