8年补齐住房供需短板，深圳住建局：新加坡是榜样

（文/张志峰 编辑/尹哲）作为中国房地产调控的核心城市，深圳的房价和改革举动一直受到业内关注。

近日，在被称为史上最严调控的“深八条”出台一个半月后，深圳市住建局提出改变调控身段，学习新加坡住房模式，再次引发众人对于深圳楼市走向的热议。

“新加坡是榜样”

8月28日，深圳市住房和建设局局长张学凡公开表示，提出新加坡是深圳学习榜样，目标是让将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。

张学凡介绍称，目前全市住房累计数量达到1068万套、6.12亿平方米，人均面积27.8平方米，还没有达到国家和广东省的最低标准线，主要原因是深圳有70%以上的人居住在城中村，城中村占深圳住房面积的54%左右。

为此，深圳提出一个大规模建房行动，包括商品房和公共住房这两大块。

张学凡表示，公共租赁住房目标为110万套，深圳每年公共租赁住房建设10万套，将通过5年甚至8年补短板，力争使得住房供需矛盾得到较好地缓解，以此稳定房地产市场，让市民从“住有所居”迈向“住有宜居”。

而商品房方面，深圳今年房地产开发量是去年的2倍，是十年来总量最高的一次，过去10年最高峰的2013年是913万平方米，而今年是1200万平方米，是过去10年平均数的2倍，目的就是补齐供给不平衡的短板。

此外，张学凡透露，过去的房地产调控以行政手段为主，从现在开始是行政与经济手段并存，将来还会慢慢过渡到以经济手段为主的方式。

“深八条”就是在这样的背景下出台的。相比过往以行政手段为主的调控政策，2020年7月15日出台的“深八条”新政，行政与经济手段并存。

如金融信贷方面，完善了差别化住房信贷的措施，无房三成首付，有商品房贷款记录的五成首付（非普通住宅六成），二套房首付则需要七成（非普通住宅八成）；再如税收方面，更新二手房交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格，同时将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年等等都属于经济手段，

深圳一直是改革的“试验田”、开放的“窗口”，承担为改革开放先行探索的使命，特别是去年8月18日，中共中央、国务院日前发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，深圳在政策上的“先行示范”作用更加突出。

因此，业界普遍认为，此次深圳对住房模式的明确，对于后续尤其是“十四五”深圳房地产发展有很大的影响，意味着深圳楼市、甚至全国楼市格局将会面临巨变。

“居者有其屋”

所谓“新加坡模式”，即新加坡从1964年开始推行的“居者有其屋”计划，鼓励中等收入和低收入阶层购买政府兴建的组屋，建立起与多数发达国家以公共租赁或房租补贴为主截然不同的住房保障制度。

与香港几代人只能拥有一套房不同，新加坡一直贯彻“居者有其屋”的政策，凡是本国居民几乎都能拥有自己的组屋，而经济实力更好的本国人或者外国公民可以选择购买私人公寓或更高级别的住宅。

由于高昂的印花税，在新加坡基本没有炒房的现象，因而大街小巷都难觅房屋中介的踪迹。

新加坡组屋价格基本在30万新币-100万新币之间（约人民币150万起），以家庭为单位，采用公积金+现金支付（相当于低息向政府贷款），产权99年。

此外，为杜绝炒房行为，新加坡规定申请组屋必须要提交真实合法的材料，如有弄虚作假会被罚款甚至监禁6个月。并且该类房产5年内不允许出售，即使5年之后流入市场交易，也需要当地政府部门审核批准，只能卖给有购买组屋资质的购房者。

得益于此，虽然新加坡房价排名世界第二，但得益于政策管控以及各种限购，其住房市场始终处在一个比较稳定的状态。

数据显示，截至2016年，新加坡高达82%的公民居住在组屋里，住房自有率和组屋自有率均在90%以上。

新加坡的组屋正是目前深圳所要学习借鉴的新模式，而深圳的目标是让将来60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中，而非城中村或商品房。

两大难题：土地供给与财政收入

也正是由于新加坡的成功案例，此项新政获得不少分析人士认可，深圳作为全国楼市最热的城市之一，房价涨幅过快带来的过高生活成本，已经远远超过了普通居民的平均承受能力，人才流失的问题日益凸显。学习新加坡模式来稳控居民购房成本。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受观察者网采访时表示，预计深圳将开展大规模建房行动，尤其是在解决住房矛盾等方面，包括各类土地供应和政策扶持等。因此，相关房企需要积极转变投资策略，形成较好的住房投资模式，以吻合十四五深圳住房制度的发展需要。

不过，在对于房价的影响上，优淘城总裁、叶檀楼市院长薛建雄向观察者网指出，该模式只是增加小房型保障房供应，但中高档房的供应也不会大幅增加，因此对于房价的调控作用有限。

此外，对于该模式能否在深圳顺利实施，亦有不少声音持怀疑态度。

同策研究院资深分析师宋红卫指出，“新加坡模式”与前几年深圳提出的“香港模式”类似，但要达到最终效果首先要保证政府供给的住房占据较大的市场份额，有规模效应；其次，政府不把住房作为政府盈利的手段，甚至还要贴钱在这方面；最后，对于市场化的住房有相应约束，比如房产税这样的反向制约条件。

宋红卫告诉观察者网：“从以上几点来看，这个模式暂时在我国缺乏大规模推广的条件，最为迫切的就是地方财政收入问题，因为目前的土地出让金是财政收入的重要补充，如果把这部分收入砍掉，恐加大财政压力。”

因此，他认为，短期可能对于人才引进，或者平抑市场预期有部分作用，但从长期来看，对于解决市场供给问题以及高房价问题影响有限。

此外，中原地产首席分析师张大伟则认为，“新加坡模式”在深圳实施的另一个难题是土地供给。

张大伟对观察者网表示，深圳人口众多，但每年新增土地供应很少，特别是2019年11月11日取消了豪宅线，导致市场价格的再度上涨，直到今年7月份迎来“深八条”房价才趋于稳定，但土地资源变得愈发稀缺。

不过，在薛建雄看来，土地及财政收入问题并不难解决。

他分析称，由于历史原因，深圳的大多数土地掌握在“城中村”，被用作到了旧改之中，这才造成土拍市场上供地不足的表象。此前的深圳旧改项目修建大型综合体时都配建有大量写字楼，反而造成了一定的经营压力。而采用“新加坡模式”之后，只要把这部分综合体写字楼的比率调小，改为配建住宅即可，无需政府额外出钱出地，即可增加小户型低价保障房供应，以此来吸引人才。

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