上坤地产二度向港交所提交招股书，7成土储位于长三角

（文/张志峰 编辑/周远方）

“房住不炒”和经济大环境双重压力下，房地产出现行业集中度迅速增加的“马太效应”。中小房企为了生存和发展，加速上市融资做大，成为一道“独木桥”，沪企上坤地产正是尝试过桥的一员。

10月5日，港交所官网再次显示了上坤地产的招股书，表明该公司仍处于上市进程中。

该公司上次递交招股书是在半年前的3月31日。

值得注意的是，本次招股书显示，三年多来，公司“降杠杆”颇有成效，净负债率由2017年末的684.9%降到了今年4月末的73.8%。

根据最新招股书披露，截至7月31日，上坤地产总土地储备约413万平方米，其中超过70%位于长三角区域。

下一步，上坤地产打算进一步渗透到长三角经济区主要城市，并巩固公司在珠三角经济区和中原核心经济区的业务。

三年复合增长率150%

公开资料显示，上坤集团创始人、董事会主席兼CEO朱静自1998年起投身地产行业，曾担任河南建业集团副总裁。

朱静在接受媒体采访时回忆称，彼时，她师从胡葆森（建业集团创始人兼董事会主席），差不多每10个月换一次岗位。在项目、城市、区域、集团多个板块中历练，一步步看着建业走出河南，成功上市。

2010年，33岁的朱静离开建业，来到上海创办上坤集团。成立不到10年，上坤集团跻身百强房企，目前已成立上海、河南、浙江、湖北、广东、江苏、安徽全国7大区域事业部。

克而瑞统计数据显示，2019年上坤地产实现全口径销售额221亿元，权益销售额175亿元，均位列内房企90位。

招股书披露数据显示，2017年-2019年，上坤地产的营业收入分别为12亿元、68.5亿元、75.4亿元，三年复合增长率达150%。

值得一提的是，在调控政策从严的大背景下，房企普遍处在利润率下行的时刻，上坤难得地保持了利润率。

数据显示，上坤地产2018年、2019年、2020年4月分别实现毛利率51.5%、40.8%和51.6%，远高于行业平均水平。

如今，为了让企业在竞争中保有一席之地，43岁的朱静正带着上坤集团重走上市融资之路，只不过这次朱静的角色，从协助建业上市的助手，变为推动上坤上市的主角，而房地产行业高速发展的“黄金年代”却早已不再。

有资深投行人士向观察者网指出，目前赴港上市的主要以物业公司为主，房企上市热潮早已退去，主要是快速发展的红利不再。不过，对于中小房企而言，在这期间面临着融资成本高、控杠杆、拿地难等多项难题，上市是必不可少的选择，但最终结果如何很难判断。

降杠杆+区域深耕

与其他中小房企一样，由于上坤的主要业务集中与长三角区域，很容易受到区域政策变动影响。数据显示，企业2017年、2018年及2019年以及2020年前4个月的物业销售收益分别有约100.0%、100.0%、76.6%及 97.4%来自上海的物业项目。

因此，企业在招股书中直言：“我们的业务及前景很大程度上依赖并可能受到中国房地产市场状况的不利影响，尤其是长三角经济区。”

“马太效应”之下，小房企想要生存，就要快速长大。这个过程中，“资金”毫无疑问是第一大难题。

招股书显示，2017及2018两年间，上坤集团经营活动产生的现金流净流出额分别为3848.5万元以及38.07亿元。直至2019年，上坤集团的经营性现金流才重新回正，净流入20.08亿元。

值得注意的是，近三年内，上坤的计息银行及其他借款总额出现波动。2017年，上坤地产借款总额约为51.97亿元，2018年增至74.59亿元，2019年又回落至67.66亿元。

三年间，企业对应加权平均实际利率则分别为7.4%、9.3%及9.4%。

不难看出，2019年对上坤而言，是一个特殊的时间。

这一年，上坤的营收增速由2018年的同比470%降至2019年的10%，业绩增速大幅回落；同时，企业经营性现金流首次回正，有息借贷总额回落，融资成本上涨的态势也得以遏制。

而正是在2019年底，上坤地产将要赴港上市的消息首次传出。

不止如此，企业的“降杠杆”之路也在这一年取得阶段性的成果。

2017年，企业净负债率高达684.9%，至2019年已经大幅降至118.8%。截至今年4月底，净负债率进一步降至73.8%，低于“三道红线”要求的100%。

此外，上坤地产的现金短债比从2019年末的0.82倍增至2020年4月末的1.4倍，现金及现金等价物已经有效覆盖短期负债。

就在企业降杠杆的同时，一位接近上坤地产的知情人士告诉观察者网，与其他大多数房企一样，上坤短期内并不会急于扩张，而将采取区域深耕策略，继续对长三角和大湾区等已有区域进行同步拓展。

上述投行人士向观察者网分析称，企业自2019年起一改原本的高杠杆扩张姿态，转而把精力投向于稳定财务，很明显是在为上市修桥铺路。但在上市之后，按照行业如今的状况，再想进行高杠杆扩张显然不现实，企业大概率会一边维持财务健康，一边通过积极寻求与大房企之间合作拿地、合作开发的方式，进行缓慢的扩张，这也是当下大多数中小型上市房企的普遍做法。

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