潘石屹套现失败：SOHO中国终止与黑石集团私有化谈判

（文/张志峰 编辑/周远方）

8月13日晚间，SOHO中国公告称，公司与投资者就2020年3月11日公告中提及的潜在交易所进行的讨论已终止，迄今并未就潜在交易的条款达成共识。

SOHO中国表示，截至目前，公司与任何第三方并未就潜在交易订立任何正式或具法律约束力的协议，将不再就潜在交易的进展刊发每月更新公告。

SOHO中国公告截图

期待了5个月的私有化宣告破产，8月14日开市，SOHO中国股价一度跌超7%，截至午间，报2.64港元/股，跌幅6.38%。

潜在交易价值40亿美元

观察者网了解到，上述3月11日公告所提及的潜在交易，正是彼时传得沸沸扬扬的黑石集团私有化SOHO中国一案。

消息指出，美国私人股权投资公司黑石集团提出私有化SOHO中国，交易价值40亿美元，每股收购价格为6港元，较SOHO中国3月9日收盘价2.98元/股高出一倍多。

当日，SOHO中国在香港暂停交易，而受此消息影响，企业股价停牌前暴涨37.58%，报4.1港元，到3月12日，股价最高飙升至4.8港元。

SOHO中国日K线

不过，这笔交易显然只是停留在谈判初期。

SOHO中国3月11日公告称，公司在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性，其可能导致也可能不会导致就该公司的全部已发行股份作出全面要约。

企业当时就明确指出，潜在交易可能会亦可能不会进行，而如果进行，此等潜在的交易条款在现阶段尚不确定。

事实上，此次私有化进程终止，并非无迹可寻。

据3月10日第一财经报道，知情人士称，有关交易细节将在未来几周内敲定，当时SOHO中国董事会主席潘石屹及其夫人张欣持有该公司63.93%股权，且他们计划在与黑石达成交易后仍保留少量股份。

因此，同策研究院资深分析师肖云祥向观察者网分析称，黑石与SOHO私有化谈判耗时太长，从公布到目前几近5个多月，双方一直未达成协议。特别是新冠疫情的特殊时期，3月的估值并不能代表现在，当前的市场活力已经较前期有了较大增长，其估值是否符合当前的市场预期也就成了双方分歧的主要原因。

此外，据彭博社5月4日援引知情人士消息报道，由于新冠疫情导致公司前景充满不确定性，黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈彼时已陷入停滞状态。

该知情人士透露，当时债券市场的动荡引发了人们对融资的担忧，也是黑石集团与SOHO中国谈判的阻碍之一。

因此，知名地产分析师严跃进在接受观察者网采访时认为，疫情下的经济环境出现大幅变化，是交易双方出现分歧的主要原因。在上半年全球市场量化宽松等情况下，面临泡沫风险，从黑石一方来看，或也面临全球经济金融波动所带来的压力，此时介入私有化的性价比明显在下降。

5年已套现300亿的“老一代地产人”

公开资料显示，SOHO中国成立于1995年，由SOHO中国董事长潘石屹和其妻子张欣（首席执行官）联手创建，主要在北京和上海城市中心开发和持有高档商业地产。目前，SOHO中国已成为北京、上海最大的办公楼开发商，开发总量达500万平方米。

业内普遍认为，此次私有化之所以能引起轩然大波，与SOHO中国近年来频频“卖卖卖”不无关系。

2014年，SOHO中国82.8亿元出售上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场及凌空SOHO近一半物业面积。潘石屹解释，地产已经不是刚需，SOHO中国有大量优质资产，做包租公是前景优质的买卖。

然而，在事实面前，所有的解释都是无力的。自此之后，潘石屹变卖资产的脚步加快。

2015年，SOHO中国外滩8-1项目作价84.93亿元，被复星国际收入囊中；2016年，潘石屹将SOHO世纪广场摆上货架，被国华人寿以32.97亿元收购；2017年又相继出让上海虹口SOHO项目、凌空SOHO50%股权，交易额合计近85亿元。

2018年3月的业绩发布会上，潘石屹曾明确表示未来不再出售资产，但曾经以持有型物业著称的SOHO中国，这个时候剩余的核心资产已然不多，更何况，这句“誓言”并未维持多久。

到了2019年6月，潘石屹再次一口气拿出望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO、SOHO东海广场等9个交易标的，预估总价值78亿元；9月，SOHO中国就旗下部分商业项目售予慧泊停车场投资有限责任公司，作价7.61亿元；10月，SOHO中国旗下共享办公业务SOHO3Q，传出有11个项目打包卖给筑梦之星。

据不完全统计，短短五年时间，SOHO中国累计出售资产套现约300亿元。

频繁出售资产背后，是SOHO中国转型后连续下滑的业绩。

转型“自持”物业前，SOHO中国的散售模式曾给潘石屹夫妇带来丰厚回报。然而在楼市调控持续、商业地产热度衰退后，SOHO中国于2012年宣布从“销售”转向“自持”物业，潘石屹彻底做起包租公生意。当时，潘石屹预测，5年后SOHO中国租金年收入将超过40亿元。

不曾想，此后的经营数据却一片惨淡。2012年-2018年，SOHO中国营业收入由161.43亿元缩水至17.21亿元；归母净利润由105.85亿元减至19.25亿元。

如今SOHO中国所剩资产着实不多，想要继续套现，也不得不选择“卖身”一途。当中国地产商纷纷迈入千亿门槛时，从海南淘金北上的潘石屹只落得“老一代地产人”的名号，

双方可能重启谈判

相比之下，与潘石屹结缘的黑石集团则素有“PE之王”的称呼。

公开资料显示，黑石集团创办于1985年，是一家全球领先的另类资产管理公司及金融咨询服务提供商，总部位于美国纽约，业务领域涉及私募股权基金、房地产基金、夹层基金等。

截至2019年底，黑石集团营业收入73.38亿美元，归母净利润20.5亿美元，被视为市场最受欢迎的基金之一。

事实上，黑石集团与SOHO中国早有交集。

2018年4月，黑石集团宣布，前SOHO中国总裁阎岩加入公司亚洲房地产部，并出任董事总经理一职。

2019年10月，根据财新网报道，SOHO中国有意分批打包出售旗下８个核心资产，估值超过500亿-600亿元，计划未来2年内完成交易。

彼时黑石集团联合新加坡一家国有控股公司成立买方团，有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场。

也正是由于这次结缘，为此后黑石集团私有化SOHO中国打下了合作基础。

肖云祥认为，SOHO中国近年来一直是“卖卖卖”，而黑石在中国市场也一直是“扫货”的节奏，两家公司在基本诉求上是一致的，所以两家都是诚意十足，关键还是在于价格。港股市场对虽然黑石集团在今年3月报价高出SOHO中国股价近一倍，但在港股市场，内房股历来有被低估的情况，且从物业本身的价值来看，疫情过后显然是在走高的。

因此，肖云祥猜测，在两家都是“诚买诚卖”的基础上，当资本市场趋于稳定之后，双方重新定价、重启谈判的可能性依然存在。

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