上海爱家李彦漪：先开发后运营致文旅小镇入住率低

（文/张志峰 编辑/尹哲）中国人口的老龄化，正以全球最快的速度来临。专家预计，到2050年，中国60岁及以上人口或将接近5亿。在这一趋势下，以“健康养老”为核心的康养小镇以雨后春笋之势在中国兴起。

于是，一场轰轰烈烈的“小镇运动”在全国范围内迅速展开。

然而，遍地开花的文旅小镇项目之中，真正成功的却十分罕见，能叫得出名字的除了北京古北口镇、深圳观澜版画小镇、山西杏花村镇等为数不多的几个，绝大多数文旅小镇都是高开低走或昙花一现，最终因为入住率低，难以长期运营。

巨大的反差引发了众多业者的追问与思考，在不少人看来，“挂羊头卖狗肉”、过度房地产化亦是导致文旅小镇高开低走的原因之一。自兴建文旅小镇开始，部分房地产商借此机会，以转型之名大肆圈地盖楼卖房，导致小镇发展背离初衷。

不过，亦有分析人士向观察者网指出，对于多数品牌房企而言，文旅小镇上的失意并非其本意。在大多数房企看来，一边从事房地产开发主业，实现高周转为企业带来现金流，一边积极研究和拓展小镇板块业务，期待未来得以完美转型，才是企业真正的出路。

上海爱家集团就是其中之一。

安吉白茶小镇效果图

当前，上海爱家集团斥资60亿元重点在打造的浙江安吉白茶小镇，已被收入国家“千企千镇”工程项目库，开发面积32平方公里，跟政府一起全域开发，涉及到农业、教育、康养、旅游的旅居小镇。

由于体量巨大，整个小镇成熟期预计在2022-2023年，全部打造完大概要7-8年。随着白茶小镇所在的溪龙乡常住人口日渐增多，未来开发面积可以更多。

爱家集团总裁李彦漪

8月19日下午，2020 CRS中国房地产业战略峰会（第四届）上，作为“地产二代”，上海爱家集团90后总裁李彦漪接受观察者网采访，分享自己对于文旅小镇的思考。

问答实录：

**观察者网：**李总您好，刚才在主会场听到您的分享报告，您说地产行业下半场比拼的是战略能力，在战略层面爱家集团未来有哪些新的打法？

**李彦漪：**我们是因为之前是一个比较稳健、低调的一个公司，接下来我们在地产板块会更加注重合作和高周转，去夯实我们的现金流，所以我们今年打开了合作局面，跟很多公司都做了战略合作。

做这步动作的原因完全是需要支持我们小镇的板块，因为未来房地产肯定会细分非常多的领域，但是我们比较看重的是小镇的开发，所以我们需要传统住宅这边的高周转去支撑小镇前期大量资金投入的阶段。

在小镇方面，因为小镇一定不是可以标准化复制的，它是一种开发逻辑上面的复制。我们第一个小镇（安吉白茶小镇）是跟政府一起合作开发，我们希望通过这个项目的打造，形成一种独特的小镇开发的模式，未来可以在其他的小镇上面进行运营思维方面的复制，所以我们主要接下来是地产+小镇双轮驱动的战略。

**观察者网：**您刚刚提到第一个小镇项目安吉白茶小镇，对于小镇的发展未来几年的战略规划是怎样的？

**李彦漪：**我们今年跟政府确定了总规，在今年3月份浙江省重大项目开幕仪式上面，我们就进行了首次的开工，打造我们的小镇中心和白茶博物馆，这是两个地标性的建筑。在明年7、8月份左右首次开盘亮相，会有我们第一批自主研发、符合未来乡村产品的出现，包括我们现在正在洽谈的上海知名医院的一个合作，包括我们自己教育集团在打造的学校等等，还有我们在旅游方面的一些运营。

整个小镇它的成熟期我觉得是在2022-2023年，那个时候会各方面的运营会比较完整，而且也有业主已经开始入住了。

整个小镇打造完大概要7-8年左右，因为它涉及到的面积非常大。随着白茶小镇的溪龙乡常住人口增多，开放的面积可以更多，我们也会跟政府继续合作，所以它是一个非常长期的项目。我们以后继续打造的小镇可能不会像这个小镇那么大，它可能是以成熟模式快速推动的。

**观察者网：**相对于传统的房地产开发来讲，文旅小镇有一些开发周期特别长、对资金和运营能力的要求更高，还有后期入住率低等比较大的问题，企业如何去避免呢？

**李彦漪：**最主要的核心就是可能之前的开发模式以及拿地的方式，其实不是企业决定的，是市场和氛围决定的，会导致大家其实更在乎的是拿了地之后去纯粹做一些地产开发，没有那么重视配套和产业。甚至过去大家对于第二居所还比较模糊的阶段，你不需要有那么多的配套和产业，大家也会把这些房子买下来。

现在慢慢这些项目它的后遗症体现出来了，没有配套的产业，大家不会去住，大家越不去住，开发商或者政府越难去运营这些配套和产业。不是说我们（房企）突然变得多么有责任心或者有多么有创新，而是之前的一些例子已经告诉我们，这种模式走到了尽头。

我们在跟政府交流的过程当中，他们也跟我们倾诉了他们的苦，如入住率低等问题，让安吉这么美丽的地方变得不是那么有活力。所以我们现在完全是以未来的客户为导向，去倒推他们如果要旅居在这边，要拉长他们在这边居住的时间。

首先我们要精准定位我们的客户，他们一定不是一些非常活跃的年轻人，也一定不是一些真正需要养老的老人，我们定位的是一些“熟年群体”，大概在55-75岁之间，其实这群人还非常有活力，并且思维也非常新，不是仅仅在家带小孩而已，他们还有退休后人生的第二理想要去实现。对于他们来说又有钱又有闲，是真正可以旅居在上海或者杭州周边乡村小镇的人群。

我们精准的对应他们会需要的产业和配套等等，并且把所有的运营都前置到规划当中，我们现在的规划刚刚结束，离开盘还有一年的时间，但是所有的运营都已经开始打造了，一些比较重点的能够把它留下来的产业都是自己亲自打造，例如博物馆的团队自己组建自己策展，包括一些旅游的业态、学校等等，

所以我觉得最核心的还是开发商需要做好充分的准备，在一开始就要明白我们真的是要做运营，而不是把这个问题后置，这是一个小镇要保持活力最核心的一个点。

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