防过冷又防过热，南京土拍出新规：触顶后改摇号

（文/张志峰 编辑/尹哲）又一个城市调整了土地出让规则。

8月18日，南京发布今年第九号土地出让公告，共推出9幅地块，涉及总出让面积为33.42公顷，起拍总价达82.43亿元，将于9月17日上午10时开始在网上竞拍。这是南京市“限房价竞地价”新政以来的第三批公告地块。

值得注意的是，上述9宗地块的出让公告中，进一步严格住宅用地公开出让，从调整竞价成交方式、严格开发资质要求、提高竞买资金要求、严格竞买资金审查、限制竞买地块数量五个方面加强土地市场调控。

其中，关于涉宅地块达到最高限价后的竞得人确定方式，引发市场热议。

公告截图

此次公告明确指出，涉宅地块达到最高限价后，将不再竞争人才房面积，而是改为通过现场摇号方式确定竞得人。

有业内人士指出，此次土地新政是对南京楼市调控的进一步优化。尤其是“地价触顶后改为摇号确定买家”这一条，南京数年前曾实施过，因此并不陌生，此举对于降低房企开发成本有一定助益，也是对南京房地产市场持续健康发展的正面回应。

因此，不少人猜测，南京本来就是土拍热点城市，如今取消人才房竞标的限制，势必一进步刺激房企的拿地热情，进而影响今后房价。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向观察者网分析称，南京此次调整土拍规则的目的很明确，土地市场跟楼市一样以稳为主，既不希望过冷，也不希望过热。

严跃进认为，一方面，地价达到上限后，将竞争人才住房面积变为摇号，大大降低了房企的门槛，进而提升房企拿地积极性；另一方面，土地的最高限价并未改变，自然使得地价可控。

此外，同策研究院分析师丁垚指出，事实上，除了部分相对热点的区域竞争会比较激烈之外，并不是所有地块都能到最高限价，而且像此次出让的热门地块——燕子矶宅地，本就自带人才房。因此，政策总体影响不大，更不存在引发楼市过热。

中原地产首席分析师张大伟向观察者网解释称，各地为了防止地价过高导致影响房价，一般都会在土拍时增加诸多限制，如限定未来商品房售价、限制最高出让价格等，而今年疫情结束之后，不少城市为维持房地产市场稳定，确实有部分调整，例如上海推出无自持要求地块、北京取消土地限价等，然而这一轮调控的力度都不强，只要不触及购房者信贷、或者导致限价倒挂，对于市场整体而言，影响都是可控的。

附：此次南京土地市场调控具体规则

一、调整竞价成交方式。严格控制地价水平，明确住宅（商住）用地竞价达到土地出让最高限价时仍有竞价的，不再竞争人才房面积，改为通过现场摇号方式确定竞得人，所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号，成交价为最高限价加一个加价幅度。

二、严格开发资质要求。提高市场准入条件，要求报名参与住宅（商住）用地的竞买人应具备房地产三级及以上开发资质（不含暂定资质）。

三、提高竞买资金要求。防止市场过度竞争，提高住宅（商住）用地竞买保证金比例，根据地块区域土地市场竞争情况，由出让起始价的20%调整为20%-80%，热点区域不低于50%，并要求一个月内付清全部土地成交价款。

四、严格竞买资金审查。加强资金监管，要求住宅（商住）用地的竞买保证金及后续购地资金须为竞买人自有资金，竞买人须按要求提供符合条件的相关材料，通过审查后方可报名。

五、限制竞买地块数量。鼓励市场参与主体多元化，要求在同一批次出让公告中，同一竞买人及同一集团所属成员企业不得竞得（含联合竞买）两块及以上的住宅（商住）地块，其他用途的地块除外。

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