前三季营收翻倍、利润减半，招商蛇口保住现金流

观察者网·大橘财经讯（文/张志峰 编辑/尹哲）

“三道红线”之后，内房企面临融资和降杠杆压力，越来越依赖于项目回款带来的资金流入。为此，房企不得不选择牺牲利润来维持销量。

营收翻倍，利润减半

10月19日晚间，A股第一份上市房企三季报诞生。

数据显示，今年前9个月，招商蛇口营收501.18亿元，同比增长96.21%，几乎翻了一番。

销售方面，尽管受到上半年疫情影响，招商蛇口在房地产行业总体销售不利的大环境下，1-9月依旧累计实现签约销售金额1902亿元，同比增加17.36%。

按照克而瑞公布的百强房企销售榜，在全口径销售金额中，招商蛇口以极其微小的优势击败龙湖，顺利保住了其行业TOP10的地位。

不过，保持销售额领先的“代价”同样不菲。在营收同比翻番的情况下，企业盈利能力大幅下滑。

财报显示，前9个月企业实现毛利润仅有121.9亿元，毛利率24.32%；企业归母净利润则为21.92亿元，同比减少56.96%，归母净利率仅4.37%。

要知道，2019年全年，企业毛利率和归母净利率分别为34.65%、16.42%，而截至去年三季度，这两个数字更高，分别为36%和19.94%，与同为大型国企的中海、保利等持平。

对此，招商蛇口表示，公司房地产业务结转规模同比增长，归属于上市公司股东的净利润同比减少，主要系报告期内，受房地产项目结转结构影响，社区业务毛利率同比下降。

此外，自今年初新冠肺炎疫情爆发以来，公司履行央企责任，对租赁物业采取了减免租等措施，导致公司园区业务利润同比下降明显。

有投行人士向观察者网·大橘财经指出，招商蛇口盈利指标之所以出现大幅下滑，与企业大量推盘、加速去化不无关联。事实上，牺牲盈利空间来快速获取现金流，增强企业自身的流动性和财务稳定性是目前绝大多数房企都在做的，前有泰禾等房企深陷债务危机，后有“三道红线”政策明确限制房企融资，降负债和保证资金流动性将是房企的首要任务，与之相比，任何其他指标都要往后站。

“断臂”保现金流

的确，为了保证自身项目回款带来充足的资金流入，招商蛇口推盘力度之大前所未有。

特别是9月份，借力传统销售季“金九”，企业一口气在全国推出了15个新盘，其中太原3个，南京、合肥、西安各2个。

由此，企业三季度经营活动产生的现金流量净额今年来首次转正，前三季度累计132.36亿元，同比增长337.54%。

此外，作为重资产行业，在资金流动性吃紧时及时“卖子”也是房企的常用手段。9月23日，据北京产权交易所披露，招商蛇口拟转让深圳市乐艺置业有限公司49%股权，转让底价为6.07亿元。

值得一提的是，乐艺置业另外59%的股权早在2019年，就已经被深圳市集达发展有限公司通过增资扩股方式取得。这笔交易当年为招商蛇口贡献了2.79亿元的投资收益。

而在乐艺置业49%股权挂牌转让前不久，招商蛇口还披露了一项资产出售计划。

9月14日，招商蛇口旗下公司与招商局仁和养老投资有限公司就广州金山谷创意园区项目达成部分房产整体购买意向，标的资产包括位于广州市番禺区市广路与东艺路交汇处金山谷创意园的共计6栋建筑物（其中办公楼5栋、酒店1栋）对应的土地使用权及上盖物，地上确权建筑面积约3.08万平方米，共260户；地下车位共计268个。该交易金额为5.27亿元。

此外，9月15日，招商蛇口在北交所另有两家公司挂牌出让，分别为深圳招盛阁置、明华(蛇口)海员服务两家公司100%的股权。

其中，前者经营范围主要是乐场所，自有物业租赁、物业管理；后者则为管理明华船员基地，包括明华船员培训中心、招待所及南山区蛇口龟山路八号停车场机动车停放服务，经营游泳场、保龄球馆、健身房、乒乓球室、壁球室等。

不过，对于两家子公司100%股权的转让价格，招商蛇口尚未披露。

需要指出的是，企业接连“甩卖”的四项物业公司，均为难以快速变现的商办物业项目，毫无疑问，“卖子”之后，将为招商蛇口迅速带来数十亿元现金流入账。

由此，截至今年九月底，招商蛇口总资产7063.25亿元，同比增长14.35%；而归属于上市公司股东的净资产874亿元，却同比减少7.85%。

而也正是有此底气，本就在“三道红线、四档管理”中处于绿档的招商蛇口，继续削减自身有息负债水平。

截至9月末，企业筹资活动产生的净现金流自2012年以来首次为负，为-80.92亿元；企业剔除预收账款后的资产负债率由年中的47.09%进一步降低至46.25%，而这一数字去年同期为50.1%，远低于行业平均水平。

著名财经评论员严跃进告诉观察者网·大橘财经，作为A股房企第一张三季报，招商蛇口的情况十分具有代表性，随着房地产行业进入存量房时代，增速放缓之后，各大房企利润率下滑、同时降杠杆，保证财务稳健已经成为共识。

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