华润万象生活火速递交招股书，下半年包干制将改为酬金制

（文/张志峰 编辑/尹哲）房企分拆物业公司赴港上市的热潮依旧在持续，这次“上车”的是华润，速度之快，令人咋舌。

8月26日，在华润置地年中业绩会上，企业执行董事兼总裁李欣在回答物业公司分拆上市时称：“目前尚无具体的上市时间表。”

仅5日后，8月31日晚间，华润旗下物业平台华润万象生活有限公司即向港交所火速递交了招股说明书。

“不是赶风口”

值得一提的是，今年作为房企分拆物业公司上市的“大年”，已有兴业物联、金融街物业、建业新生活、烨星集团、弘扬服务、正荣服务6家物业公司先后登录港交所，十余家房企披露分拆上市计划，华润万象生活火速提交招股书被不少人质疑为“赶风口”。

对此，华润置地管理层回应称：“上市是考虑业务结构战略层面的问题，在三年前已经开始（准备），只不过在近日递交申请表，这是一个基于战略引领下的、水到渠成的考虑，而不是一个一定要赶什么风口，蹭什么热度去做的工作。”

不同的是，华润置地最初透露分拆计划时，物业管理和商业管理是分开筹划的，但此次华润万象生活将住宅物业和商业物业一同打包。

分析人士指出，华润将住宅和商业物业打包上市实是无奈之举，因为相较于住宅物业的高估值，港股对于商业物业一直不太友好，这也是万达商业退市、SOHO中国近几年谋求私有化的重要原因。

而为了将两项业务合并，华润置地在今年开始分别将境内、境外主体，即中国华润有限公司、华润（集团）、华润置地所持有的相关物业管理业务打包放入华润万象生活。

招股书显示，华润万象生活主要业务是在中国提供住宅物业管理服务和商业运营及物业管理服务。截至2020年6月30日，华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.06亿平方，提供商业运营服务的购物中心建筑面积约560万平方米。

其管理的物业覆盖中国27个省级行政区62个城市，其中管理面积的78%的住宅物业和76%的商业物业位于一二线城市。

相比住宅业务，华润的商业运营起步较晚，扩张却十分迅速，作为华润旗下标志性商业项目，截至6月底，已开业万象城/万象天地/万象汇已达42个，几乎开遍全国热点一二线城市。

此外，其另有储备项目50个，另有管理输出购物中心项目28个。财务数据显示，2017年华润万象生活商业部分的营收10亿元，仅占总营收3成；而2020年上半年的总营收中，其商业营收已达14.5亿元，几乎已经与住宅物业持平。

关联方贡献收入超3成

公开资料显示，华润万象生活的历史可追溯至1994年，当时华润集团投资北京市华远房地产股份有限公司（华润置地前身）并开展物业开发、投资及管理业务，其后重组成为华润置地。

作为闻名全国的大型央企，华润置地的强大地产规模自然成为华润万象生活崛起的强大助力。

招股书直言，华润集团及华润置地（连同各自的合营企业和联营公司）为其两大客户，所贡献收入合共分别占2017年-2019年与2020年上半年总收入的31.2%、32.2%、32.3%及36.0%。

不过，与其他诸多上市物企一样，背靠母公司固然可以使企业短期内快速崛起，但却更容易产生依赖性，从长远来看，未必是好事。

特别是住宅物业方面，华润万象生活管理有502个住宅及其他物业项目，在管总建筑面积为9749.8万平方米；其中405个项目来自华润集团及华润置地，对应在管面积7955.4万平方米，占比为81.5%，第三方物业占比仅不足两成。

包干制将改为酬金制

值得一提的是，尽管扩张迅速，但却受限于包干制收费模式，华润过去几年增收不增利的问题十分严重。

财务数据显示，2017年-2019年，华润万象生活分别有96个、113个、98个按包干制收费模式管理的住宅及其他物业项目处于亏损状态，亏损金额分别为8010万元、7570万元、7920万元。

相对而言，在商业方面这一情况要好得多。2017年-2019年，按包干制收费模式管理的购物中心项目分别有2个、5个、7个处于亏损状态，金额分别为2350万元、2650万元、2490万元；包干制写字楼项目分别有5个、11个、8个亏损，金额为990万元、560万元、740万元。

或受此影响，过去三年，华润万象生活的整体毛利率分别为13%、15%、16.1%，今年上半年为24.1%。“毛利率上升主要是由于商业运营及物业管理服务分部贡献的收入增加，而该分部的毛利率高于住宅物业管理服务分部。”该公司在招股书中表示。

具体来看，2020年上半年，其住宅物业服务毛利率为14%，购物中心为36%，写字楼为35.3%，后两者的毛利率水平均为住宅的两倍有余。

此外，尽管总体处于走高的趋势，但仍远低于行业均值。有统计数据显示，2019年上市物企平均毛利率为29.4%，如碧桂园服务、悦生活等不少民营物企毛利率都超过其2倍。

所谓包干制，即由业主向物业服务企业支付固定费用，盈余或者亏损均由企业享有或者承担。分析人士向观察者网指出，国企实行的包干制属于历史遗留问题，随着市场化经济的不断变化，显然早已不适用，相关国企的改革势在必行。

华润显然早已意识到这一点，企业表示，自2020年下半年起，将逐步把包干制收入模式转变为酬金制，实施这一战略计划主要是为了理顺企业与业主和租户的关系，与行业惯例保持一致，并提升企业的利润水平。

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