佳源服务IPO：净利润年复合增长65.4%，已签面积锁定未来增长_风闻

2020年初，在国际环境复杂多变及新冠疫情影响下，全球资本市场都受到不同程度的冲击，港股也面临较大下行压力，但物业管理板块却逆势大涨，不少个股涨幅甚至超过50%，股价创下上市以来新高。

近期，即使物业板块有所回调，但物业股上市热潮仍未停止，世茂服务、金科服务、融创服务等相继挂牌，而且市盈率不断抬升，市盈率超过50的公司屡见不鲜。可见，物业股备受市场青睐。

最新的消息显示，佳源国际（HK.02768）旗下的物业公司佳源服务通过港交所聆讯，即将启动招股。佳源服务的招股书除了披露公司经营业绩，还隐藏物业公司受到资金追捧的答案。

01、业绩稳健增长，展现现金牛特点

招股书显示，佳源服务是一家位于浙江省的综合物业管理服务供应商，通过逾15年的运营，已从地区物业管理供应商成长为具有全国性业务的综合物业管理服务供应商。

根据中指院的排名，于2020年，佳源服务在2020中国物业服务百强企业中排名第35及在2020中国物业服务百强企业成长性领先企业中排名第13。

于2017年、2018年及2019年，佳源服务的收入分别为2.09亿元、3.31亿元及4.54亿元，复合年增长率为47.2%。今年上半年，佳源服务的收入为2.8亿元，同比增长33.0%，延续高增长态势。

于2017年、2018年及2019年，佳源服务的毛利分别为4578万元、7889万元及1.08亿元，复合年增长率为54.1%，对应的毛利率分别为21.8%、23.8%和24.9%，而截至2020年6月30日的毛利率为30.6%，同样保持稳步提升，反映出佳源服务主营业务盈利能力持续增强。

招股书指出，毛利率增加主要归因于物业管理费增长，至2020年上半年的每月每平方米人民币1.43元；同时由于业务扩张带来的规模效应以及自动化带来效率提升。

同期，佳源服务净利润分别为1834万元、3577万元及5021万元，复合年增长率为65.4%，增速强劲，明显高出同期物业服务百强企业平均净利润增长率。2019年，我们的净利润率为11.0%，在总部位于长江三角洲及浙江省的物业服务百强企业中分别排名第十六及第八。

显然，这是一份靓丽的成绩单，佳源服务的营收、毛利和净利均保持了稳健、高速增长，同时其招股书生动展现了物业公司弱周期和现金牛的永续经营特性，稳健的业绩表现不断驱动股价上行。

02、内生+外延，锁定未来增长

房地产市场高速发展后，作为房地产市场的延伸，物业管理正迎来黄金发展期，无疑是新的蓝海。

从管理面积看，佳源服务的管理面积增速快，且位于经济发达的长三角地区为主。

数据显示，佳源服务在管物业的总建筑面积，由截至2017年的1400万平方米，增至2018年的1920万平方米，并进一步增至2019年的2610万平方米，复合年增长率为36.5%。

截至2020年6月30日，佳源服务的合约总建筑面积约为4030万平方米，涵盖中国42个城市及16个省份，共有154个在管项目，在管总建筑面积约2760万平方米，其中在管总建筑面积约84.5%位于长江三角洲地区。

得益于母公司的销售快速增长和土储，佳源服务很好地锁定了未来的成长空间，确保了业绩的高确定性。截至2020年6月底，已签约但未交付的建筑面积有1265万平方米，这些项目将在未来两至三年交付给公司管理。而且根据母公司佳源国际2019年财报，总土地储备还有1400万平方米，也是未来潜在的业绩增长源。

中信证券报告指出，竣工高峰将至，有关联开发企业的开发物业管理行业迎来史上确定性最高的面积增长期。

除了母公司房地产开发项目内生支持，佳源服务也通过外延并购，提升第三方的管理面积，进一步增强规模效应和独立能力。招股书显示，公司筹集资金主要用于收购新物管项目，充分保障中长期的规模增长。

此外，随着规模增长，佳源服务通过提供多元化增值服务，比如社区购物、装修与维修、房地产代理、家政服务等，可以不断开辟新增长点。实际上，社区增值服务毛利率更高，想象空间也更大，这也是市场给予物业管理公司高估值的重要因素之一。

03、优质的服务是核心竞争力

行业是极为特殊，需要积累服务声誉，才能形成品牌优势。可以说，规模是物业服务的基本盘，优质服务则是物业服务真正的基石，也是其他物业企业难以模仿的核心竞争力。

后疫情时代，社会经济与人们生活水平的提升，让物业服务行业的重要性受到重新审视。事实上，在购房的时候，物业的服务水平已成为购房者选房购房的一个重要选择标准。

佳源服务以「用心服务，共筑美好」为理念，推出「佳优生活」服务系统， 提供以需求为导向、定制化及菜单式的综合服务，以适应不同的业主群体，并形成了「宜居悦家」、「幸福安家」及「健康乐家」三张名片，从三个维度在在管小区内创建一个生态系统，提供更多的社区服务，涵盖智能管家、餐饮、医疗保障、社区活动等，搭建丰富多彩的社区氛围和业主社交平台，构建中国邻里关系新形态。

优质的服务带来更高的客户满意度和粘性。根据中指院的资料，佳源服务2019年的客户满意度得分80.8分，满分为100.0分，高于2019中国城市居民居住满意度调查的物业行业均值75.3分。同时，公司在2019年实现的留存率相对较高，为97.0%。

小结：

从佳源服务的招股书可以看到，物业管理具有现金流稳定、抗周期、轻资产等优势，这样的商业模式受到投资者青睐，较容易在资本市场获得好估值。

面向未来，市场集中度不断提高，已成为中国物业管理行业的主要趋势。截至2019年12月31日，就在管建筑面积而言，物业服务百强企业中的前十强企业占市场份额的9.2％，仍有很大的集中化空间。在优质服务积累品牌优势的基础上，此次上市，佳源服务将进一步充实资本实力，迈入新的发展阶段，为扩大规模和市占率打下基础。