多地需求端稳地产政策继续密集出台

证券时报记者 张达

继20省市密集出台稳地产政策从供给端纾困房企后，河南驻马店率先出台降低首套房公积金贷款首付比例政策，拉开了各地从需求端稳地产的序幕，随后南宁、东莞、钦州、抚州等地继续密集出台政策，从调整公积金贷款、给予购房补贴等方面支持购房需求。

不过，近期个别商业银行调降非“限购”城市首付比例的传闻，引发了市场对于商业银行贷款政策放松产生遐想。接受证券时报记者采访的业内人士认为，商业贷款政策没有变化，全国也没有一个城市出现首付变化，监管部门已经明确房地产金融政策总体基调不变，后续还要看限购城市是否会有调整。

2月27日，抚州市发布《关于印发抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见的通知》，全力支持房地产开发企业共渡难关，进一步促进房地产市场平稳健康发展。其中，除了降低企业购地资金使用成本、延期缴纳城市基础配套费用、降低预售重点资金监管比例、放宽商品房预售申报条件、加大金融支持力度等纾困房企的政策外，还提出阶段性提高公积金贷款额度至60万元、购买新建普通商品住宅给予150元/平方米购房补贴等激活市场需求的政策。

2月26日，东莞市调整住房公积金贷款政策，包括新增商转公贷款顺位抵押方式、新增可贷额度上浮情形、贷款最长年限统一设定为30年等。2月25日，钦州市发布稳地产政策，从加强金融信贷支持、加大财税支持力度、加强土地利用支持、进一步优化房地产交易市场监管等方面出台了多项支持措施。其中，在支持购房需求方面，提出实施契税补贴政策。

此前，河南省驻马店市从供需两端出台17条稳地产组合拳，其中提出降低首套房公积金贷款首付比例至20%，这是首次出现降低首付比例政策，引起业内广泛关注。随后的2月23日，南宁发通知，重新放开了二套房住房公积金贷款政策。

从目前来看，各地在需求端的稳地产政策，除了购房补贴，更多的是通过调整公积金贷款政策，如提高贷款额度、降低首套房首付比例、放开二套房贷款政策等方式来支持刚性和改善性购房需求，这些公积金贷款政策虽然对当地楼市直接影响有限，但是对市场心理影响较大。而对市场直接影响较大的商业银行贷款政策是否会调整更加备受关注。

2月24日，网传浙商银行调降非“限购”城市首套房贷首付比例最低至20%；25日又传出绍兴工行也将调降了首付比例；2月27日，有研究机构数据称“目前已经有8个城市的首套房主流首付比例为二成”。一时间，市场对于商业银行贷款政策放松产生遐想。

对此，中原地产首席分析师张大伟对证券时报记者表示，“8个城市首付比例二成的数据毫无意义，首先市场关心的是变化，而不是当下执行情况，如果没有变化，对市场没有影响。另外，国家政策明确首套房最低首付20%主要指非限购城市，这一数据误导市场认为有多个城市下调了首付比例，事实是到目前为止，商业贷款政策没有变化，全国也没有一个城市出现首付变化。而这8个城市里面更多的城市一直执行的就是首套房二成首付。”

值得注意的是，2月25日，银保监会办公厅主任肖远企明确表示，房地产金融政策尚未作出调整，银保监会将会对房地产融资情况进行监测，动态掌握最新情况。各地政府根据所在地区情况对房地产市场进行因城施策，但这是在坚持房地产金融政策大框架下采取的适当调整。

实际上，根据央行、原银监会2016年发布的规定，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；二套房贷款最低首付比例不低于30%。

而对于未来商业银行贷款政策是否会有调整，张大伟对证券时报记者表示，监管部门已经明确总体调控基调不变，要看限购城市是否会有调整，因为限购城市自己出的政策都比央行的基础规定严格。“而且各城市的首付比例也各不一样，以限购城市北京为例，虽然规定首套普通住宅首付比例是35%，非普通住宅是40%，但因为大部分已经是非普通住宅，所以市场上首套房贷首付比例大部分都是40%。”他说。

此外，对于房贷利率政策，央行在21日和22日已连续两天明确表态称，LPR下行基本上不影响个人房贷利率，“房住不炒”仍然是当前房地产调控政策的主导方向，要保持个人住房贷款利率水平基本稳定；2020年要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。