房贷利率转浮动仍犹豫不决？五大行密集发文确认截止日期

（文/张志峰 编辑/尹哲）

8月12日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行等国有五大商业银行密集发布通知，明确将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR加减点的浮动利率定价方式。

也就是说，2020年1月1日前已发放或已签订合同未发放，且截至2020年8月24日（含），尚未办理定价基准转换的存量浮动利率个人住房贷款（不含公积金贷款），五大行将统一自2020年8月25日起批量转换为以LPR为基础的浮动利率，无需贷款人进行任何操作。

而如果需要转换为固定利率还款方式的话，就需要在8月24日前，抓紧前往银行，按照工作人员提示完成相关操作。

此前，交通银行、兴业银行等行也已发布相关公告，个别银行统一转换工作最早自8月14日就将开始，所剩时间更少。

图片来源：中国人民银行

LPR报价机制改革自去年8月启动，根据央行此前通知，有商业住房贷款的“房贷一族”，需要在今年3月1日至8月31日期间，在LPR和固定利率间作出选择。

3月以来，已有不少用户收到银行短信，提醒转换房贷利率。不过，观察者从银行处获悉，截至目前仍有大量客户尚未进行LPR转换操作。

对房贷有何影响

从批量转换规则看，转换后的贷款加点数值等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，加点数值确定之后将固定不变；重定价周期（一般为一年）和重定价日（一般为每年1月1日）均保持原合同约定不变，对于重定价周期短于1年的贷款，重定价周期调整为1年。

在每个重定价日，贷款利率由重定价日的上一个LPR与此前固定的加点数值计算确定。

观察者网了解到，购房者小王当年买房是9折利率，贷款总额300万元，期限30年，实际利率是4.9%*0.9=4.41%，月供15040.55元。

小王目前仍在犹豫是否转换为LPR利率，并且需在本月底做出决定。该浮动利率重定价日为每年1月1日，定价周期1年。

那么确定加点数字，就需要知道2019年12月的LPR，为4.8%，加点数字=4.41%-4.8%= -0.39%。

今年8月之后老王的房贷利率=4.8%-0.39%=4.41%，与转换前相同。

而存在变化的是今后，即2021年房贷利率=2020年12月LPR-0.39%，2022年房贷利率=2021年12月LPR-0.39%，以此类推。

同理，假设同样背负了300万元贷款的小李，买房时利率上浮了20%，实际利率为4.9%*1.2=5.88%。重定价日仍为每年1月1日，定价周期1年。

小李的加点数字就是5.88%-4.8%= 1.08%。

那么，今年8月之后小李的房贷利率=4.8%+1.08%=5.88%，同样与转换前相同。

但从2021年开始，新的房贷利率=前一年12月LPR+1.08%。

LPR当前处于下行阶段

对于大都数尚未转换的人来讲，最关心的问题无疑是，转换为LPR为基准的浮动利率好，还是转为固定利率好？

一位工商银行某支行总经理告诉观察者网，两者并无绝对的优劣之分，因为LPR会随着市场波动，未来是多少，没有人能够保证。但绝大多数客户都会选择LPR浮动利率，因为近期来看，LPR是低于基准利率的，而且还在持续走低。

数据来源：中国人民银行（观察者网制表）

观察者网查阅中央人民银行公告发现，2019年8月至2020年7月一年间，5年期以上LPR从4.85%一路下降至4.65%，而央行公布的基准利率始终为4.9%。

假设至2020年12月，5年期LPR仍为4.65%，央行基准利率仍为4.9%，那么前文中的小王2021年的房贷利率就变为4.65%-0.39%=4.26%，月供14775.76元。

与转换前相比，背负300万元贷款的小王每月可以节约15040.55-14775.76=264.79元。

同理可得，小李每月可以节约286.63元。

而正是因为目前LPR处于下行阶段，人们预测2020年底大概率将会比4.65%更低，每月所节省的利息也就会更多，所以选择浮动利率的偏多。

相反，假如判断未来LPR将大幅上行，就是选择固定利率更划算。

LPR更贴近市场利率

所谓LPR，即Loan Prime Rate，贷款基础利率，最早指的是银行对其最优客户所能给出的最低贷款利率。

现在则是各大商业银行根据自己的情况，每月给央行一个报价，央行去掉一个最高值、去掉一个最低值，取算数平均数得出来的。

有分析人士向观察者网指出，以LPR来确定房贷利率显然更加贴近市场利率。一般来讲，只有在全国型经济大萧条的时候，银行为了刺激经济复苏才会大幅降息，这时候我们也很难赚到钱，减少一些月供也不错。

而相反，当全国经济大发展的时候，各行各业欣欣向荣，这时候银行贷款利率往往走高，但每个人也很有更多的赚钱机会，一个月即便多还一两百块的月供自然也问题不大。

“这也是国家推行LPR浮动利率，以及更多人愿意选择浮动利率的逻辑所在。”上述分析师总结道。

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