平安35亿定增终止，招商蛇口调整资产重组方案

（文/张志峰 编辑/周远方）

紧锣密鼓地筹备了3个多月，招商蛇口引入平安人寿成为其战略投资者的计划以失败告终。

9月13日下午，中国平安发布公告称，由于目前资本市场环境的变化，经平安资管与招商蛇口友好协商，双方同意终止本次关联交易，平安资管与招商蛇口互不承担违约责任。

当日晚间，招商蛇口亦公告此事，并表示公司对收购南油集团24%股权的资产重组方案进行适当调整，取消向平安资管非公开发行股份募集配套资金的安排，原向深圳市投资控股有限公司（下称“深投控”）支付的现金对价转为公司以发行股份的方式支付。

“定增失去意义”

中国平安与招商蛇口此次合作起于2020年5月末。

5月31日晚，招商蛇口与中国平安均公告称，招商蛇口拟采用发行股份、可转换公司债券及支付现金的方式向深投控购买其持有的南油集团24%股权，同时向战略投资者定增募集配套资金。

这里提到的“战略投资者”便是平安人寿。

根据招商蛇口6月7日发布关于收购南油集团部分股权的公告，企业拟以发行股份、可转换公司债及支付现金的方式向深投控购买其持有的南油集团24%股权，三种支付的对价分别占本次交易对价的2.5%、47.5%和50%。

其中现金支付部分，由招商蛇口向平安人寿发行非公开发行股份募集配套资金。具体而言，平安资管接受平安人寿委托，以平安人寿的保险资金全额认购招商蛇口本次募集配套资金非公开发行的股份，发行价格为16.58元/股。

值得一提的是，其认购价格还有过一次修改。7月12日晚间，中国平安披露称，平安资管已与招商蛇口签订了《附条件生效的非公开发行股份认购协议之补充协议》。根据认购协议及补充协议，因招商蛇口权益分派导致股份发行价格相应调整，招商蛇口本次向平安资管非公开发行股份价格调整为15.77 元/股。平安资管同意以现金认购招商蛇口本次非公开发行的223061825股股份，认购金额为35.18亿元。

而在该消息披露的前一日，招商蛇口收盘价达到19元/股。其对平安的非公开发行价格一经披露，股价便一路下滑。

9月14日，招商蛇口报收15.92元/股，近两个月（7月13日-9月14日）累计跌幅达16.21%，期间市值蒸发超过300亿元。

对于此次合作终止原因，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，一方面由于招商蛇口业绩基本面不太好，另一方面由于原协议中的“技术性瑕疵”导致交易所问询，而完善和调整方案需要较长时间。而近期又适逢招商蛇口股价下降幅度较大，让之前的定增协议失去了继续执行的意义和必要性。

即相比招商蛇口目前的股价，15.77元/股的战投认购价格着实没有吸引力，如果招商蛇口股价再下跌一点，“平安系”完全可以直接在二级市场购买，无需借道定增。

“增收不增利”愈加严重

在业内人士看来，近年来招商蛇口增收不增利的现象愈加严重，正是导致其近期股价下跌、引战失败的原因之一。

财务数据显示，2019年招商蛇口归母净利润160.33亿元，仅同比增长5.2%。到了今年上半年，招商蛇口在营业收入同比上涨45.74%的情况下，实现归母净利润仅9.13亿元，直接大幅缩水81.35%。在销售规模前十的房企中，其跌幅最为严重。

今年，招商蛇口强调“提质增效”，加快决策效率，“以业绩论英雄”推动销售增量，优化提升存量的运营资产。

相对于利润的惨淡，企业在销售方面的表现则可圈可点。

根据招商蛇口日前发布的前8月销售简报，其1-8月的销售规模增长15.72%，实现1603.75亿元。以全年2500亿元的销售目标计，截至8月底，招商蛇口的完成率约为64.15%，稳居全国房企10强之列。

东方证券研报指出，招商蛇口营收增长主要来源于结转规模的增长，而归母净利润的较大波动主要由于毛利率下降。

招商蛇口也在中报中坦承，报告期内，房地产项目受限价等调控政策影响利润受到抑制，且部分房地产项目结转结构变化，导致社区业务毛利率同比下降，同时，上半年部分房地产项目受疫情影响延迟结转，在一定程度上也影响了报告期利润。

数据显示，招商蛇口上半年的毛利率仅为23.9%，同比下降了14个百分点；同期，归母净利率和核心净利率也双双下滑，前者同比下降25.6个百分点至3.8%，后者同比下降14.6个百分点至3.7%。

事实上，由于降价促销、疫情影响等因素，上半年房企盈利能力普遍出现不同程度的下滑。

在中指院重点研究的28家销售规模较大的上市房企中，多数公司上半年业绩仍实现稳健增长，但仍有超过1/3房企处于利润下滑通道之中，这一比例大幅超越往年。

加之此前出台的“三道红线”新规，将持续收紧房地产融资，加速行业洗牌。在这样的背景下，房企接下来普遍选择“降速提质”策略，引入战投来共抗风险的愿望，就变得更加迫切。

险资成房企“老搭档”

事实上，近年来随着融资渠道不断收紧，尤其是金融产品违规流入房地产领域的通道被彻底断绝，致使房企融资成本不断攀升，融资难度不断加大，越来越多的房企选择引入战投来拓宽自身融资渠道。保险资金早已成为不少房企的首选。

单就中国平安而言，虽然此次入股招商蛇口失败，但在此之前，平安系早已成为多家知名房企的战略投资人，包括碧桂园、旭辉控股、中国金茂、华夏幸福等。如2015年4月斥资62.95亿港元认购碧桂园9.9%的股份，成为碧桂园第二大股东; 2019年参与中国金茂的配售,持股比例超过15%。

就在上周，阳光城引入泰康系为战略投资者同样引来市场关注。与平安资金入股招商蛇口的定增方式不同，泰康人寿及泰康养老以十年净利作为对赌，直接通过协议受让的方式获取上海嘉闻所持有13.53%的阳光城股份，成为阳光城第二大股东，同时为阳光城带来资金33亿元。

而此前，泰康人寿还投资了保利地产，其他如前海人寿投资荣盛发展，华夏人寿入股光明地产等，不胜枚举。

克而瑞研究中心表示，在行业环境生变的背景下，叠加疫情影响，今年房企生存压力倍增。发展困境之下，房企纷纷借力战投，试图扭转局面。引入险资利好企业的长期融资，通过与金融资本相结合，获得低成本资金。

易居研究院智库中心研究总监严跃进亦向观察者网指出，房企和险企具有各自的优势，可以形成一定的互补效应：一方面保险具有大量低成本资金，且能够实现跨周期配置，帮助房企补充资金、提供稳定现金流；另一方面头部地产股普遍具备高股息率的特点，长期持有也令险企获利颇丰。

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