蛋壳爆雷，自如自宫，租户的冬天怎么过？_风闻

　　我在2018年8月23号，曾经写过一篇《花明天的钱 租今天的房 爆后天的雷》，早就认定了长租公寓爆雷是早晚的事；两年之后，雷果然爆了。

　　北京下了2020年第一场雪，冬天来了，天气越来越冷了；而这位可怜的网友@小海啸，却陷入了一场生存危机，甚至开始对蛋壳发出了自杀的威胁——长租公寓爆雷，影响的是每一个普通人。

　　蛋壳是自己玩死自己的，正因为他选择了疯狂扩张，原计划拿30万间房，结果拿了40万套；他把每个月手上持有的现金全部用来在市场上扫货并出租牟利，还能通过租金贷去获得巨额的现金流，想得多美？如果不是玩命扩张，租房市场本来就是最稳健的现金流，蛋壳怎么可能会死？

　　另外，在蛋壳的招股书上，利息收益才4百多万，说明蛋壳根本没把钱放在自己的账上；那么钱去哪儿了？全拿来租房了？可是蛋壳给房东的房租都是季付好不好？

　　是不是蛋壳公寓拿着这笔资金去买了理财谋求回报，再用理财利息给房东交租，等于蛋壳白得了上百亿的现金流，你说这是不是空手套白狼的资本最高境界？

　　等到2020年新冠一来，经济下滑，很多理财或者企业债无法兑付，租赁公寓的老板忽然发现账上没钱，付不起房东的房租时，那会发生什么？如果现金周转不过来，租赁公寓的老板只会选择卷余款跑路，那就是蛋壳等长租公寓爆雷了。

　　等到2020年，若干理财或者企业债无法兑付，租赁公寓的老板忽然发现账上没钱，付不起房东的房租时，那会发生什么？如果现金周转不过来，租赁公寓的老板只会选择卷余款跑路，那就是蛋壳等长租公寓爆雷了。

　　跑路之后呢？房东收不到房租，可以依法取消租赁合同；租户跟租赁公寓签约无法履行，法律上只能找租赁公寓追责；租户在无家可归的同时，每个月还得偿还小贷公司的债务！任何人遇到这种事，恐怕报复SH的心都有了吧？这种潜在的不稳定因素，又是谁酿成的？

　　回想蛋壳公寓在2020年1月17日刚刚登陆纽交所，手握40.7万套房源，风光无限；瞬间遭遇新冠疫情，随后随着来自租户的现金流不断减少，而硬性支出却不会少，理财收益，蛋壳就陷入了生死危机。

　　11月16日，「蛋壳公寓即将宣布破产」的消息上了热搜，虽然蛋壳公寓仍然嘴硬，强调「我们没有破产，也不会跑路」，但是死鸭子也总是嘴硬的。

　　10月16日，全国维权用户齐聚蛋壳总部，维权用户包括供应商、保洁、装修工人、业主、租客等上下游所有人群，供应商称蛋壳拖欠工程款已经长达一年；业主称蛋壳已经两个多月没支付房租，解约金也没有到账；保洁称被拖欠了几个月的工资；而多位蛋壳管家已经失联；在这种风雨飘摇的时候，蛋壳公寓的声明，真的是软绵绵的。

　　但即便这样，蛋壳股价从11.16的1.48USD涨到11.20的4USD，明显不是因为蛋壳经营得当，而是因为投资者认为蛋壳可能会被其他大玩家收购，比如自如或者我爱我家；虽然自如第一时间否认了，但是投资者却不愿相信，于是才有这种神奇的走势。

　　这些自作聪明的韭菜，什么时候才能认识到自如也在艰难求存呢？

　　 自如自宫

　　相信很多北京的业主都接到过自如要求降租的电话，我身边就有两个朋友被迫降租。没办法，自如给出的条件是二选一的：要么业主接受降租500-1500不等，要么业主跟自如解约，但是需要向自如赔偿装修折损费1W-3W不等。

　　这就是自如在赤裸裸的耍流氓了。自如跟业主甲方签约的时候，每年留有25天的空置期，自如不用付房租，这些甲方都认；但根据当时签订的合同，在甲方没有触犯解约条款的情况下，自如强行与甲方解约，这算是店大欺客呢，还是豪横无敌呢？

　　——自如做到了我们乙方的梦想：强奸甲方。

　　我们应该还记得北京2017年11月18日，北京大兴新建村的那场大火，19条生命消逝了。随后，北京开始大力治理隔断房和公寓房等违章建筑，很多人迫不得已离开帝都的同时，长租公寓重要收入来源之一的隔断房模式，已经无法延续了。

　　但是资本找到了新的盈利方式，也就是租金贷。对于住房租赁公司来说，每拿下一套房源并成功出租，就等于用全年每个月5600的资金成本（还本付息）拿下一笔65000的现金，这个生意简直太值得做了好嘛！

　　快鹿的施健祥如果能拿到这么便宜的钱，就不用跑路了；钱宝等P2P金融如果能拿到这么便宜的钱，就不用爆雷了。

　　随后，按照住建部等六部门在2019年12月25日印发的指导意见，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%。按理说这已经是打上了一针疫苗，但没人想得到突如其来的新冠疫情。

　　新冠疫情一来，房屋租赁市场遇冷，所有长租公寓都在咬牙过冬；那些爆雷的长租公寓，因为把租客提前预交的一年房屋租金贷款挪作他用，最后疫情一来，现金流断裂，无法按季度向业主支付房租，只能爆雷。

　　2018年爆雷的鼎甲只是个小公司，影响不大，2020年6月爆雷的青客公寓（十亿）、乐居公寓（一亿）、小鹰找房（一亿）、寓意公寓（十亿），城城找房（几亿），要么是体量不大，要么是坐标深圳，影响相对较小；但是连蛋壳这种国内老二，都已经风雨飘摇了，长租公寓这种模式，还能走多远，就只能说不大乐观了。

　　青客公寓运营主体上海青客设备租赁有限公司的执行董事、法人、实际控制人等已被法院发布限制消费令。

　　自如开始启动了风险应对。自如成立了专门的解约部门，每个片区都分配了专职负责解约的人员，并对部门人员进行培训，让员工熟练掌握与业主、租客的解约话术。我估计这些解约人员的身上，恐怕也背着KPI。（信息来源：市界《自如也不讲武德》）

　　对于态度强硬、房租较高的业主，自如会通过自动降租/后补租金的方式，试探业主的战斗意志；而对于态度和善、房租不高的业主，自如会直接给出降租/解约的二选一方案，甚至会强制解约，并要求业主支付装修折损费。

　　大家都要活下去没错，但自如也好、蛋壳也罢，解约也好、破产也罢，他们都是在把风险直接转嫁给了无辜的业主和租客，影响的规模，在400万人以上。真要导致400万人流离失所，又该成为西方攻击中国的借口了。

　　谁犯错谁挨打，为什么要让无辜的人买单？

　　 昨日之因，今日之果

　　我还清楚的记得2018年长租公寓疯狂扩张的盛况。

　　2015年1月成立的蛋壳公寓，到2018年6月已经进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州8个城市，房源规模为12万间；2018年6月B轮融资1.75亿美元之后，蛋壳公寓计划加快布局速度，2018年底目标管理30万间公寓。这就意味着蛋壳公寓在半年时间内要拿下18万个房间，保守估计6万套房源。

　　自如在2018年1月A轮融资40亿，还在2017年发行了规模5亿的《自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划（ABS）》，这两家企业都在雄心勃勃的开始在各大城市扫货。

　　而根据链家官网数据，到2017年6月收录北京小区数量10465个，房屋总数为688.2万套，当前在租房源17455套。我当时就认为，以这些公司的现金规模，完全可以吃下北京所有在租房源；所以无论蛋壳也好、自如也好，他们手握巨资的第一选择，就是从正规房屋租赁市场上扫货。

　　房源是要靠抢的，所以才有中介在朋友圈花高价获取房源，推荐成功一间房给1000奖励。巨头用涸泽而渔的方式，疯狂抢夺市场中的剩余房源，收割新客户，谋求市场垄断地位，肯定不是为了做善事吧？明显是为了获得现金流继续做大。风险？只要我发展得够快，风险就追不上我。

　　但是北京市居民真的承受得起这种扫荡么？2018年上半年，北京人均可支配收入（元）如下：

　　西城区：40575海淀区：38839东城区：37395朝阳区：35465石景山：34188丰台区：30535

　　就按2500一个单间计算，上半年朝阳区京漂年轻人可支配收入3万5，但是仅房租就花掉1万5，如果房租再涨500，那么上半年年轻人能花的钱又少了3千；剩下2万块钱要在6个月里解决衣食住行和社交培训；消费能力还能剩下多少？发展潜力还能剩下多少？

　　2018年，北京有17455套房源在出租，就算资本家（手持资本的巨头）全部以涨价50%扫货吃下，月均价从5000涨到7500计算，年租金总额也不过15.7亿；而蛋壳和自如融了多少钱？52亿！！！推高房价并不需要资本家把出租房源全吃下去，市场上只要有大买家溢价采购了15%的房源，就已经能成功带动房租上涨了。

　　正因为平民的力量不足以对抗资本，所以才需要人民政府对资本进行监管。长租公寓的本意，是让企业把商业地产改造成租赁住房，发展增量用以填补居民租房需求，结果企业和资本先联手吃下一轮市场存量，谋求涨价，再把租户的月租变成ABS，把未来收益折算成现值，良心真的哔了狗。

　　结果资本家高价吃下了大量房源后，到了2020年又嫌房源不香，开始强行解约，甚至直接装死破产，良心何在？当然，资本只需要利润，不存在良心。

　　 安居乐业最重要

　　事实上，过去20年的土地财政，起于国家从90年代开始，大规模对城市进行公共事业投资，包括高铁、地铁、机场、高速、医疗、教育等，然后公共事业的投资带来了城市化、人口集聚、地产价格上涨，政府再以居民对地产价格上涨的预期发行货币，释放流动性，这才是中国土地财政的真相——以公共事业投资拉高资产价格和预期，以温和通胀逐步减少债务水平。

　　过去房价的上涨，更多建立在城市大规模进行公共建设投资的基础上，被高估是合理的，哪个国家有能力像中国大规模进行城市化，二线城市城市都开通了地铁和高铁？地铁开通、学区房等因素，都会导致沿线房价上涨，也证明了公共建设投资会直接导致房产升值。

　　而中国租售比远低于国际水平的真相，在于房价还承载了政府继续投资公共事业的预期增值：说白了就是房东除了房租收益之外，还享受到了大城市房价增值的收益，以及跑赢通胀的收益。光强调租售比较低，无视地产增值，还建议房租上涨的专家，不是蠢，就是坏。 

　　居民能够支付的房租，完全取决于他的收入水平。而自如、蛋壳等企业，通过投资机构融资，通过发行ABS从金融市场募资，他的资金优势就能够让他们在短期内迅速垄断市场中的增量，剧烈影响价格。

　　就像游资炒作民生必需品，操纵股票价格一样，只要在短期内高价收购10%左右的筹码，就能把市场中的增量一扫而空，进而操纵价格和市场预期，定期收割一轮铁杆庄稼。

　　2018年，建行带头成立租赁公司涨价，形成了市场的一致上涨预期，甚至催生了贷款租房这种「拿明天的钱，租今天的房」这种奇葩模式，等于又可以把未来的租金收益资本化，资本巨头再用这些资本去购买投资理财，真的打得一手好算盘。

　　但是居民的收入水平有上限，房租还能炒到天上去？现在房租占收入的50%，真的上涨一倍到100%，有多少人真的会真的贷款租房，把所有的收入拿来交房租，在大城市呆下去？

　　我本来担心房租继续上涨，会把年轻人都逼离大城市；但我万万没想到，当新冠这个黑天鹅一来，长租公寓的租金收益资本化、再获得投资收益的模式无法持续，还是会导致长租公寓爆雷，还是会把年轻人逼离大城市，而且是在寒冷的冬天——没有人，一切都是虚的。

　　话题回到自如身上，在中关村、CBD等租赁市场繁荣的地区，每间房都有租户，自如能够稳定获得收益，租户可以放心居住；在大兴、房山等租赁不繁荣的地区，如果租户发现你的隔壁空置很久，说明这个房子导致了损失，那么衷心建议租户提前做好风险预案。

　　以后尽量别跟持有分散产权物业的长租公寓打交道了，直接找撕逼成本较高的房东签约，难道不香么？为什么要跟养着一帮法务的长租公寓签约？