懂点儿啥：李嘉诚内地财富密码：捂盘
【文/观察者网 陈辰 董佳宁】
这一集我来说说李嘉诚在内地的发展。近四十年时间，中国已经发生天翻地覆的变化。李嘉诚在投资内地的过程中，个人资产也番了几番，甚至做了连续16年全球华人首富。但是，他却从最初的“爱国商人”、“拓荒者”，变成了所谓“无良奸商”。为什么会有这么大反差？李嘉诚做了什么？他又是怎样认识自己的？我就来介绍一下。
早在1950年，李嘉诚创办长江塑胶厂时，就很重视和内地的商业关系。但受时局影响，生意一直没有扩展到这里。直到1978年初，中央领导意识到：要发展经济，就要利用外商投资，而香港是一个很重要的窗口。于是中央政府邀请一批香港地产大佬，北上参加国庆典礼，其中包括霍英东、李嘉诚、胡应湘和冯景禧。当港澳代表团听到将实施改革开放政策时，所有人都举双手拥护。
他们明白，这次建立的关系，就是未来几十年的机会。李嘉诚的感受尤为深切，他在香港的几次大动作，几乎都与内地有关系。60年代末，内地有一波移民香港潮，李嘉诚趁机大举收购廉价地产，后来房价攀升，他一跃成为四大地产家族之一；70年代末，华人资本家开始崛起，英资财团信心动摇，李嘉诚一举收购百年洋行和记黄埔，名震香江。正值事业高点，他又在内地看到了事业的第二春。
1979年，国务院批准香港招商局，在蛇口建立第一个出口加工工业区。香港招商局，不是港资企业，而是一家低调运营的国企。在开发项目时，一批香港大佬受邀考察蛇口。李嘉诚走在霍英东、包玉刚等人中间，是最年轻，也是最活跃的一位。他大胆提出，能否让港商参与蛇口的建设。项目负责人哈哈一笑，搪塞了过去。这笑声背后，透露出改开初期，深圳人还非常谨慎，没有那么大胆。
港商大佬们也看得明白，双方都在试探。因此港商在内地的投资，大多聚焦于公益：邵逸夫造教学楼，包玉刚修游泳馆，霍英东建宾馆。此外，在胡应湘牵头下，李嘉诚、郑裕彤、李兆基、陈启宗，还共同出资10亿建设广东第一家五星酒店，中国大酒店。大酒店运营十年回本后，他们上交给了国家。
这时李嘉诚也回到阔别39年的家乡，首先捐建了汕头大学和附属医院。1984年，汕头大学建成时，李嘉诚受到中央领导的单独会见和高度肯定。也是在这一年，中英发布联合声明，李嘉诚积极靠拢，拥护香港回归和一国两制。与此同时，他高调入资中信信托，还趁机一举收购了英资香港电灯。
1992年，明确目标、把握方向成为当务之急，以经济建设为中心的思想，十分需要稳固和加强。于是，十四大确立了“建设社会主义市场经济体制”的国家新战略。
这时，李嘉诚也开始对内地勇猛进击。比如在汕头开发了50万平米的商住楼“汕头第一城”；在广州，筹建最高的摩天大厦——国际金融中心；在福州，改建整个老城区的“三坊七巷”；在上海，投建金山标准集装箱码头，国际深水港码头；在北京，入股顺义中央别墅区的誉天下项目等等。
李嘉诚在深圳曾经吃的“闭门羹”，也变成“开门红”。1993年，他与盐田港集团组建盐田国际，共同投资60亿元，建设集装箱码头。这是深圳当年度最大的外资引进项目。马化腾的父亲马陈术，是盐田港集团的董事兼副总经理，他也是这项合作的重要推动者。
比起盐田港，李嘉诚当时最有影响力的投资，是北京东方广场。这是一块宝地，位于长安街以北，故宫东侧，王府井和东单之间。李嘉诚要投资100亿，建造亚洲最大的建筑群。不过他很快就碰到了规划、审批等问题。首先，14位院士联名反对，理由是破坏城市规划；其次，计划楼高80多米，但北京旧城限高45米；另外，需要移走十多家机关单位和1800余户居民，还有一些文物。
因此，东方广场建设过程中，几次更改了规划，比如把一到三期高度降低为48米、58米、68米，同时总投资额增加到200亿，建设周期也长达十年。2004年完全落成后，迅速成为内地总租金收入最高的综合体。李嘉诚虽然只获得收租权，但也赚得盆满钵满。
投资家乡，本来是很正常的操作，对双方都好。不过，为了避嫌，李嘉诚曾公开表示：不在潮汕地区做任何投资，不想赚家乡人的钱。但1992年之后，他突然开始在潮汕地区密集投资，项目包括高速公路、货柜码头、海湾大桥、安居工程、电厂等等。
他对每一个项目，都有清晰定位和计算，对投资回报率更是锱铢必较，甚至因此引起许多矛盾。比如在投资汕头的三家电厂时，由于后期回报率没有达标，他差点与政府对簿公堂。
李嘉诚争议最大的还是捂盘，而九十年代大量拿地，是他捂盘的基础。1997年，李嘉诚在内地的投资总额已达500亿港元，项目包括地产、港口、交通、金融、能源、通讯等等。另外，他对医疗、教育、公益机构及社会捐款，也超过23亿港元。
进入21世纪，中国加入了世贸组织，经贸迅速发展。同时，内地与港澳签订CEPA，进一步向港资开放房地产。在以经济建设为中心的政策指示下，全国多地政府都对李嘉诚发出邀请，条件一个比一个优越，只为请他过去投资，带动当地经济发展。很多地方官员，甚至需要动用上层关系才能请到他。
他加快了拿地步伐。凭借各地政策支持，他手握重金、一路攻城略地，低价拿下许多城市的核心地段。为了最大化攫取利益，他将预售制、公摊面积引入了内地，同时大面积捂盘。其中的玩法也很简单：低价拿地、缓慢开发、坐等升值、出售获利。
北京的誉天下别墅群项目，是一个经典案例。早在1993年，李嘉诚旗下长实集团就拿下了这个项目，楼板单价两千块。这个地方在东北五环外，距离机场近，升值潜力很大。楼盘光第一期，就开发了15年，剩下的再分为三期开发。直到2018年，这个项目建成，总面积80万平米。历经25年开发，项目房价也涨到了四万，升值20倍。
经过时间的检验，李嘉诚的“捂盘”的财富密码逐渐为人所知，而且引起了高层注意。2004年，国土资源部出台文件，从当年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。这一定程度上能避免地产商，利用政商关系“私下”拿地。李嘉诚在“8·31大限”的最后一天，拿下北京朝阳区姚家园的两幅地块。后来，他计划在2021年底完成开发。也就是说，这个项目需要开发17年。
要公开竞价出让，对李嘉诚的影响也并不大。他反而凭借充裕的资本，在全国大举拿地”。
2005年，是李嘉诚在全国拿地最多的年份。其中，上海唯一的四线换乘大站，浦东世纪大道土地上盖招标时，长实击败新鸿基，获得一半开发权，代价是32亿元。这个项目开发历时十一年，好不容易在2016年建成，取名世纪汇广场。随后，李嘉诚迅速转手，200亿卖给中国人寿。减去成本，他净赚了一百多亿。
除了世纪汇广场，李嘉诚在上海多个项目上，都是这样，比如真如城市副中心项目，拿地13年开盘；古北新区项目，拿地7年开盘；世纪盛荟广场，拿地15年至今没有启用。
类似的案例，在全国其他省市更是屡见不鲜，比如大连西岗黑嘴子项目，捂盘8年转手；成都南城都汇项目，捂盘16年转手；广州西城都荟，拿地至少10年才开盘。其中，东莞海逸豪庭项目，拿地21年，至今仍未完工，当地政府曾罚了李嘉诚8000万元土地闲置费，开发速度也丝毫没有改进。
有调研显示，李嘉诚的地产开发周期最少7年。地方政府本来希望引入他的资本，带动周边开发、拉动经济发展，没想到他却自己做着打算，等到周边配套都开发好了，地产升值了再动工。我们不生产楼盘，我们只是土地的保管工。
这样肆无忌惮地囤地，就没有法律监管吗？早在1999年，国土资源部就通过了一个办法 ，规定土地闲置时间超过两年，将被有关部门收回。但对开工后的进度，却没有明确时间规定。
对内地地产商来说，两年时间都已经太久了。尤其2012年后，融资通路收紧，房地产大佬集体推崇“高周转”，从拿地到开盘的平均周期，只有八个月左右。碧桂园更是发挥的极致，缔造出“456”模式，就是拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。
不过，李嘉诚的地产经营法则截然不同。他的特点是财力雄厚，现金流充沛，所以能大搞捂盘升值。面对检查，反正只要开工了就可以么，来查的时候，开一开工，一走就停。另外，他还会采取多种方式，变相囤地，比如调整项目规划方案、延缓施工时间，或者寻找政府政策的漏洞等等。因此，2012年，新《闲置土地处置办法》出台后，李嘉诚的地产开发速度仍然没有大幅提高。
在内地囤地捂盘近二十年后，2013年，长实在内地的营收占比，已经提升到了一半，但李嘉诚这时却有点慌了，相继出售长实与和黄的核心资产，包括广州西城都荟广场，上海陆家嘴东方汇经中心，南京国际金融中心大厦，以及香港的天水围嘉湖银座商场、百佳超市和电能实业，金额近500亿港元。
民间猜测很多，有人说他是为了避税，有人说他是为了绕开监管，有人说他是为了家族继承问题做准备。甚至还有人说，李嘉诚是绕道欧洲，伺机重返内地。眼看舆论环境十分不利，李嘉诚出来澄清了。他说，自己爱国爱港，旗下公司是“有买亦有卖”，而且绝不会将注册地迁往别处，相信多年后也仍会屹立于香港。
可是他的抛售一直没有停下来。2014年，他接连抛售北京盈科中心，上海盛邦国际大厦，重庆大都会，还有香港的屈臣氏、和记港陆、亚洲货柜码头大量股权。2013年至2019年，李嘉诚在内地和香港一共卖出20多处资产，其中大部分是房地产，金额少则数十亿，多则上百亿，累计获得现金近2000亿。
2015年，他又再次食言，宣布长实、和黄重组，新成立长江和记、长江实业，而且选择英属开曼群岛为注册地。紧接着，他通过一系列大规模资产腾挪，最终完成旗下10余家上市公司全部外迁。开曼群岛是全球第四大离岸金融中心，是有名的避税天堂。
那么，大笔撤走的资金去哪了？主要是英国。李嘉诚早在抛售内地和香港资产之前，已不断加大对英国的投资。从2010年至今，李家在英国累计已投入近4000亿港币，掌控英国约1/4 电力、三成天然气供应、7%的供水以及四成电信市场。此外，还有英国的三成以上码头，超50万平米的土地资源。
除了英国，李嘉诚还在加拿大，荷兰、葡萄牙，澳大利亚、新西兰，大规模收购一众能源领域的公司，领域涵盖废物转化、风力发电、输油管道、天然气、供暖和制冷，涉及金额1500亿港元以上。此外，他还投资了美国的互联网企业，比如Facebook、Airbnb。
进军欧美市场，李嘉诚还是用他最拿手的“趁乱抄底”。2008年金融危机后，欧美企业的资产大幅缩水。他意识到这是展开并购的时机，于是抓紧时间布局。另外，英国要脱欧，导致经济前景不乐观，李嘉诚逢低购入基础设施项目，也是一场豪赌。这些投资多数取得了成功，当然也有一些失败。
经过近十年的腾挪，长和系全球业务已经发生了很大的转移。2018年，长和一半销售额来自欧洲，其中英国占16%。另外，加拿大占11%，中国内地和香港都不到十分之一。但是，李嘉诚在国内仍然囤有大量土地。2018年，长实土地储备1150万平米，其中内地占比九成。
这些年，“李嘉诚跑了”的说法一直不绝于耳。对此，他曾公开回应：我不是道德家、教育家，更不是什么阴谋家、政治家，仅仅就是一个商人而已。正常的商业是不需要经过政治选择的，而是相对纯粹的经济考量。他还强调，有正常的政治氛围和良好的商业环境，就不会存在谁跑不跑的问题。
在一般的国家里，人们会期望这样量级的人担起更多的社会责任，比如兼顾民生，多做善事，甚至对地方的稳定做出贡献。可是李嘉诚的态度也很明确，愿意承认自己是一个彻头彻尾的实用主义者，低买高卖，使用各种规则让自己在商业上壮大。
除此之外，他对于外界寄予的期待，并没有很关心，甚至在主动剥离那些标签，如果有人非要给他加，在他眼里也是一厢情愿。他愿意成为资本本人，升值是自己的唯一目的和使命，其它的都不重要，都可以忽略。这也就是为什么他说出“摘瓜论”的时候，外界舆论这么强烈，可他仍然可以从容应对的原因。
有人说他撤资是对内地经济没有信心，可是从整体来看，中国内地仍然是全球最强劲的引擎，不单单是一个利益性市场，也是战略性市场。我想，这一点，其它资本已经做出了与李嘉诚不同的选择。
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