农用地转建设用地审批权下放，深圳获更大土地自主权

观察者网·大橘财经讯（文/张志峰 编辑/尹哲）近日，国家在土地管理制度改革上，又有新动作，深圳作为中国特色社会主义先行示范区再次成为试点。

“在支持在土地管理制度上深化探索方面，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。”

据新华社10月11日报道，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（下称《方案》），涉及土地制度、金融领域等共27条，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。

对于此次下放农用地转建设用地审批权，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对观察者网·大橘财经表示，这将在土地用途管制上明确赋予深圳更大用地自主权。

有业内人士认为，过去的深圳土地供给一直供不应求，缺口极大，此次改革也标志着在深圳投资炒房的基础已经动摇，深圳房价一直涨的神话被打破。

不唯土地和楼市方面，在上海交通大学中国城市治理研究院陈杰教授看来，该《方案》在户籍制度、土地制度、劳动力制度、科技创新体制等诸多方面均为全国人民起到引领示范作用。

增加土地供给，稳定楼市

李宇嘉表示，中央下放土地用途变更权限并不是一个新政策，而是与此前国家已经发布实施的政策一致。

今年3月12日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》，明确赋予省级人民政府更大用地自主权。

文件指出，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第三款规定，对国务院批准土地利用总体规划的城市在建设用地规模范围内，按土地利用年度计划分批次将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

而按照日前自然资源部印发的《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》的内容，其中明确，支持将国务院授权广东省批准的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项，由广东省委托深圳市批准。

李宇嘉分析称，过去深圳是一个出口导向型的工业型城市，后来几年，深圳产业转型中第三产业异军突起，高科技迅猛发展，在这种情况下，深圳的空间结构必须要从原来的工业用地为主转为现代服务业或者居住用地为主，因此面临着土地规划调整的需要。目前深圳工业用地的占比大概在35%左右，住宅用地占比约19%，这与西方的发达城市正好相反，以巴黎、伦敦、纽约这些城市为例，其居住用地占比约30%，工业用地、产业用地占比约15%~20%。此次，在土地用途管制上明确赋予深圳更大用地自主权。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也向观察者网·大橘财经表示，此次改革使得后续深圳在获取增量属性的建设用地方面有更大的权限。这一做法可以看作是“因城施策”的一种延续，对于一些城市建设用地紧缺的城市具有启发意义，类似规定能够减少土地征收征用的时限，促进相关土地市场的改革，最终增加土地供给的规模和提高效率。

对于市场方面，贝壳研究院首席市场分析师许小乐称，过去深圳房价快速上涨，甚至已经超过北京，主要原因是人们相信深圳土地供应不足以满足庞大的人口住房需求，以此为基础进行投资。但实际上，深圳的土地供应不足，除了地理条件限制之外，有很大一部分原因是政策限制。大量的小产权房、农民房、城中村、厂房宿舍不具备上市流通的条件，无法形成有效住房供应。这一历史问题在现行的制度框架下长期得不到解决。在每年50万人口流入的背景下，单单只依靠少量的商品房，供需矛盾日益激化。

许小乐认为，此次授权给予先行示范区处理农民房、城中村的特别支持，帮助深圳解决这一长期历史遗留问题。“如果500万套左右的小产权房能够有序进入市场流通，将会给深圳房地产市场平稳健康运行带来重大的积极作用。”

试点改革任务2025年基本完成

此外，《方案》还指出，支持深圳在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点实行土地二级市场预告登记转让制度。

主要目标为：2020年，在要素市场化配置、营商环境优化、城市空间统筹利用等重要领域推出一批重大改革措施，制定实施首批综合授权事项清单，推动试点开好局、起好步；2022年，各方面制度建设取得重要进展，形成一批可复制可推广的重大制度成果，试点取得阶段性成效；2025年，重要领域和关键环节改革取得标志性成果，基本完成试点改革任务，为全国制度建设作出重要示范。

许小乐分析称，《方案》优化了增量土地与存量土地的循环利用。一方面，探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制，盘活存量工业用地，按照产业结构转换的实际需求，使土地空间得到更加高效的利用。一些闲置、低效工业厂房仓库将能够转化为住宅用途，使工改租、商改租更为顺畅。另一方面，深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革，继续扩大城市圈的资源合作利用方式，从城市圈外部获得可用资源，将惠及周边城市。

不过，同策研究院资深分析师宋红卫向观察者网·大橘财经表示，单纯将下发农地建设用地权限理解为扩大楼市楼市土地供给，遏制房价上涨是片面的。深圳作为我国制度改革的桥头堡，在土地资源稀缺的背景下率先推动土地制度和人口制度的改革具有双重意义。土地制度和人口制度二者本质上是一体的，必须协同推进。

此外，严跃进认为，《方案》还完善了适应超大城市特点的劳动力流动制度。客观上说，当前各地户籍制度正在松动，如何适应新的户籍制度和如何有序管理流动人口，尤其是劳动力人口，显得比较关键。后续类似居住证制度改革、常住人口公共服务覆盖等方面，具有较大的改革空间。通过改革，能够真正促进劳动力的就业和定居，真正为先行示范区改革提供人力资源和人口红利，也可以为其他经济发达城市的发展提供借鉴意义。

陈杰也对告诉观察者网·大橘财经，深圳在全国来说最有号召力的是其创新活力，而这种创新活力又是来自其开放性、包容性和敢于创新改革的勇气。“来了就是深圳人”的口号，让无数打拼者在深圳感受到温暖。深圳浓郁的不唯上不唯权威的创新氛围和对人才有"真金白银"实质行动的重视，让很多有激情的创新者创业者对深圳产生向往。在全球技术经济要素输入受到一定阻碍、国家发展模式重新调整走向双循环的大背景下，全国上下都很期待深圳继续“敢闯敢试、敢为人先”，在新的时代背景下再出发，在户籍制度、土地制度、劳动力制度、科技创新体制等诸多方面为全国人民起到引领示范作用。

本文系观察者网独家稿件，未经授权，不得转载。